【導(dǎo)讀】2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"淺論房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防范"，希望對(duì)大家有所幫助，祝考試順利!

 　　這次全球金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大沖擊，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)像坐過山車一樣劇烈的波動(dòng)行情。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在金融危機(jī)影響下，先是價(jià)格一路不斷下滑，繼而美國(guó)、歐盟等經(jīng)濟(jì)體大量發(fā)行鈔票造成了人們的預(yù)期通貨膨脹心理，為了保值，大量資金擁入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀高而被刷新，如此不穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)給估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)只有準(zhǔn)確識(shí)別和正確防范好各種風(fēng)險(xiǎn)，才能使估價(jià)機(jī)構(gòu)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中有更大的發(fā)展空間。

　　一、精確分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情與發(fā)展趨勢(shì)

　　房地產(chǎn)價(jià)值的變化是不可避免且是持續(xù)不斷的，但這種變化的過程是循序漸進(jìn)且又不易識(shí)別的。房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)格通常不是基于其歷史價(jià)格或建造成本，而是取決于市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期。同時(shí)，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政府和環(huán)境等因素的變化都會(huì)改變房地產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)交易的活躍與停滯，將影響房地產(chǎn)的供給和需求，進(jìn)而影響每宗房地產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)總是極力要求估價(jià)師試圖找出房地產(chǎn)市場(chǎng)中影響房地產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)有和潛在的變化因素，但這種努力總是極其困難的。因此，精確分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，努力把握好市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，是估價(jià)機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)防范時(shí)要求估價(jià)師必須做好的重要工作。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性，但時(shí)刻關(guān)注聯(lián)系日益密切的全球經(jīng)濟(jì)影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng)大行情，對(duì)本國(guó)、本地區(qū)市場(chǎng)行情的把握程度將產(chǎn)生重大影響。

　　二、準(zhǔn)確識(shí)別房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)

　　一個(gè)優(yōu)秀的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該具有準(zhǔn)確識(shí)別估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的能力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，必須認(rèn)真分析估價(jià)項(xiàng)目中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，只有正確判斷出可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，才能更好的去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)可歸納為兩類風(fēng)險(xiǎn)：一類為外部風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)源于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)估師自身以外的風(fēng)險(xiǎn)，如政策改變、市場(chǎng)突變等，此類風(fēng)險(xiǎn)大多為不可控風(fēng)險(xiǎn)，但可以采取措施來(lái)減少甚至規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損害;另一類為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部和評(píng)估師自身，此類風(fēng)險(xiǎn)大多為可控風(fēng)險(xiǎn)，只要做好內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理，便可將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率降到最低。

　　(一)外部風(fēng)險(xiǎn)

　　1、政策風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求關(guān)系的影響，另一方面受到政策變動(dòng)的影響?？梢哉f政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是相當(dāng)巨大的，此類風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)人員無(wú)法預(yù)測(cè)，如稅收政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策等，都會(huì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的需要而不斷進(jìn)行調(diào)整，估價(jià)機(jī)構(gòu)只有隨時(shí)把握政策走向，才能使評(píng)估價(jià)值更加接近市場(chǎng)價(jià)值。

　　2、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

　　投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)在此輪金融危機(jī)中所產(chǎn)生的危害是相當(dāng)巨大的，國(guó)際國(guó)內(nèi)投機(jī)商們將巨量的資金投入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投機(jī)，一旦資金鏈斷裂或進(jìn)行惡意炒作，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)地震效應(yīng)。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)價(jià)值虛高時(shí)，出具高于真實(shí)價(jià)值的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，一旦市場(chǎng)波動(dòng)較大，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在后期會(huì)面臨訴訟風(fēng)險(xiǎn)。訴訟風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)源于委托人，也可能來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)。金融市場(chǎng)信息不對(duì)稱嚴(yán)重、創(chuàng)新與投機(jī)活動(dòng)活躍、人為操縱與控制行為隱秘，微觀經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很容易擴(kuò)散演化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而危害行業(yè)發(fā)展乃至實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，這將使房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值發(fā)生偏離。此類風(fēng)險(xiǎn)，需要估價(jià)機(jī)構(gòu)把握全球金融市場(chǎng)動(dòng)向，時(shí)刻關(guān)注國(guó)際金融形勢(shì)，多作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，力爭(zhēng)使我們的估價(jià)師做到先知先覺。

　　3、法律風(fēng)險(xiǎn)

　　我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估方面的法律條規(guī)一直是在不斷的探索與完善的過程中，法律的修改對(duì)評(píng)估程序、評(píng)估方法影響是根本性的，如果不按照最新的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格將不符合法律、規(guī)程的規(guī)定，進(jìn)而出具錯(cuò)誤的估價(jià)報(bào)告。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)需要估價(jià)師們時(shí)刻關(guān)注法律、規(guī)程方面的最新變動(dòng)，嚴(yán)格按照最新要求進(jìn)行操作，方可減少法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

　　4、體制風(fēng)險(xiǎn)

