一、我國現(xiàn)行住宅層數(shù)劃分的規(guī)定

低 層 1—3層

多 層 4-6層

中高層 7-9層(應(yīng)設(shè)電梯)

高 層 10-30層(執(zhí)行高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)

二、套內(nèi)各功能空間設(shè)計

(一)每套必須獨門獨戶，并應(yīng)有臥室、廚房、衛(wèi)生間等基本空間。住宅套型分為一至四類，其使用面積分別不小于34、45、56、68m2。

(二)臥室之間不應(yīng)穿越，臥室應(yīng)有直接采光和自然通風(fēng)。平面形狀應(yīng)盡可能選擇有利于床位布置的尺寸，門窗位置要考慮對家具布置的影響。雙人臥室不小于10m2，單人臥室不小于6 m2。

(三)起居室應(yīng)有直接采光和自然通風(fēng)，面積不應(yīng)小于12m2。起居室內(nèi)的門洞布置應(yīng)綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室的門的數(shù)量。起居室內(nèi)布置家具的墻面直線長度應(yīng)大于3m。無直接采光的廳，其使用面積不應(yīng)大于10m2。

(四)廚房

1.廚房面積不小于4-5 m2;

2.廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng);

3.應(yīng)妥善安排洗、切、燒功能，設(shè)備布置要符合操作流程，操作面凈長不應(yīng)小于2.1m;

4.廚房凈寬，單面布置設(shè)備時不小于1.5m，雙面布置設(shè)備時兩排設(shè)備凈距不小于0.9m。

(五)衛(wèi)生間

1.每套住宅應(yīng)設(shè)衛(wèi)生間，并至少配置三件衛(wèi)生潔具，其使用面積不小于3.0m2。

2.無前室的衛(wèi)生間的門不應(yīng)直接開向起居室或廚房。

3.衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥室、起居室和廚房上層;并均應(yīng)有防水、隔聲和便于檢修的措施。

4.套內(nèi)應(yīng)設(shè)洗衣機(jī)位置。

(六)層高和室內(nèi)凈高

1.普通住宅層高不宜高于2.8m

2.臥室、起居室凈高不應(yīng)低于2.4m，其局部(不超過1/3使用面積)凈高不應(yīng)低于2.1m，利用坡頂空間作臥室、起居室時，其一半面積室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.1m。

3.廚房、衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.2m;內(nèi)排水橫管下表面與樓、地面凈距不得低 于1.9m，且不得影響門窗扇開啟。

(七)陽臺

1.每套住宅應(yīng)設(shè)陽臺或平臺。

2.陽臺欄桿設(shè)計應(yīng)防止兒童攀登，欄桿的垂直桿件凈距不應(yīng)大于0.11m;放置花盆處 必須采取防墜落措施。

3.低層、多層住宅的陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.05m，中高層、高層住宅的陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.1m。中高層、高層及寒冷、嚴(yán)寒地區(qū)住宅的陽臺宜采用實體欄板。

4.陽臺應(yīng)設(shè)置晾、曬衣物的設(shè)施;頂層陽臺應(yīng)設(shè)雨罩。各套住宅之間毗連的陽臺應(yīng)設(shè)分戶隔板。

5.陽臺、雨罩應(yīng)做有組織排水;雨罩應(yīng)做防水，陽臺宜做防水。

(八)套內(nèi)走道、樓梯及貯藏空間

1.人口過道凈寬不宜小于1.2m;通往臥室、起居室的過道凈寬不應(yīng)小于lm;通往廚房、衛(wèi)生間、貯藏室的過道凈寬不應(yīng)小于0.9m。過道拐彎處的尺寸應(yīng)便于搬運家具。

2.吊柜凈高不應(yīng)小于0.4m;壁柜凈深不宜小于0.5m。

3.套內(nèi)樓梯的梯段凈寬：一邊臨空時不應(yīng)小于0.75m;兩側(cè)有墻時不應(yīng)小于0.9m。樓梯踏步寬不小于0.22m，高不大于0.20m，扇形踏步轉(zhuǎn)角距扶手邊0.2m處寬度不應(yīng)小于 0.22m。

(九)門窗

1.外窗窗臺距樓、地面凈高小于0.9m時，應(yīng)有防人身墜落設(shè)施，窗外有陽臺或平臺時不受此限。底層外窗和陽臺門、下沿低于2m且緊鄰走廊或公用上人屋面上的窗和門，應(yīng)采取防衛(wèi)措施。

2.面臨走廊或凹口的窗應(yīng)避免視線干擾;向走廊開啟的窗扇不應(yīng)妨礙交通。住宅戶門應(yīng)采用安全防衛(wèi)門。向外開啟的戶門不應(yīng)妨礙交通。

