試卷一 土地管理基礎(chǔ)
一、判斷題
1．√ 2．× 3．√ 4．√ 5．× 6．× 7．× 8．× 9．×
10．√ 11．√ 12．√ 13． × 14．√ 15．× 16．√ 17．√ 18．×
19．√ 20．√
二、單項(xiàng)選擇題
21．B 22．A 23．A 24．A 25．D 26．D 27．B 28．C 29．D
30．B 31．D 32．D 33．A 34．B 35．D 36．C 37．A 38．A
39．B 40．A 41．B 42．B 43．C 44．A 45．A 46．A 47．B
48．B 49．A 50．D 51．C 52．A 53．A 54．C 55．C 56．B
57．A 58．A 59．B 60．D 61．B 62．D 63．D 64．B 65．B
66．D 67．A 68．D 69．C 70．D 71．B 72．B 73．C 74．C
75．A 76．B 77．A 78．A 79．A 80．D 81．C 82．B 83．A
84．A 85．D 86．D 87．C 88．A 89．A 90．B 91．D 92．D
93．C 94．A 95．D 96．D 97．C 98．A 99．D 100．D
三、多項(xiàng)選擇題
101．ACD 102．CD 103．ABD 104．ABCD 105．ABC 106．AC
107．AB 108．BCD 109．BCD 110．ABD 111．ABC 112．ABCD
113．BCD 114．ABCD 115．ABC 116．BC 117．BCD 118．AB
119．BCD 120．ACD
試卷二． 土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法
一、判斷題
1．√ 2．√ 3．× 4．√ 5．× 6．× 7．√ 8．√ 9．×
10．× 11．√ 12．√ 13．× 14．× 15．× 16．× 17．√ 18．√
19．× 20．√
二、單項(xiàng)選擇題
21．D 22．B 23．B 24．B 25．C 26．D 27．D 28．A 29．A
30．C 31．B 32．A 33．A 34．D 35．D 36．D 37．D 38．A
39．A 40．B 41．D 42．D 43．D 44．A 45．C 46．B 47．D
48．D 49．A 50：B 51．A 52．D 53．D 54．C 55．B 56．A
57．C 58．C 59．A 60．A 61．A 62．D 63．B 64．C 65．A
66．D 67．A 68．A 69．B 70．A 71．C 72．C 73．A 74，B
75．B 76．D 77．D 78．C 79．D 8q．D 81．C 82．D 83．D
84．A 85．A 86．A 87．C 88．B 89．B 90．D 91．D 92．D
93．A 94．D 95．D 96．A 97．C 98．A 99．A 100．B
三、多項(xiàng)選擇題
101．AD 102．AC 103．ABC 104．ABD 105．BCD 106．ABD
107．ABCD 108．ABCD 109．ACD 110．ABC 111．BCD 112．BC
113．ABCD 114．ABC 115．ABCD 116．AC 117．BCD 118．ABC
119．ABC 120．BC
試卷三 土地估價(jià)理論與方法
第一部分標(biāo)準(zhǔn)化試題
一、判斷題
1．× 2．√ 3?！?4．√ 5．× 6．× 7．√ 8．√ 9．√
10．√ 11．√ 12．× 13．× 14．× 15．× 16．× 17．× 18．×
19．√ 20．×
二、單項(xiàng)選擇題
21．D 22．A 23．B 24．A 25．C 26．B 27．C 28．C 29．A
30．D 31．A 32．C 33．A 34．B 35．D 36．B 37．D 38．C
39．A 40．C 41．D 42．A 43．B 44．A 45．D 46．D 47．A
48．B 49．C 50．D 51．B 52．A 53．C 54．D 55．A 56．A
57．A 58．A 59．D 60．B 61．A 62．D 63．D 64．B 65．D
66．C 67．C 68．C 69．B 70．A 71．D 72，C 73．D 了4．D
75．C 76．C 77．A 78．B 79．C 80．C 81．C 82．B 83．B
84．A 85．A 86．B 87．A 88．D 89．C 90．C 91．B 92．D
93．C 94．B 95．A 96．B 97．C 98．D 99．B 100．C
三、多項(xiàng)選擇題
101．BCD 102．BC 103．ABD 104．BCD 105．ABC 106．CD
107．BD 108．BC 109．BD 110．BC 111．ABD 112．CD
113．ABCD 114．ABCD 115．ACD 116．ABD 117．ABCD 118．ABD
119．ABC 120．ACD

第二部分計(jì)算題
題1 計(jì)算結(jié)果
50年期可出讓土地平均單價(jià)：693．3元／平方米
題2 計(jì)算結(jié)果
宗地于2000年11月1日的土地單位面積價(jià)格：17156元／平方米
總地價(jià)：1715．6萬元
題3 計(jì)算結(jié)果
(1)該城市住宅地價(jià)指數(shù) (2)待估宗地70年期于2000年10月1日單位面積價(jià)格：1454．79元／平方米
題4 計(jì)算結(jié)果
最低建筑容積率3．0
試卷四 土地估價(jià)實(shí)務(wù)
第一部分綜合計(jì)算題
題1 計(jì)算結(jié)果
可抵押貸款額5924．43萬元
題2 計(jì)算結(jié)果
