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建設(shè)用地規(guī)劃管理

一 建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理

建設(shè)項(xiàng)目的用地選址非常重要，它關(guān)系到城市性質(zhì)、規(guī)模、布局，也關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目是否能夠進(jìn)行和建設(shè)用地是否合理。根據(jù)我國有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)建設(shè)工程選址布局必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，設(shè)置任務(wù)書報(bào)請(qǐng)審批時(shí)，必須附有城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門的選址意見設(shè)。建設(shè)項(xiàng)目的用地選址必須按照國家規(guī)定程序?qū)徟?，根?jù)批準(zhǔn)該建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件2城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出建設(shè)用地選址定點(diǎn)申請(qǐng)，由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行審查。

進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理的目的與任務(wù)包括：保證建設(shè)項(xiàng)目的布點(diǎn)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以及綜合協(xié)調(diào)建設(shè)選址的各種矛盾，促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目的前期工作的順利進(jìn)行等。

1. 建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理的主要依據(jù)

1) 經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程項(xiàng)目建議書

在進(jìn)行選址前應(yīng)該全面深入掌握建設(shè)項(xiàng)目的基本情況，包括建設(shè)項(xiàng)目名城、性質(zhì)、用地和建設(shè)規(guī)模等，要求市政基礎(chǔ)設(shè)施提供水、能源等的數(shù)量和供應(yīng)方式，環(huán)境污染情況如廢氣、廢水、廢渣等的排放和排放方式等。

2) 滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市功能的進(jìn)一步擴(kuò)大，城市土地的利用多元化，許多原本使用 單一的土地都逐步出現(xiàn)了綜合化，發(fā)展成為綜合的商業(yè)、服務(wù)、居住等現(xiàn)代綜合區(qū)。所以，在城市建設(shè)用地的選址時(shí)，必須考慮到土地利用的綜合性和相容性，妥善地解決好土地利用中的矛盾。

3) 與城市公共設(shè)施相適應(yīng)的要求

建設(shè)項(xiàng)目的選址既必須要充分考慮建設(shè)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益和生產(chǎn)、生活等，又要充分考慮城市本身的水、電、道路交通、通信和其他各種公共服務(wù)設(shè)施，充分利用城市現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施條件和公共設(shè)施服務(wù)條件。一定要注意避免以節(jié)約建設(shè)項(xiàng)目的基本建設(shè)投資為名，把大量的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給城市，造成城市公共服務(wù)設(shè)施超負(fù)荷和城市功能難以運(yùn)轉(zhuǎn)的情況發(fā)生。

4) 滿足綜合管理的要求

建設(shè)項(xiàng)目的選址還必須考慮到其他有關(guān)部門的要求以及一些特殊要求。根據(jù)建設(shè)用地的規(guī)模、性質(zhì)和所處的位置，對(duì)涉及環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫、消防、交通、綠化、河港、鐵路、航空、文物保護(hù)、農(nóng)田水利等方面的管理要求進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)。

2. 建設(shè)項(xiàng)目選址的原則

1) 合理的用地性質(zhì)

符合城市總體規(guī)劃布局中相容的用地性質(zhì)，與周邊性質(zhì)相符

避開與項(xiàng)目性質(zhì)不符或不相容的城市公益設(shè)施現(xiàn)有或規(guī)劃用地

未經(jīng)法定程序調(diào)整規(guī)劃，不得改變用途

注意選址的重復(fù)性

2) 適當(dāng)?shù)挠玫匾?guī)模

建設(shè)規(guī)模符合擬選地址的容量

用地規(guī)模與建設(shè)規(guī)模相符合

建設(shè)規(guī)模不超出市政、公建配套設(shè)施及生活設(shè)施的配套要求

建設(shè)規(guī)模周邊交通、道路、通信、能源、防災(zāi)規(guī)劃的銜接、協(xié)調(diào)

使用農(nóng)村土地或宅基地的建設(shè)項(xiàng)目還要注意安排被動(dòng)遷的農(nóng)民、居民的安置問題

3) 用地布局

首先有符合場地坡度要求;

選址不能造成對(duì)環(huán)境的污染和破壞，要符合城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃;

有毒有害物質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)該避開水源保護(hù)地和城市主導(dǎo)風(fēng)向的上風(fēng)向;

節(jié)約用地，盡量不占，少占近郊區(qū)的良田和菜地，各項(xiàng)建設(shè)用地應(yīng)該充分利用劣地、差地、坡地和棄耕地;

城市建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)該集中成片發(fā)展，凡是有條件的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)向多層建設(shè)方向發(fā)展，以節(jié)約用地和縮短工程建設(shè)官網(wǎng)，提高用地效率;

