一、某開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)完成后，需評(píng)估出讓土地的底價(jià)。該開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“七通一平”，可供出讓的土地面積占開(kāi)發(fā)區(qū)總土地面積的80％。出讓土地使用年限為50年。
開(kāi)發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))為15萬(wàn)元／畝；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為10萬(wàn)元／畝，在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期20個(gè)月，貸款月利率為1％，按月計(jì)算復(fù)利；土地開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率要求達(dá)到20％，土地增值收益率要求達(dá)到10％，土地還原率取8％。
請(qǐng)根據(jù)以上資料評(píng)估出該開(kāi)發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。
二、現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：
(1)在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬(wàn)元，月平均費(fèi)用15萬(wàn)元，此外出租時(shí)可收取押金60萬(wàn)元，押金收益率為5％；
(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元；
(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。
試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格。
三、某城市有一宗住宅用地，需要評(píng)估其土地使用權(quán)價(jià)格。經(jīng)調(diào)查收集到以下資料：
(1)與待估宗地處于同一供需圈、相同用途、相同交易類型的四宗土地交易案例，待估宗地與各交易案例的條件以及各交易案例的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正情況如下表所示，其中區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正皆是與待估宗地相比較，表中修正系數(shù)為正數(shù)的，表示交易案例的條件優(yōu)于待估宗地，表中系數(shù)為負(fù)數(shù)的，表示交易案例條件比待估宗地差。

(2)土地還原率為7％；
(3)該市住宅地價(jià)指數(shù)以1999年1月1日為100，以后平均每月上漲1個(gè)百分點(diǎn)；
(4)該市住宅地價(jià)的容積率修正系數(shù)如下表：

請(qǐng)根據(jù)上述資料
1．編制該城市地價(jià)指數(shù)表
2．采用市場(chǎng)比較法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限為70年的單位土地面積價(jià)格
四．某市現(xiàn)有一宗面積為2000平方米的住宅用地，某開(kāi)發(fā)公司擬建造一棟塔式住宅樓，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期2年，建成后即可全部售出。根據(jù)當(dāng)?shù)赝愖≌袌?chǎng)行情，平均售價(jià)可達(dá)3800元/平方米；開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，建筑費(fèi)，專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年內(nèi)均勻投入。貸款年利息率為5。85%，銷售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。
若開(kāi)發(fā)公司要以不高于700萬(wàn)元的代價(jià)取得該宗地70年期的土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)18%的利潤(rùn)率，請(qǐng)計(jì)算建筑容積率最低應(yīng)為何值？