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規(guī)劃區(qū)地塊劃分的原則

規(guī)劃地塊的劃分要因地制宜，面積適中，新建去的規(guī)劃地塊可以大一些，舊城改造去的地塊應該小一些，一般情況，按照安排一組性質相同建筑的用地要求來確定規(guī)劃地塊的大小，同時還需要考慮規(guī)劃對不同性質建筑物的體量控制要求，與相鄰規(guī)劃地塊建筑群的組合關系。

4. 控制性詳細規(guī)劃的成果

1)文本(或實施細則)

文本是規(guī)劃的法制化和原則化體現(xiàn)，以簡練、明確的條款格式，表示地塊劃分和土地使用性質、開發(fā)強度等控制指標、配套設施、有關技術規(guī)定等內容，經批準后成為土地使用和開發(fā)建設的法定依據(jù)。包括：總則， 制定規(guī)劃的依據(jù)和原則，主管部門和管理權限;

土地使用和建筑規(guī)劃管理通則：

①各種使用性質用地的適建要求

②建筑間距的規(guī)定

③建筑物后退道路紅線距離的規(guī)定

④相鄰地段的建筑規(guī)定

⑤容積率獎勵和補償規(guī)定

⑥市政公用設施、交通設施的配置和管理要求

⑦有關名詞解釋

⑧其他有關通用的規(guī)定

地塊劃分以及各地塊的使用性質規(guī)劃控制原則、規(guī)劃設計要點;

各地塊控制指標一覽表， 控制指標分為規(guī)定性指標和指導性指標兩類。

①規(guī)定性指標一般為以下各項：用地性質，用地面積，建筑密度，建筑控制高度，容積率，綠地率，建筑后退紅線要求，交通出入口方位，停車泊位及其他需要配置的公共設施。

②指導性指標一般為以下各項：人口容量，建筑形式、體量、風格要求，建筑色彩要求，工程設施配套要求，其他環(huán)境要求。

2)規(guī)劃說明

3)規(guī)劃圖紙

區(qū)位圖：圖紙比例不限。

用地現(xiàn)狀圖：土地利用現(xiàn)狀、建筑物現(xiàn)狀、人口分布現(xiàn)狀、市政公用設施現(xiàn)狀(必要時可分別繪制);

用地規(guī)劃圖：規(guī)劃各類用地的界線，規(guī)劃用地的分類和性質、道路網布局等;

道路交通及豎向規(guī)劃圖：確定道路走向、線型、橫斷面、各支路交叉口坐標、標高、停車場和其他交通設施位

置和地塊界線以及界線轉折點坐標，各地塊室外地坪規(guī)劃標高，必要時可分別繪制;

工程管網規(guī)劃圖：各類工程管網平面位置、管徑、控制點坐標和標高，必要時可分別繪制，分為給水、雨水、污水、電力電訊、煤氣、管線綜合等;

地塊劃分圖：表示地塊的劃分情況及編號;

各種分析圖;

地塊圖表(分圖則)。

以若干地塊為單位，標明地塊劃分具體界線和地塊編號，表示出地塊劃分、用地性質、建筑密度、容積率、建筑控制高度、綠地率、建筑后退、交通出入口方位、配套設施等各地塊的各項控制指標表，圖表對應，并附有簡要的規(guī)劃設計要點。分圖則也可作為文本的組成部分，用分圖則表示的控制性詳細規(guī)劃可省去文本中的控制指標一覽表。

5、控制性詳細規(guī)劃實施情況及存在問題

1) 控制性詳細規(guī)劃實施情況

①適應城市快速發(fā)展，控制性詳細規(guī)劃可以實現(xiàn)規(guī)劃管理的最簡化操作，大大縮短決策、規(guī)劃、土地批租和項目建設的周期，提高城市建設和房地產開發(fā)的效率。

②面對市場型行為的不確定性，控制性詳細規(guī)劃可以使政府盡快批租土地以換取資金，盡快完成“七通一平”，變生地為熟地，盡快滿足開發(fā)商在土地開發(fā)的定性和規(guī)模上的各種要求。

③控制性詳細規(guī)劃已成為城市國有土地使用權出讓轉讓的基本依據(jù)和地價測算的重要依據(jù)，基本滿足了城市政府調控房地產市場和籌集城市建設資金的需要。

④面對城市規(guī)劃力量的不足以及城市規(guī)劃管理水平不高的現(xiàn)狀，控制性詳細規(guī)劃將抽象的規(guī)劃原則和復雜的規(guī)劃要素進行簡化和圖解化，再從中提煉出控制城市土地功能的最基本要素，最大程度實現(xiàn)了規(guī)劃的“可操作性”。

⑤控制性詳細規(guī)劃提高了規(guī)劃的“彈性”，初步適應了投資主體多元化帶來的利益主體多元化和城市建設思路的多元化對城市規(guī)劃的沖擊。

2) 控制性詳細規(guī)劃存在的問題

①控制性詳細規(guī)劃的編制和執(zhí)行應該是政府行為，代表全民的共同利益，但現(xiàn)在有些地方控制性詳細規(guī)劃的編制由開發(fā)商委托、控制和決定，成了為局部利益服務的工具。

②在編制程序上，控制性詳細規(guī)劃延續(xù)了規(guī)劃體系內部化操作方式，并且由于編制周期縮短而更加強化，加深了規(guī)劃與公眾之間本已存在的隔閡。

③控制性詳細規(guī)劃的制訂、執(zhí)行和修改缺乏法制化程序，沒有法律強制力的保障，也缺乏公開和公眾參與的程序，因而在實施中易受各種非正常力量的干擾，實施效果又缺少有效的評判標準和監(jiān)督機制，對市場的公平性產生了負面影響。

④在規(guī)劃實施上，控制性詳細規(guī)劃棄整體控制而取地塊控制，無暇顧及建設策略而追求“全覆蓋”，妥協(xié)于市場選擇的無序性和隨意性。當不規(guī)范的規(guī)劃管理造成功能混亂后，通過修改規(guī)劃又可自圓其說，實施效果不盡理想。

⑤在編制內容上，控制性詳細規(guī)劃過分追求“可操作性”，只能滿足開發(fā)建設的基本功能，而對城市美學和人的行為環(huán)境較少涉及。由于沒好結合有與城市設計很，易造成城市景觀混亂，城市特色消失。

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