　　我國(guó)的評(píng)估體制尚不完善。由于歷史原因，評(píng)估機(jī)構(gòu)有事業(yè)性質(zhì)的，也有企業(yè)性質(zhì)的，雖然隨著市場(chǎng)化的發(fā)展，國(guó)家要求評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制，大部分評(píng)估機(jī)構(gòu)走上了市場(chǎng)化發(fā)展的道路，但仍存在一些脫鉤改制不徹底、明脫暗未脫的評(píng)估機(jī)構(gòu)。由此造成的地方壟斷與惡意競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)使部分評(píng)估機(jī)構(gòu)為了業(yè)務(wù)發(fā)展甚至是生存的需要，而背上評(píng)估價(jià)值虛高或虛低的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于與某些行政主管部門存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，在其干預(yù)下，可能會(huì)導(dǎo)致評(píng)估有失公正，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)由評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)，也不利于評(píng)估行業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)和評(píng)估活動(dòng)的規(guī)范。
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　　(二)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

　　1、管理風(fēng)險(xiǎn)

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)需要通過嚴(yán)密的管理來(lái)加以控制。管理水平的高低，管理手段的正確與否，都將影響到評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)管理松懈，沒有完善的評(píng)估操作手冊(cè)和質(zhì)量控制手冊(cè)，必然會(huì)大大增加風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。管理團(tuán)隊(duì)需要制定出完善的管理制度，對(duì)評(píng)估的程序，報(bào)告的格式、撰寫、審核、出具，評(píng)估成果的整理、歸檔、資源共享等，要有嚴(yán)格的規(guī)定。只有不斷借鑒、總結(jié)、提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理能力，才能使評(píng)估機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上有更高信譽(yù)和地位。

　　2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

　　技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)與估價(jià)師緊密聯(lián)系。出具高質(zhì)量的評(píng)估報(bào)告要求估計(jì)師在熟練掌握估價(jià)專業(yè)知識(shí)的同時(shí)，還要具備廣泛的經(jīng)濟(jì)、法律、金融、財(cái)務(wù)、管理等方面的知識(shí)。由于評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平的高低，對(duì)評(píng)估方法、評(píng)估原則、評(píng)估參數(shù)及評(píng)估對(duì)象及相關(guān)因素選擇及評(píng)估信息資料真實(shí)性的甄別、價(jià)格含義的把握等都將影響評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性和可接受性，評(píng)估人員執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)不足都將增加評(píng)估的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)最終將由估價(jià)機(jī)構(gòu)先予以承擔(dān)，因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，要從估價(jià)師的素質(zhì)和水平方面來(lái)把握。

　　3、道德風(fēng)險(xiǎn)

　　道德風(fēng)險(xiǎn)是由估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)態(tài)度而引發(fā)的。道德風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的一個(gè)重要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，如估價(jià)人員工作態(tài)度不認(rèn)真，受利益誘惑故意高估或低估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，接受與自身執(zhí)業(yè)能力不相符的業(yè)務(wù)等，都將使估價(jià)結(jié)果發(fā)生較大偏差，甚至是人為的擴(kuò)大偏差。有些執(zhí)業(yè)道德敗壞的估價(jià)人員，為迎合委托人的特殊需要，從技術(shù)上和政策上打擦邊球，幫助委托人達(dá)到一些不可告人的目的。估價(jià)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)最終將轉(zhuǎn)嫁到估價(jià)機(jī)構(gòu)，從而給估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)不可預(yù)測(cè)的損失。

　　4、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指業(yè)務(wù)損失風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)量的多少，涉及到估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益好壞。市場(chǎng)化運(yùn)作的估價(jià)機(jī)構(gòu)是企業(yè)的一種，凡是企業(yè)都會(huì)以創(chuàng)造利潤(rùn)為目的。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)控制好業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以避免業(yè)務(wù)跑單或估價(jià)人員私自接單。業(yè)務(wù)跑單風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)的客戶資源慢慢被蠶食。業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的好壞，將直接決定著一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上生存空間的大小。

　　三、正確提出估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略

　　在準(zhǔn)確識(shí)別房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的種種潛在風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，必須提出正確的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，才能減少風(fēng)險(xiǎn)的損害，甚至是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，要能從表面看到實(shí)質(zhì)，防范風(fēng)險(xiǎn)，措施要從抽象做到具體。風(fēng)險(xiǎn)防范策略是從戰(zhàn)略上考慮的，涉及到長(zhǎng)遠(yuǎn)利益;風(fēng)險(xiǎn)防范措施是從戰(zhàn)術(shù)上考慮的，涉及到當(dāng)前利益。有時(shí)候，正確提出風(fēng)險(xiǎn)防范策略是相當(dāng)困難的，但只有在不斷的摸索和實(shí)踐中，才能使自己的風(fēng)險(xiǎn)防范策略更加完善，才能將風(fēng)險(xiǎn)給估價(jià)機(jī)構(gòu)造成的損失減到最小。

