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控制性詳細規(guī)劃的編制

1. 控制性詳細規(guī)劃的編制程序

雖然控制性詳細規(guī)劃的編制程序尚未有統(tǒng)一的定式，但大體上可以按照以下幾步進行：

1) 組織工作小組，確定項目負責(zé)人，根據(jù)項目需要，配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員

2) 收集和分析現(xiàn)狀資料，進行現(xiàn)場踏勘和核對現(xiàn)狀圖

3) 明確開發(fā)性質(zhì)和規(guī)模，社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益

4) 開發(fā)區(qū)的整體空間結(jié)構(gòu)和環(huán)境要求

5) 明確開發(fā)地區(qū)及城市交通系統(tǒng)的聯(lián)系，明確道路骨架

6) 明確中心區(qū)各級服務(wù)中心和服務(wù)區(qū)的位置以及規(guī)模

7) 細分地段、編排地碼，編制規(guī)劃方案和初步確定控制指標，在方案編制初期應(yīng)進行多方案比較，征求有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員、建設(shè)單位和規(guī)劃管理部門的建議，修改方案直到方案確定

8) 經(jīng)濟估算，檢驗或修改指標

9) 對重點景觀區(qū)和活動區(qū)中心提出意向性城市設(shè)計和建筑環(huán)境空間方案

10) 繪制成果圖和編制有關(guān)規(guī)劃技術(shù)指標

11) 上報市政府審批

2. 控制性詳細規(guī)劃的編制內(nèi)容

土地用及其兼容范圍的控制

這是控制性詳細規(guī)劃的工作核心，在合理使用土地使用空間組織的基礎(chǔ)上，以及準確的土地使用空間組織前提下，通過劃分規(guī)劃區(qū)的各類用地的規(guī)劃界限，確定用地性質(zhì)和適用范圍，規(guī)定各類用地內(nèi)允許、不允許、有條件允許的土地用途和適建、不適建和有條件允許建設(shè)的見著類型，具體確定“三定”的控制要求：

定性 確定城市土地具體地塊性質(zhì)，按照城市用地分類代碼分至小類定量 確定每塊、每片建設(shè)用地面積以及建設(shè)用地上所設(shè)定項目的用地面積，可開發(fā)建筑量。

定位 確定大、中、小類城市用地，特別是小類以下的城市建設(shè)用地或建設(shè)項目的規(guī)劃范圍，規(guī)劃的具體位置、界限。

通過“三定” 確定和協(xié)調(diào)各用地的使用性質(zhì)以促進城市土地的合理使用，防止、消除或減少各用地之間的相互影響和煩擾，確保公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施用地。在控制性詳細規(guī)劃中應(yīng)對每塊土地開發(fā)的關(guān)鍵技術(shù)、經(jīng)濟指標進行詳細規(guī)定，一般包括用地界限、建筑性質(zhì)、容積率、空地率、高度、出入口、管線接口、停車場等。

2) 土地使用強度的控制

這是控制性詳細規(guī)劃編制的關(guān)鍵問題，主要是對開發(fā)容量的定量控制，即確定每塊用地面積、開發(fā)建筑量、人口規(guī)模等。容量過大，綠地面積和戶外公共活動面積太少，則環(huán)境質(zhì)量差;容量過低，土地的利用率降低，也不利于吸引投資，所以我們必須對每塊不同性質(zhì)的建設(shè)用地進行合理的具體的容量控制，慎重確定土地使用強度。土地使用強度一般包括以下內(nèi)容：

小地塊規(guī)?？刂?保證適當?shù)拈_發(fā)規(guī)模和配套水平

建筑控制 包括容積率、建筑密度、建筑高度、后退紅線等指標的規(guī)定。其中，容積率反映土地開發(fā)強度，影響到房地產(chǎn)開發(fā)效益;建筑密度著重于平面的環(huán)境要求，保證一定的曠地、綠地;建筑高度則著重空間的環(huán)境要求，如采光、空氣流通、視線走廊的保護、機場凈空區(qū)域、微波通道等;后退紅線是根據(jù)城市景觀要求，沿街建筑可以從道路紅線外側(cè)退后建設(shè)。

人口控制 對居住區(qū)的居住人口或住宅套數(shù)指標進行規(guī)定

生態(tài)環(huán)境質(zhì)量控制 主要包括綠化、水面、環(huán)境等方面的控制

3) 主要公共設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施控制

對于公共服務(wù)設(shè)施的類別，按城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的要求配置;配套服務(wù)設(shè)施按《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中公建配置標準進行配置。最后將上述兩項的具體項目落實到相應(yīng)的建設(shè)地塊上，再進行“三定”的具體控制。

4) 道路以及設(shè)施與內(nèi)外道路關(guān)系控制

控制性詳細規(guī)劃對道路交通及其設(shè)施進行控制，主要是在總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的道路網(wǎng)以及對道路設(shè)施有要求的條件下，根據(jù)規(guī)劃用地規(guī)模。使用性質(zhì)以及規(guī)劃容量，確定道路交通及其設(shè)施控制的要求，明確各級道路交通設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、用地位置或界限。

5) 城市特色與環(huán)境景觀控制

主要是將總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃階段的城市設(shè)計思想，包括對空間環(huán)境的構(gòu)思，轉(zhuǎn)換為具體的街坊整體空間和環(huán)境控制要素，其具體的控制原則如下：

體現(xiàn)不同功能區(qū)的使用特征。居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)因其使用功能不一樣，要求的有關(guān)指標、規(guī)定與內(nèi)容必須體現(xiàn)在功能區(qū)自身特征。形成不同的城市環(huán)境特征。

突出重點區(qū)段的控制。對重點區(qū)段的建筑形體、藝術(shù)風(fēng)格、文化內(nèi)涵等有關(guān)城市設(shè)計的內(nèi)容。提出相應(yīng)的控制指標和意向要求。

對不同功能的項目應(yīng)按其功能提出相應(yīng)的控制內(nèi)容、要求采取規(guī)定性和指導(dǎo)性相結(jié)合的控制指標。從城市全局、整體出發(fā)，對各功能區(qū)、各重點區(qū)段在宏觀上提出引導(dǎo)性、意向性控制要求，知道修建性詳細規(guī)劃的編制。

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