在建工程抵押價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)?
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【摘要】"在建工程抵押價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"在建工程抵押價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)?"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，祝考試順利!
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問(wèn)題：
在建工程抵押價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)?
答疑：
對(duì)在建工程價(jià)值的估算和判定稱為在建工程估價(jià)，在建工程作為房地產(chǎn)估價(jià)中重要的一類，相對(duì)于一般房地產(chǎn)的估價(jià)，在建工程抵押估價(jià)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、在建工程的范圍十分廣，情況復(fù)雜，對(duì)估價(jià)要求的專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)。在建工程的個(gè)性差異往往比較突出，不同工程之間的可比性較差，對(duì)在建工程抵押估價(jià)要建立在對(duì)其全面分析了解的基礎(chǔ)上。
2、在建工程資金投入與工程實(shí)際進(jìn)度存在著時(shí)差和量差，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)這時(shí)在建工程抵押評(píng)估中經(jīng)常會(huì)考慮的因素。建設(shè)資金的投入量與實(shí)際形成的工程資產(chǎn)價(jià)值量和形象進(jìn)度往往不盡一致?；ㄔ谠诮üこ躺系膶?shí)際費(fèi)用支出與其形象進(jìn)度并不一致，有時(shí)偏差還很大，因此實(shí)際的費(fèi)用支出并不能客觀地反映在建工程的抵押價(jià)值。
3、大中型尤其是特大型工程項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，資金成本較高，其所含實(shí)物資產(chǎn)價(jià)值與貨幣資金的時(shí)值存在著價(jià)值背離問(wèn)題。
4、在建工程存在著債權(quán)債務(wù)問(wèn)題和投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，在估價(jià)中要注意格外關(guān)注。而且在其竣工投產(chǎn)之前表現(xiàn)為投資的積累，通常無(wú)收益可言，且未來(lái)預(yù)期收益難以確定。
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5、在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設(shè)但尚未交付使用的工程。這些完工進(jìn)度差異巨大的在建工程，自身可比性較差，評(píng)估時(shí)不易找到合適的參照物。
6、對(duì)工期較長(zhǎng)或停建多年的工程，由于市場(chǎng)和外部條件的變化，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)其技術(shù)性、功能性貶值不可忽視，特別是在采用成本法估價(jià)時(shí)。有的項(xiàng)目還沒建成在市場(chǎng)上就已經(jīng)落后了，市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)低于實(shí)際的投入。
7、在建工程的價(jià)值并非各項(xiàng)投入的累加，要根據(jù)市場(chǎng)情況體現(xiàn)出其潛在的利潤(rùn)，這也是對(duì)在建工程采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)的難點(diǎn)之一。
8、按照工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，土地費(fèi)用和不構(gòu)成工程實(shí)體的前期費(fèi)用往往是先行投入的，與工程的實(shí)際進(jìn)度無(wú)關(guān)，在估價(jià)時(shí)不可遺漏。
9、對(duì)在建工程的估價(jià)往往無(wú)法直接采用一般房地產(chǎn)估價(jià)的方法，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)應(yīng)結(jié)合在建工程的特點(diǎn)對(duì)各種方法進(jìn)行修訂后靈活地綜合使用。
因此，在傳統(tǒng)評(píng)估技術(shù)路線中，一般采用成本法和假設(shè)開發(fā)法，但由于在建工程資產(chǎn)的收益率并不是總處在社會(huì)平均水平位置，其預(yù)期收益可能明顯高于或低于社會(huì)平均水平，這樣對(duì)在建工程的估價(jià)針對(duì)特定的評(píng)估目的則要運(yùn)用到其他評(píng)估方法，以便更好地考慮該在建工程超額收益或減額收益對(duì)其評(píng)估值的影響，從而使其估價(jià)結(jié)果進(jìn)一步貼近市場(chǎng)。
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