最佳的結(jié)果是HA01、HA04兩個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)，地價(jià)為924．52元／平方米；HA01、HA03兩個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)也可，地價(jià)為906．33元／平方米。
第二部分案例綜合分析
1．答題要點(diǎn)
(1)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。
(2)加權(quán)平均法。
(3)直接取市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果。
(4)以市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果為主，以收益還原法做適當(dāng)減價(jià)修正。
2．答題要點(diǎn)
(1)收集的資料包括：
①國(guó)家或當(dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a(bǔ)償、安置補(bǔ)償以及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件；②當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)費(fèi)用、市政設(shè)施開發(fā)費(fèi)用或市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；③征地過程中的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或耕地占用稅、土地管理費(fèi)等；④土地出讓金或土地增值收益資料；⑤國(guó)家或當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的利率水平；⑥市場(chǎng)或行業(yè)平均利潤(rùn)率或投資回報(bào)率。
(2)基本步驟：
①求算土地取得費(fèi)(或分別求算土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物賠償、征地稅費(fèi)等)；②確定土地開發(fā)費(fèi)；③計(jì)算利息；④計(jì)算土地開發(fā)利潤(rùn)；⑤計(jì)算土地增值收益；⑥計(jì)算有限年期土地使用權(quán)價(jià)格。
3．答題要點(diǎn)
(1)不同點(diǎn)：
①A宗地的處置方式是由企業(yè)取得土地使用權(quán)，土地使用者為企業(yè)而非股份公司，企業(yè)與股份公司是土地租賃關(guān)系，由股份公司向企業(yè)支付租金；②B宗地的處置方式是國(guó)家作價(jià)人股，國(guó)家持有國(guó)家股，土地使用者為股份公司。
(2)從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系說明對(duì)國(guó)家、國(guó)有企業(yè)、股份公司的利弊：
A宗地的處置方式：①對(duì)國(guó)家而言，國(guó)家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風(fēng)險(xiǎn)較小，但不能得到出讓后的土地增值部分；②對(duì)企業(yè)而言，可以取得完整的土地使用權(quán)，獲得較穩(wěn)定的租金收入，但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金；③對(duì)股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，只需每年支付租金。
B宗地處置方式：①對(duì)國(guó)家而言，以出讓金作價(jià)折為國(guó)家股，可參加分紅，和企業(yè)共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家不能一次性收取土地收益；②對(duì)企業(yè)而言，不能獲得土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金；③對(duì)股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權(quán)，可以不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，但增加了國(guó)家股本。

4．答題要點(diǎn)
(1)辦理的手續(xù)：
①股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù)；②辦理有關(guān)規(guī)劃變更、審批手續(xù)；③到土地管理部門辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù)；④辦理補(bǔ)交土地出讓金的手續(xù)；⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù)。
(2)評(píng)估方法選擇、估價(jià)思路及程序：
可在以下方法中選擇兩種：市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法和路線價(jià)法。
估價(jià)思路：(略)。
市場(chǎng)比較法的估價(jià)程序：①選擇市場(chǎng)比較案例；②確定比較因素；③因素描述及比較分析；④確定比較因素的修正系數(shù)；⑤求算比準(zhǔn)地價(jià)。