3.各部位門洞最小寬度：戶門0.9m;臥室、起居室門0.9m;廚房門0.8m;衛(wèi)生間、 陽臺門0.7m。高度均不小于2m。

三、住宅套外共用部分設(shè)計

(一)樓梯和電梯

1.樓梯梯段凈寬不應(yīng)小于1.1m。6層及6層以下時，一側(cè)設(shè)欄桿可不小于1m(梯段凈寬指墻面到扶手中心線的水平距離)。

2.樓梯踏步寬不小于0.26m，高不大于0.175m。扶手高度不小于0.9m。樓梯水平段欄桿長度大于0.5m時，扶手高度不應(yīng)小于1.05m。樓梯欄桿垂直桿件間凈空不應(yīng)大于 0.1lm。樓梯井凈寬大于0.11m時，必須采取防止兒童攀滑的措施。

3.樓梯平臺凈寬不應(yīng)小于梯段凈寬，且不得小于1.2m。樓梯平臺的結(jié)構(gòu)下緣至人行通道的垂直高度不應(yīng)低于2m。住宅入口室內(nèi)地坪應(yīng)高于室外地坪不少于0.1m。

4.7層及7層以上住宅或最高住戶人口樓面距底層室內(nèi)地面高度16m以上住宅必須設(shè) 置電梯。當(dāng)中間層有直通室外的出口時，層數(shù)由該層算起。頂層為躍層時作1層計。

5.12層及12層以上住宅應(yīng)設(shè)不少于2臺電梯，其中一臺宜為可容納擔(dān)架的電梯。

6.高層住宅電梯宜每層設(shè)站。非每層設(shè)站時，不設(shè)站層數(shù)不應(yīng)超過兩層。塔式和通廊式高層住宅電梯宜成組集中布置。單元式高層住宅每單元只設(shè)一部電梯時應(yīng)采用聯(lián)系廊聯(lián)通。

7.候梯廳深度不應(yīng)小于最大轎廂深度，且不得小于1.5m。

(二)走廊和出人口

1.外廊、內(nèi)天井及上人屋面等臨空處欄桿的安全設(shè)計同陽臺欄桿。

2.作主要通道的外廊宜做成封閉外廊，并設(shè)可開啟的窗扇。走廊通道的凈寬不應(yīng)小于1.2m。

3.住宅的公共出入口位于陽臺、外廊及開敞樓梯平臺的下部時，應(yīng)采取設(shè)置雨罩等 防止物體墜落傷人的安全措施。

4.住宅的公共出入口處應(yīng)有識別標(biāo)志;可按戶設(shè)置信報箱。高層住宅的公共出入口應(yīng)設(shè)門廳、管理室及信報間。

5.設(shè)置電梯的住宅公共出入口，當(dāng)室內(nèi)外有高差時，應(yīng)設(shè)輪椅坡道及扶手。

(三)垃圾收集設(shè)施

1.住宅不宜設(shè)置垃圾管道。當(dāng)不設(shè)垃圾管道時，多層住宅應(yīng)根據(jù)垃圾收集方式設(shè)置 相應(yīng)設(shè)施;中高層及高層住宅每層應(yīng)設(shè)置封閉的垃圾收集間。

2.住宅設(shè)垃圾管道時，垃圾管道不得緊鄰臥室、起居室布置。垃圾管道最小斷面為：多層住宅0.4m見方;中高層住宅0.5m見方;高層住宅0.6m見方。垃圾斗及垃圾斗門應(yīng)耐腐蝕，關(guān)閉嚴(yán)密。垃圾管道頂部應(yīng)通出屋面，底部應(yīng)設(shè)封閉的垃圾間。

(四)地下室和半地下室

1.住宅不應(yīng)布置在地下室內(nèi)。當(dāng)布置在半地下室時，必須對采光、通風(fēng)、日照、防潮、排水及安全防護(hù)采取措施。

2.地下室、半地下室作貯藏間、自行車庫和設(shè)備用房使用時凈高不得小于2m;作汽車庫使用時，應(yīng)符合有關(guān)規(guī)范規(guī)定。

3.地下室、半地下室應(yīng)采取防水、防潮及通風(fēng)措施;采光井應(yīng)采取排水措施。

(五)附建公共用房

1.嚴(yán)禁布置存放和使用火災(zāi)危險性為甲、乙類物品的商店、車間、倉庫，并不應(yīng)布置產(chǎn)生噪聲、振動和污染環(huán)境衛(wèi)生的商店、車間和娛樂設(shè)施。

