城鄉(xiāng)規(guī)劃師|當年的一座座“鬼城”，如今都變成什么樣了?
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一、鬼城的開端：4萬億堆出遍地新城
2008年，金融危機席卷全球，中國在這場災難中亦未能幸免，廣東、浙江等地大量工廠關停，約6000萬工人失業(yè)，GDP岌岌可危。
時任發(fā)改委主任張平曾說，“為抑制經濟增長過速下滑的態(tài)勢，我們必須采取力度比較大、效果比較顯著的措施。”
這個“力度比較大、效果比較顯著的措施”，就是經濟刺激。
當年的11月9日，中國宣布實施適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，并出臺了投資規(guī)模達4萬億元的經濟刺激方案。
房地產，成了4萬億刺激及附帶的12萬億天量信貸大量流入的方向。
這種選擇毫不奇怪。
2018年，實體經濟正無比艱難。一方面生產需求不足導致投資需求少，一方面實體經濟壞賬率相對更高，即便是有4萬億及其撬動的12萬億天量信貸，銀行錢多沒地方去，仍舊不愿意貸給實業(yè)。
另一方面，經濟下行期中，人們都在尋找讓資產更保值的方式。房子的吸引力顯現出來。與此同時，刺激政策使得房地產吸引了大量資金，進一步推動房價高揚，因此資金只能往房地產流。
也是從這時開始，中國開始了轟轟烈烈的大建設時代。
2014年，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組發(fā)布的報告稱，在他們調研的144個地級城市中，有133個地級城市提出要建設新城新區(qū)，占92.4%;而在檢索的161個縣級城市中，提出新城新區(qū)建設的有67個，占41.6%。
在狂熱的造城運動中，新城的各種問題也暴露在公眾面前。曾有機構發(fā)布一份2015年的《中國50大鬼城排行榜》。其中鄂爾多斯康巴什新區(qū)、常州等城市，都榜上有名。
原因在于，規(guī)劃中的新城，遠遠超出當地實際需求。
以鄂爾多斯來說，康巴什新區(qū)規(guī)劃人口100萬，但當地總人口僅為15萬人，就產業(yè)來說，當地2017年GDP為54.89億，人均為3萬元，如果人均不變，當增加到100萬人口時，當地GDP將達到309億，足足要翻6倍不止。
明顯，這不是短時間能做到的。
新城沒了人，也就變成了“鬼城”。
二、鬼城現狀：有些逐漸消失，有些苦苦掙扎，有些表面繁榮
鬼城曾經是中國房地產業(yè)的一塊污漬，雖然“鬼城”的新聞一再敲打人心，但近來，關于“鬼城”逆襲的消息也一再傳出。
曾經是中國鬼城之一的鄭東新區(qū)，現在入住率達到95%，這確實是咸魚翻身。而鄂爾多斯，也漸漸變得人氣旺盛起來。
事實上，近年來，多地“鬼城”都出現了積極改變的跡象，而有一些“鬼城”，則沒有那么幸運。
總的來說，“鬼城”們，正在冰火兩重天中。
鄂爾多斯：
鄂爾多斯近年房價大幅上漲，幾乎回到了曾經最鼎盛的水平。
鄂爾多斯房價高點出現在2010年，當時部分康巴什樓盤價格曾達到2萬元/平方米，東勝區(qū)和康巴什南區(qū)房價也超過萬元。
2011年下半年，鄂爾多斯民間借貸崩盤，加上隨后煤炭經濟下行，鄂爾多斯整個經濟面失去支柱，房價也開始出現崩潰，用當地人的話說，當時的情形是“一萬多的樓盤基本跌到四五千元了，一萬七八元到兩萬元左右的跌到七八千元”?；舅闶茄鼣?。
《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》數據顯示，鄂爾多斯市2020年6月房價均價7528元，去年年底均價為6757元，上半年鄂爾多斯市房價上漲11.41%，位列全國第7，也是前10中唯一上榜的內蒙古城市。
常州：
曾為鬼城榜上嘉賓的常州，如今同樣有了新變化。
現在，常州已經成為一個成長性比較好的城市，去化周期只有4-6個月。
2020年9月11日，常州發(fā)布樓市調控新政《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，最為市場關注的就是關于抑制投資需求的兩點：市區(qū)新購商品住房取得產權證后4年方可交易;已擁有一套住房且購房貸款未結清的家庭，再次貸款最低首付60%。于9月12日開始實施。
在正式實施前一天，截至9月11日11時40分止，常州商品房網簽數量超過1700套，而且數據一直在上漲。
據21世紀經濟報道，按照2020年常州土地出讓的樓板價水平來看，2021年的房子預計要漲到3萬元/平方米以上。
沈陽：