收益還原法估價(jià)程序：①確定房地出租總收益；②確定房地出租總費(fèi)用；③計(jì)算房地出租純收益；④計(jì)算房屋純收益；⑤計(jì)算土地純收益；⑥計(jì)算土地價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)的程序：①確定土地及基準(zhǔn)地價(jià)；②因素描述及比較分析；③確定修正系數(shù)；④計(jì)算地價(jià)。
剩余法估價(jià)的程序：①計(jì)算房地出租總收益；②計(jì)算房地出租總費(fèi)用；③計(jì)算房地出租純收益；④計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)格；⑤計(jì)算房屋現(xiàn)值；⑥計(jì)算土地價(jià)格。
路線價(jià)法評(píng)估的程序：①確定路線價(jià)；②確定宗地的臨街深度、寬度等條件；③確定條件修正系數(shù)；④計(jì)算土地價(jià)格。
第三部分 土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)題
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在的主要錯(cuò)誤及其致錯(cuò)原因如下：
第一部分總述
1．估價(jià)依據(jù)中，缺少估價(jià)對(duì)象土地證書或權(quán)屬證明。
2．估價(jià)依據(jù)中，“××省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng)，未說明與本次評(píng)估有關(guān)的法律、法規(guī)是哪些。
3．估價(jià)定義中，未說明是什么權(quán)利的土地價(jià)格。
4．估價(jià)結(jié)果中，缺少樓面地價(jià)。
5．缺少《估價(jià)結(jié)果一覽表》。
6．需要特殊說明的事項(xiàng)中，缺少估價(jià)假設(shè)條件、資料來源、估價(jià)結(jié)果有效的條件等事項(xiàng)的說明。
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
7．土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級(jí)別的描述。
8．土地權(quán)利狀況中，缺少他項(xiàng)權(quán)利狀況的描述。
9．建筑物狀況描述不詳。
10．地價(jià)影響因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分 土地估價(jià)
11．估價(jià)原則中，缺少與本次估價(jià)方法緊密相關(guān)的替代原則、預(yù)期收益原則等。
12．未說明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。
13．收益還原法中，租金與價(jià)格概念混淆，“比準(zhǔn)價(jià)格”應(yīng)為“比準(zhǔn)租金”。
14．未說明客觀租金計(jì)算方法的選擇依據(jù)。
15．折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，應(yīng)為已使用年限加上尚可使用年限。
16．出租總費(fèi)用中漏計(jì)稅費(fèi)項(xiàng)目。
17．未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù)。
18．總樓價(jià)計(jì)算中的使用年期(n)應(yīng)為土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。
19．收益還原法估價(jià)結(jié)果無單位地價(jià)。
20．市場(chǎng)比較法的基本情況表中，估價(jià)對(duì)象的用地面積、重置單價(jià)與報(bào)告前面的敘述不符。
21．市場(chǎng)比較法中，缺少比較因素選擇的程序。
22．比較因素中還應(yīng)有容積率等的修正。
23．未說明地價(jià)指數(shù)的來源依據(jù)。
24．估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例C的交易時(shí)間相同，但確定的地價(jià)指數(shù)不一致。
25．未說明由3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格確定土地單位面積地價(jià)的方法及原因。
26．地價(jià)的確定中，描述是采用兩種方法估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)，實(shí)際計(jì)算則采用的
是加權(quán)平均數(shù)。
27．地價(jià)的確定中，估價(jià)結(jié)果無大寫。
第四部分附錄
28．缺少估價(jià)對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)證。
29．缺少估價(jià)對(duì)象位置示意圖。
30．缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
31．報(bào)告的文字描述不夠規(guī)范，如：“可比實(shí)例”、“房屋占地地價(jià)”等不規(guī)范提法；以及將估價(jià)對(duì)象的許多基本情況不在“估價(jià)對(duì)象描述”中介紹，而在收益還原法中作較.