鐵路貨運(yùn)干線、編組站、過境公路、機(jī)場、供電高壓走廊及重要的軍事設(shè)施應(yīng)當(dāng)避開居民密集區(qū)的城市市區(qū)，以免割裂城市，妨礙城市發(fā)展。

4) 經(jīng)濟(jì)性原則

經(jīng)濟(jì)價(jià)值：土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值以地價(jià) 、租金或是費(fèi)用作為表現(xiàn)，由于其自然條件或是在城市中地理位置的差異，其價(jià)值也有級(jí)差。地價(jià)、租金或是費(fèi)用的市場調(diào)節(jié)機(jī)制，使得城市土地利用結(jié)構(gòu)同用地的價(jià)格相互依存、相互制約。

使用價(jià)值：土地的使用價(jià)值表現(xiàn)在可以在其上施加各種建設(shè)工程，以滿足城市活動(dòng)的需要。也可以通過認(rèn)為的加工，使土地使用價(jià)值的深度和廣度都得以延伸，如地上地下空間開發(fā)以及地形地貌的塑造等。

5) 安全性原則

建設(shè)項(xiàng)目選址應(yīng)符合環(huán)保、防疫、消防、交通、綠化、河港、鐵路、防汛、農(nóng)田水利、軍事、國家安全等方面的要求。

6) 方便實(shí)施原則

在方便實(shí)施原則下，要注意拆遷安置的方式是否合理，是否方便市政設(shè)施建設(shè)，是否留有余地等。

3.建設(shè)項(xiàng)目的管理程序

1) 申請(qǐng)選址

建設(shè)單位在編制建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書時(shí)，應(yīng)向建設(shè)項(xiàng)目所在地縣、市、直轄市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)。申請(qǐng)選址時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提交的文件有：已經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書;建設(shè)單位建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)報(bào)告;該項(xiàng)目有關(guān)的基本情況和建設(shè)技術(shù)條件要求、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告等文件

2) 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門參加選址

城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門與計(jì)劃部門、建設(shè)單位等有關(guān)部門一同進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的選址工作，包括現(xiàn)場踏勘，共同商討，對(duì)不同的擬建地址進(jìn)行比較分析，到各有關(guān)部門單位了解情況，并提出規(guī)劃建設(shè)意見。

3) 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門的選址審查

城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門參與建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書階段的選址工作。經(jīng)過調(diào)查研究、條件分析和多方案比較論證已對(duì)核建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行審查。必要時(shí)應(yīng)組織老師論證會(huì)進(jìn)行慎重研究。

4) 建設(shè)單位辦理選址意見書需提交的要件

建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表，并按照規(guī)定附送有關(guān)文件和圖紙;

建設(shè)項(xiàng)目建議書的批復(fù)或可行性研究報(bào)告和有關(guān)文件;

建設(shè)單位的書面選址申請(qǐng);

地形圖，所需的分?jǐn)?shù)按具體要求而定;

利用原址建設(shè)的項(xiàng)目或有選址意向的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)附送1：500地形圖，并應(yīng)標(biāo)明原界線或遷址意向的用地位置;

原址改建需要改變土地使用性質(zhì)的，須附送房地產(chǎn)權(quán)屬證明一份，其中聯(lián)建的應(yīng)附送聯(lián)建協(xié)議等文件;

聯(lián)建項(xiàng)目應(yīng)該送聯(lián)建協(xié)議一份;

大中型建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)附送相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位作出的選址論證;

其他需要說明的圖紙、文件等。

5) 選址規(guī)劃管理的審查要點(diǎn)

核定土地使用性質(zhì)。建設(shè)項(xiàng)目的土地使用性質(zhì)必須與批準(zhǔn)的規(guī)劃相一致。凡確實(shí)需要改變的規(guī)劃用地性質(zhì)且對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施無礙的，應(yīng)先按程序報(bào)政府審批后進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整核定容積率。建筑容積率是保證城市土地合理利用的重要指標(biāo)，對(duì)于已批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的地塊，原則上按照批準(zhǔn)的控規(guī)核定容積率。

核定建筑密度。建筑密度的核定應(yīng)該符合《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求，保證建設(shè)項(xiàng)目建成后又良好的空間環(huán)境質(zhì)量，并滿足綠化、停車、人流疏散空間以及變電站、煤氣調(diào)壓站、熱交換站等配套設(shè)施的用地面積，同時(shí)還要考慮消防、衛(wèi)生、日照、通風(fēng)等因素。

核定土地使用其他規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。在項(xiàng)目選址時(shí)還應(yīng)該對(duì)綠地率、建筑高度、退讓各種控制線的距離、城市設(shè)計(jì)、建筑形式、停車泊位、出入口的設(shè)置、市政設(shè)施的配套等方面提出具體要求。

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