2.住宅建筑內(nèi)不宜布置餐飲店。確需布置時，其廚房煙囪應(yīng)高出住宅屋面，其空調(diào)、冷藏設(shè)備及加工機(jī)械應(yīng)作減振、消聲處理，并應(yīng)達(dá)到環(huán)保規(guī)定的有關(guān)要求。

3.住宅建筑中不宜布置鍋爐房、變壓器室及其他有噪聲振動源等設(shè)備用房。如確需布置，應(yīng)符合防火、隔聲及有關(guān)專業(yè)規(guī)范規(guī)定。

4.住宅與公共用房的出入口應(yīng)分開布置。

四、室內(nèi)環(huán)境

(一)日照、天然采光、自然通風(fēng)

1.每套住宅至少應(yīng)有一個居住空間能獲得日照;當(dāng)一套住宅的居住空間超過四個時， 其中宜有兩個能獲得日照。日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定。

2，臥室、起居室、廚房側(cè)面采光的窗地面積比值不應(yīng)小于1/7。窗地面積比值計算 中，窗面積按洞口面積，離地面0.5m以內(nèi)的洞口面積不計算。當(dāng)住宅位于Ⅲ類光氣候區(qū) 以外，或窗類型不是單層普通玻璃鋼窗時，窗地比應(yīng)按《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》調(diào)整。

3.臥室、起居室應(yīng)有與室外空氣直接流通的自然通風(fēng)。單朝向住宅應(yīng)采取通風(fēng)措施。自然通風(fēng)房間的通風(fēng)開口面積與房間地面面積的比值，臥室、起居室、明衛(wèi)生間不小于1/20，廚房不小于1/10并不得小于0.6m2。嚴(yán)寒地區(qū)住宅的臥室、起居室應(yīng)設(shè)通風(fēng)換氣設(shè)施，廚房、衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)自然通風(fēng)道。

(二)保溫、隔熱

1.住宅應(yīng)保證室內(nèi)基本的熱環(huán)境質(zhì)量，采取冬季保溫和夏季隔熱、防熱以及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。

2.嚴(yán)寒、寒冷地區(qū)住宅的節(jié)能設(shè)計應(yīng)符合《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，建筑體型系數(shù)宜控制在0.30及以下。

3.寒冷、夏熱冬冷和夏熱冬暖地區(qū)，住宅建筑的西向居住空間的朝西外窗均應(yīng)采取遮陽措施;屋頂和西向外墻應(yīng)采取隔熱措施。

4.設(shè)有空調(diào)的住宅，其圍護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)采取保溫隔熱措施。

(三)隔聲

1.住宅的臥室、起居室內(nèi)的允許噪聲級(A)，晝間應(yīng)小于或等于50dB，夜間應(yīng)小于或等于40dB。分戶墻與樓板的空氣聲計權(quán)隔聲量應(yīng)大于或等于40dB。樓板的計權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級宜小于或等于75dB。

2.臥室、起居室宜布置在背向噪聲源的一側(cè)。

3.電梯不應(yīng)與臥室、起居室緊鄰布置。不得已時必須采取隔聲、減振措施。

五、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算

(一)住宅設(shè)計應(yīng)計算下列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

1.各功能空間使用面積(m2)

2.套內(nèi)使用面積(m2/套)

3.住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積(m2)

4.住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積(m2)

5，住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)(%)

6.套型建筑面積(m2/套)

7.套型陽臺面積(m2/套)

(二)住宅設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計算應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.各功能空間使用面積等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。

2.套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和。

3.住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于本層各套內(nèi)使用面積之和。

4.住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時，按保溫層外表面計算。

5.標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。

6.套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)。

7.套型陽臺面積等于套內(nèi)務(wù)陽臺結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和。

(三)套內(nèi)使用面積計算應(yīng)按下列規(guī)定;

1.套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等使用面積的總和。

2.使用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計算，有復(fù)合保溫層時，將復(fù)合保溫層視為結(jié)構(gòu)墻體厚度扣除后計算。

3.煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計入使用面積。

4.躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積。

5.利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下表面與樓面間凈高低于1.2m的空間不計算使用面積;凈高在1.2-2.1m的空間按1/2計算使用面積;凈高超過2.1m的空間全部計入使用面積。

6.坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨計算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，須計算建筑總面積時，利吊標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。

(四)陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨計算，不計人每套使用面積或建筑面積內(nèi)。

六、住宅設(shè)計中的節(jié)地問題

(一)住宅單體設(shè)計中的節(jié)地措施

1.8層以下住宅增加層數(shù)可節(jié)約較多用地，超過8層后再增加層數(shù)，則節(jié)地效果不明顯;