沈陽也曾是鬼城重災區(qū)，如今，它的樓市同樣一房難求，沈陽恒大某項目底第一次開盤時，一天銷售了9億元，創(chuàng)造了沈陽房地產市場記錄。
渾南全運村曾是沈陽樓市最危險的地方。這座因2010年全運會而誕生的新城，因為過度開發(fā)、無人居住，曾被媒體稱為“鬼城”。
可如今，全運村的房價已經翻倍，隨著政府搬遷、人流涌入，新的售樓處很快填滿了當年無人問津的這塊區(qū)域。
全運村的“復活”是沈陽樓市的縮影。來自新峰機構東北事業(yè)部的數據顯示，2019年上半年沈陽商品住宅累計銷售額707億元，同比增加14%。
然而，即便“鬼城”在房價上開始逆襲，并不代表已經擺脫“鬼城”的本質。
典型案例便是河北的曹妃甸。2008年，為了給北京奧運會騰出一片藍天，首鋼整體搬遷至河北曹妃甸，搬遷計劃總投資677億人民幣。
最后，曹妃甸這座被領導們贊譽為'世界經濟工業(yè)城'的小島，歷經十年以及來自政府的數千億'投資'后，一直沒有發(fā)展起來。原'計劃'是擁有一百萬的居民，而現在，常駐的人員僅有一千來人。
三、鬼城“詐尸”，棚改做的人工呼吸
2015年，全國狹義待售商品房面積有7.2億平方米，住宅施工面積高達57.2億平方米，庫存總計64.4億平方米，這是一個驚人的數字。這說明房地產已經嚴重供過于求，同時意味著，房地產存在巨大的泡沫，并且這個泡沫隨時有破碎的風險。
房地產在GDP高速增長中的重要性毋庸贅言，如果市面上的存量房源過多，導致缺少新鮮血液為市場提供源源不斷的活力，經濟變回失去蓬勃發(fā)展的動能。簡而言之，房地產的開發(fā)不能停，而要讓企業(yè)維持不斷開發(fā)的狀態(tài)，需要大量的資金。
一旦房地產開發(fā)商對房地產的投資持續(xù)下降，那么GDP的增速便放緩甚至下滑。
簡單來說，一旦房地產價格不能維持堅挺，下一秒，這個疲軟的狀態(tài)就會傳導至整個經濟面、因為房地產是中國經濟的支柱，是命脈，房地產一旦倒下，無異于閹割了中國經濟。
金融風險迫在眉睫。在這緊要關頭， 上層祭出了“去庫存”這個武器。
去庫存就是將市場上現有的存量住房全部賣掉，因為此時房地產開發(fā)商資金回籠困難，沒有錢再繼續(xù)投入，而去庫存則是幫助開發(fā)商迅速收回資金的法寶。
但是，該買房的人基本上已經買了房，剩下的都是買不起或者正在觀望的人，再想從他們手上掏出錢來接盤，談何容易。
當時給出的解決辦法就是：棚戶區(qū)改造貨幣化安置。
既然沒有買房的需求，那便造出來。怎么造?將有房者的房拆掉，再塞給他一大把現金，沒了房子他自然要買房，沒有鈔票那便給他鈔票。實在不行，還有“房票”這個靈丹妙藥。
于是，在2015年下半年至2017年，棚改貨幣化安置硬生生將已經沉重到邁不開腿的中國房地產，拉扯著飛上了天。
鄂爾多斯政府工作報告中的數據顯示，2016年及2017年，鄂爾多斯通過棚改消化的存量商品房面積分別為589.8萬平米和511萬平米，而2014年和2015年兩年合計消化的存量商品房面積僅588萬平方米，不及2016年一年。
棚改貨幣化安置令鄂爾多斯去庫存進程至少加快了兩年。可見，購房需求在特定環(huán)境下，并不是遵循市場規(guī)律，而是可以通過人為生造出來的。
四、棚改熄火，未來拿什么救樓市?
如果以房價來衡量，“鬼城”已經被消滅得差不多，地方政府或許能因此歡欣鼓舞。但是，“鬼城”的出現并不是因為房價下跌。而是因為當地沒有“人氣”。
鬼城，不是指建成后無法賣出的房子，而是指占地面積廣，擁有城市的外貌，但沒有城市內核的地區(qū)。城市的內核既不是嶄新的高樓和房子，也不是寬闊的馬路，而是人。
即便是這里的每一間房子都已經賣出，如果沒有人入住，街道上空空如也，夜晚漆黑一片，那也是鬼城一座。
沒有人就沒有日常的經濟行為，也就不會有經濟的活力。對經濟的貢獻也僅僅體現在建設和售賣時期對GDP的拉動，之后就會因為高額的養(yǎng)護費用成為沉重的包袱。
對于新城來說，其建設要經歷3個階段：初始階段——快速增長階段——成熟階段。從初始建設到養(yǎng)成，至少要經歷10年以上的時間。即使是鄭東新區(qū)這樣實現了逆襲的“鬼城”，仍舊經過了一段痛苦的“空窗期”。
早在2018年6月25日，各地PSL(抵押補充貸款)審批暫停，回收國開行總行，這意味著棚改貨幣化安置被叫停，消滅“鬼城”的核武器被熄火。
逃出生天的“鬼城”可以松一口氣，等待人類慢慢填滿這里的日子，那些沒有那么好運的“鬼城”，就要等待下一次運氣。
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