　　1、加強(qiáng)管理，完善規(guī)章制度建設(shè)

　　加強(qiáng)管理主要從加強(qiáng)人員管理和業(yè)務(wù)管理兩個(gè)方面著手。人員管理是首要的，任何事情都是以人為本的，只有管理好人，才能管理好人做的事。人的本性是不愿意受人支配的，俗話說人管人見鬼神，制度管人管一群，因此完善規(guī)章制度涉及到一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)的生命力。無(wú)論市場(chǎng)如何波動(dòng)，先進(jìn)的管理和完善的制度，都將是估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范的基石。

　　2、健全質(zhì)量控制體系，完善人員監(jiān)督機(jī)制

　　有效防范估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，必須配有健全的質(zhì)量控制體系和完善的人員監(jiān)督機(jī)制。一方面評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立并不斷健全質(zhì)量控制體系。一是要對(duì)承接業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、業(yè)務(wù)熟練的評(píng)估人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考察與研究，從源頭上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并提出初步的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。二是承接業(yè)務(wù)要謹(jǐn)慎。要對(duì)委托目的、范圍、要求、時(shí)限等進(jìn)行充分了解、分析，如客戶有特殊要求更應(yīng)慎重對(duì)待。三是出具報(bào)告要遵循估價(jià)規(guī)范。在評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施過程中，一定要遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范，作到調(diào)查充分，研究深入，工作敬業(yè)，嚴(yán)格遵守估價(jià)規(guī)程。四是建立估價(jià)復(fù)審制度。復(fù)審制度不僅可以及時(shí)糾正報(bào)告質(zhì)量上存在的問題，而且可以綜合多名估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和估價(jià)藝術(shù)，從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。另一方面房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷完善評(píng)估人員的監(jiān)督機(jī)制。，對(duì)評(píng)估人員作定期和不定期的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處，以促進(jìn)評(píng)估工作水平的提高。

　　3、加強(qiáng)培訓(xùn)，提升估價(jià)師的整體素質(zhì)

　　房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的是服務(wù)。高質(zhì)量的服務(wù)，必須要有高素質(zhì)的評(píng)估人員支持。對(duì)評(píng)估人員加強(qiáng)培訓(xùn)，可以提升評(píng)估機(jī)構(gòu)的整體服務(wù)水平。而且，評(píng)估技術(shù)和方法總是在實(shí)踐中不斷更新和發(fā)展的，估價(jià)人員必須學(xué)習(xí)應(yīng)用最新的估價(jià)理論與方法，做到與時(shí)俱進(jìn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)和權(quán)威性不是依靠其所擁有估價(jià)師的數(shù)量建立的，估價(jià)師整體素質(zhì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)在行業(yè)內(nèi)地位的確定起決定性作用。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)僅僅注重規(guī)模、資質(zhì)的上等級(jí)，更要注重在規(guī)模、業(yè)務(wù)擴(kuò)展的同時(shí)，提高本機(jī)構(gòu)人員的綜合水平，否則缺乏具有綜合素質(zhì)的高水平人才這一問題，會(huì)形成估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展的瓶頸。采取積極有效的措施留住人才，對(duì)于優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價(jià)師不僅要留得住，而且還要最大限度的發(fā)揮其才干，同時(shí)不斷充實(shí)人才隊(duì)伍，逐步增強(qiáng)竟?fàn)幠芰Α?/p>

　　4、加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)

　　職業(yè)道德是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自律的重要內(nèi)容。良好的職業(yè)道德可以使評(píng)估師對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和委托人愿意承擔(dān)更多的責(zé)任。一名負(fù)責(zé)任的評(píng)估師會(huì)主動(dòng)去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估師師自身和估價(jià)機(jī)構(gòu)都是有益的。房地產(chǎn)評(píng)估是公正性的獨(dú)立中介服務(wù)行業(yè)，評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)恪守職業(yè)道德，遵循合法、獨(dú)立、公正、客觀原則。在實(shí)際操作中，一方面一些評(píng)估機(jī)構(gòu)和個(gè)人為某種利益或其他原因提供虛假報(bào)告，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，對(duì)相關(guān)利益主體產(chǎn)生影響;另一方面，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為取得評(píng)估業(yè)務(wù)，采用不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段，競(jìng)相壓價(jià)，形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，損害行業(yè)健康、良性地發(fā)展。追根到底，職業(yè)道德意識(shí)淡薄是職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只有在準(zhǔn)確識(shí)別出存在的風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，提出正確的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，才能有效地防范風(fēng)險(xiǎn)給估價(jià)機(jī)構(gòu)所帶來(lái)的損失，才能不斷提高競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力?？刂坪蔑L(fēng)險(xiǎn)后，給社會(huì)提供高質(zhì)量、全方位、多層次的專業(yè)服務(wù)，就會(huì)贏得市場(chǎng)，就會(huì)得到社會(huì)的認(rèn)可，才能使估價(jià)機(jī)構(gòu)在不斷變化的市場(chǎng)中立于不敗之地。
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