2.降低層高可降低住宅總高度，住宅的日照間距用地也相應(yīng)減少;

3.北退臺或斜屋面也可獲得減少日照間距用地的效果;

4.加大進(jìn)深、縮小面寬對節(jié)約用地有相當(dāng)顯著的作用。

(二)住宅群體布置中的節(jié)地措施

1.合理確定日照間距系數(shù)，在滿足衛(wèi)生條件的前提下，盡量采用較小的間距系數(shù)，對于節(jié)地是很有意義的;

2.適當(dāng)布置東西向住宅，讓房屋日照間距用地有一部分重疊，可以進(jìn)一步節(jié)約用地;

3.適當(dāng)布置高層塔式住宅，可顯著提高土地利用率;

4.總圖布置適當(dāng)偏角，日照間距系數(shù)可以折減，可以節(jié)約用地;

5.在城市干道南側(cè)布置高層，把日照間距用地納入道路用地。

七、住宅建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價

(一)評價項目的對比條件

1.建筑功能具有可比性，即建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、住宅類型及建筑層數(shù)應(yīng)基本相同。

2.消耗費用的可比性，即應(yīng)包括建造階段和使用階段兩部分費用。

3.價格的可比性，即采用同一價格水平計算，消除人為變動因素。

可以采用轉(zhuǎn)化措施，使其具有可比性。

(二)評價指標(biāo)體系包括建筑功能效果和社會勞動消耗兩部分。建筑功能效果是適用、安全、衛(wèi)生等基本方面的總和。社會勞動消耗是為取得建筑功能所付出的全部勞動量。按照經(jīng)濟(jì)效果的基本概念，住宅建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果是以建筑功能效果與社會勞動消耗(即造價)之比來衡量的。

(三)為體現(xiàn)評價指標(biāo)項目在總體評價中重要程度的差別，運算時按指標(biāo)的相對重要程度進(jìn)行加權(quán)。建筑功能效果指標(biāo)中各項一級指標(biāo)及權(quán)重值：

1.平面空間布局0.35

2.平面指標(biāo)0.20

3，廚衛(wèi)0.15

4.物理性能0.10

5.安全性0.10

6.建筑藝術(shù)0.10

(四)評價方法中，定量標(biāo)準(zhǔn)0~4分，0分淘汰，1分為最低合格標(biāo)準(zhǔn)，4分為創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)。定性指標(biāo)中，平面空間綜合效果系指：平面布置緊湊，空間分配合理，功能分區(qū)明確，交通聯(lián)系方便，私密性好。

安全措施系指：疏散、防火、防盜、防墜落、防觸電。

實際操作時需采用評分法解決定性指標(biāo)定量計算問題。

(五)定量標(biāo)準(zhǔn)中。0分一項即予淘汰。其具體標(biāo)準(zhǔn)是：

1.家具布置：門窗位置不當(dāng)，墻面破碎，不利于家具布置;

2.儲藏：無儲藏設(shè)施(注：住宅設(shè)計規(guī)范已取消此項要求，可考慮用家具解決);

3.樓梯走道：不符合安全疏散和有關(guān)規(guī)定;

4.陽臺：無陽臺或不合規(guī)范;

5.公用設(shè)施：不合規(guī)范要求;

6.平面空間綜合效果：不緊湊，功能分區(qū)不合理，居住與輔助面積不協(xié)調(diào);

7.平均每套建筑面積：大于標(biāo)準(zhǔn)1m2以上;

8.廚房：間接采光，設(shè)備布置不合流程;

9.衛(wèi)生間：只設(shè)一個蹲坑，無預(yù)留洗浴設(shè)施位置;

10.采光：窗地比小于1/7，或臥室、起居室部分間接采光(注：住宅設(shè)計規(guī)范要求，廚房也不可以間接采光);

11，通風(fēng)：不好;

12.保溫隔熱：不合規(guī)范;

13.隔聲：分戶墻及樓板空氣聲隔絕小于40dB;

14.安全：防火、防盜、防墜落、防觸電解決得不好;

15.結(jié)構(gòu)安全：不合規(guī)范;

16.室內(nèi)效果：空間比例不協(xié)調(diào)、分割紊亂、閉塞、色彩不協(xié)調(diào)、視覺效果差;

17.立面效果：平立面處理呆板，體型比例失調(diào);

18.造價：超過當(dāng)?shù)卦靸r10%以上。

(六)住宅建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果綜合評價，最終表現(xiàn)為建筑指標(biāo)體系的綜合指數(shù)與社會勞動消耗指標(biāo)體系的綜合指數(shù)的比值。比值相對大的方案，也就是通常所說性能價格比比較高的方案，為較優(yōu)方案。