項目土地取得的兩大標準?
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【摘要】"項目土地取得的兩大標準"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"項目土地取得的兩大標準?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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問題：
項目土地取得的兩大標準?
答疑：
1)、土地規(guī)模標準。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。
2)、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。
5、項目定位細化
徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。
6、項目規(guī)劃設計
項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。
初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。一般開發(fā)商都委托外國的設計機構(gòu)進行方案設計階段的設計，委托國內(nèi)設計單位進行初步設計及施工圖的設計。該種組合即可以降低設計成本，又可以保證設計質(zhì)量。但必須要與國外設計機構(gòu)明確方案設計的深度，否則方案設計的深度達不到應有的要求，國內(nèi)設計機構(gòu)將無法正確完成初步設計及施工圖設計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。
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7、設計方案的市場化
指投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場老師或商業(yè)策劃公司，由市場老師或商業(yè)策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確度。這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設計必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創(chuàng)造美學空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學空間概念。我們關注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤，但把一個建筑藝術品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。
例：第五大街商業(yè)街坊。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)過建筑師和市場老師或咨詢公司的多循環(huán)溝通后，該項目的方案設計得以確定。
8、項目設計、市場調(diào)整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合
在完成了上述項目設計、市場調(diào)整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理;判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。
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