城鄉(xiāng)規(guī)劃師|北京：首例行政辦公用地兼容配套商業(yè)項目落地城市副中心
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市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局近日創(chuàng)新核發(fā)城市副中心六合村項目3個行政辦公地塊(C03、C05、C08)行政辦公部分建設項目用地預審與選址意見書。該項目位于城市副中心07組團01街區(qū)，用地性質為行政辦公用地(A1)，建筑功能卻囊括了行政辦公與商業(yè)配套，是全市首例行政辦公用地兼容配套商業(yè)的項目。
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在東六環(huán)與通燕高速交匯處東北部，距行政辦公區(qū)約3公里的項目施工現場，樁機、錨桿機發(fā)出隆隆聲響，挖掘機、鏟車頻繁往來……C03、C05地塊正在進行墊層、集水坑防水等基礎施工，C08地塊即將完成土方開挖。
按照《國務院關于北京市開展公共服務類建設項目投資審批改革試點的批復》(國函〔2016〕83號)以及《北京市公共服務類建設項目投資審批改革試點實施方案》的要求，該項目已于去年開工，日前，3個行政辦公地塊(C03、C05、C08)行政辦公部分獲建設項目用地預審與選址意見書，這意味著該項目在規(guī)劃實施層面已全面落地。
C03、C05、C08地塊行政辦公樓總平面圖
六合村項目用地東至六合東三路，西至六合西路(局部六合東路)，北至六合北三街，南至潞苑南一街，3個地塊總用地面積5.3萬平方米，總建筑面積30.8萬平方米。據規(guī)劃方案，部分二層及以上規(guī)劃為行政辦公用房，一層及部分二層是周邊住房項目的配套商業(yè)用房。
C05地塊西南人視圖
“該項目被列入今年城市副中心集中推動的161項重大工程，是集行政辦公、商業(yè)配套、居住、養(yǎng)老、學校、公交場站為一體的大社區(qū)。”市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局相關負責人說。
經過多輪考證研究，項目最終形成了集居住、商業(yè)和行政辦公為一體的“一心四象限”總體格局。“‘一心’是指中心區(qū)行政辦公與商業(yè)配套，‘四象限’則指居住社區(qū)，一中心通過步行商業(yè)街串聯起東南、西南、東北、西北四個居住社區(qū)。”
C08地塊街景人視圖
“這是打破思維定式的創(chuàng)新實踐，在全市尚屬首例。”這位負責人表示?！冻青l(xiāng)規(guī)劃用地分類標準》(DB11/996-2013)把北京市城鄉(xiāng)用地分為65主類和78小類，與商業(yè)用地不同，規(guī)劃上的行政辦公用地主要用于安排建設中央行政單位和北京市的各級黨政機關、社會團體，以及行使行政職能的事業(yè)單位等辦公機構及其相關設施，屬于政府投資，往往是以獨立占地的形式存在的，與引入社會資本兼顧商業(yè)配套的城市社區(qū)沒有太多關聯。
而新的《城市副中心控規(guī)》提倡土地混合利用、城市共享，在這樣的前提下，規(guī)自部門創(chuàng)新性地改變了土地供應方式，在一宗土地上同時兼顧社會商業(yè)服務和政府行政辦公，打破了以往行政辦公用地只具有單一使用功能的思維定勢，提高了土地使用效率，也增加了城市街道的空間活力。
“規(guī)劃是龍頭，我們用這種折疊的方式保證了城市形態(tài)的完整性和通暢性，又通過規(guī)劃邏輯對項目進行立體分割，從而實現產城融合，職住平衡，同時也體現了行政辦公在新時代的開放性。”這位負責人進一步解釋道。
空中連廊透視圖
要實現這樣的融合并不容易，在行政辦公地塊兼容商業(yè)設施碰到的主要問題是行政辦公樓和商業(yè)樓的土地供應和立項審批方式完全不同，需要在實際操作中解決不同的建設主體手續(xù)辦理問題，明確各自權利義務，尤其是共用的地下車庫和機房部分該如何分劈投資、明確產權，都需要一一研究解決。
“過去，城市規(guī)劃與建設往往以便于管理為優(yōu)先級，而進入新時代，作為首都兩翼的重要一翼，建設一座千年之城，需要以城市需要、百姓需要為優(yōu)先級，這體現的是城市副中心建設的創(chuàng)新和質量。”這位負責人如是說。
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