1996年土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》真題(1)
一、綜合計(jì)算實(shí)務(wù)(共3小題,第一小題20分,后兩小題每題30分。要求列出算式、計(jì)算步驟,需按公式計(jì)算的,要寫出公式。無計(jì)算過程,只有計(jì)算結(jié)果的不得分)
1、某單位于1991年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權(quán),并于1993年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積2000平方米,建筑面積2500平方米,當(dāng)時(shí)出讓地價(jià)為100萬元,建筑造價(jià)為300萬元,其經(jīng)濟(jì)耐用年限為48年,殘值率為4%。1996年11月該單位為與外商合資,需將該房地產(chǎn)評(píng)估作價(jià),據(jù)調(diào)查,1991~1996年該地區(qū)物價(jià)指數(shù)平均每年上漲8%,目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項(xiàng)費(fèi)用為20萬元/畝,土地開發(fā)費(fèi)為2億元/平方千米,當(dāng)?shù)劂y行貨款年利率為12%,土地開發(fā)周期平均為一年,土地開發(fā)投資回報(bào)率為15%,當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?5%,土地還原率為10%,目前該類建筑的重置價(jià)為1500元/平方米,試根據(jù)上述資料評(píng)估該單位房地產(chǎn)現(xiàn)值。
2、某開發(fā)公司擬對(duì)政府招標(biāo)出讓的某宗地進(jìn)行投標(biāo),該宗地出讓年期為40年,規(guī)劃限定建造2萬平方米的賓館,據(jù)該公司進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析,預(yù)計(jì)開發(fā)周期為2年,估計(jì)建成后客房平均出租率為80%,可經(jīng)營面積比例為75%,年租金為600元/平方米,保險(xiǎn)費(fèi)不計(jì),稅金按年租金的12%計(jì),年折舊費(fèi)按年維修費(fèi)的80%計(jì)。該類建筑耐用年限50年,殘值為零,建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1500元/平方米,第一年投入60%,第二年投入40%,貨款年利率為15%,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)綜合還原利率為8%,開發(fā)商要求總利潤不低于開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的15%,取得土地使用權(quán)須支付的法律、估價(jià)等專業(yè)費(fèi)用為地價(jià)的2%。試估算開發(fā)商所能支付的最高投標(biāo)地價(jià)款。
3、一工業(yè)企業(yè)計(jì)劃將其使用的一宗國有土地A,經(jīng)政府批準(zhǔn)后投入至新設(shè)立的股份公司,現(xiàn)委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。該機(jī)構(gòu)收集到下列可用資料:
(1)A宗地周圍地區(qū)1996年新征地資料,征用補(bǔ)償、安置及相關(guān)稅費(fèi)等土地取得費(fèi)用為35萬元/公頃。
(2)與A宗地同一區(qū)域中于1995年5月出租的工業(yè)用地案例一宗,宗地開發(fā)程度為七通一平,年出租凈收益為23元/平方米。
(3)與A宗地相鄰區(qū)域中的一宗工業(yè)用地,1993年4月出讓,出讓年期為40年,開發(fā)程度為五通一平,出讓地價(jià)為224元/平方米。
(4)當(dāng)?shù)赝恋厝ㄒ黄介_發(fā)費(fèi)用平均為50元/平方米,從征地到完成三通一平的開發(fā)周期一年,土地開發(fā)資金利息率12%,投資回報(bào)率10%,土地增值收益率20%,土地還原利率8%。
(5)當(dāng)?shù)赝蛔诘亻_發(fā)程度不同時(shí)的地價(jià)差異情況為:五通一平時(shí)地價(jià)比三通一平時(shí)地價(jià)高100元/平方米,七通一平時(shí)地價(jià)比三通一平時(shí)地價(jià)高150元/平方米。
(6)征地、出租和出讓宗地與待估宗地比較情況,除開發(fā)程度差異外,其他因素比較表為:
交易情況指數(shù) | 地價(jià)指數(shù) | 區(qū)域因素指數(shù) | 個(gè)別因素指數(shù) | |
評(píng)估宗地 | 100 | 118 | 95 | 100 |
征地案例 | 80 | 118 | 95 | 100 |
出租案例 | 108 | 106 | 95 | 102 |
出讓案例 | 112 | 100 | 105 | 105 |
請(qǐng)根據(jù)上述資料,評(píng)估該宗地在1996年6月,達(dá)到三通一平條件,50年土地使用權(quán)價(jià)格。
二、問答題(20分)
某工業(yè)集團(tuán)擬將其下屬的A企業(yè)進(jìn)行股份制改造,A企業(yè)占用的國有劃撥土地使用權(quán)共1000000平方米,所在區(qū)域的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為350元/平方米。根據(jù)股改要求,土地將采用國家作價(jià)入股方式進(jìn)行處置,由于受總股本額限制,該集團(tuán)要求投入的土地資產(chǎn)不超過2億元?,F(xiàn)委托你進(jìn)行評(píng)估,請(qǐng)問可否滿足該集團(tuán)的要求?如可以,可通過哪幾種方法使總估價(jià)額不超過2億元?
三、估價(jià)實(shí)務(wù)分析(本部分由兩個(gè)報(bào)告構(gòu)成,每個(gè)報(bào)告50分。請(qǐng)認(rèn)真閱讀案例報(bào)告并加以分析,指出存在的問題,并說明原因)
報(bào)告一 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告
第一部分 總 述
一、估價(jià)項(xiàng)目名稱:××××地價(jià)評(píng)估
二、委托估價(jià)方:××××市新區(qū)塑料建材廠(其他略)
三、受托估價(jià)方:××××市地產(chǎn)評(píng)估咨詢中心(其他略)
四、估價(jià)對(duì)象:本項(xiàng)評(píng)估是對(duì)××××市新區(qū)塑料建材廠所占宗地的地價(jià)評(píng)估。
五、估價(jià)目的:本報(bào)告為××××市新區(qū)塑料建材廠抵押貨款提供地價(jià)依據(jù)。
六、估價(jià)依據(jù):(略)
七、地價(jià)定義:50年土地使用權(quán)的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格
八、估價(jià)期日:1996年5月20~6月1日
九、估價(jià)日期:1996年5月31日
十、估價(jià)結(jié)果:
總地價(jià):1551.88萬元;單位地價(jià):519元/平方米
樓面地價(jià):1174元/平方米
評(píng)估價(jià)格貨幣種類:人民幣
十一、需要特殊說明的事項(xiàng)
(1)此項(xiàng)評(píng)估是評(píng)估期日的價(jià)格現(xiàn)值,假設(shè)在此期間物業(yè)價(jià)格值保持穩(wěn)定。
(2)本報(bào)告只為××××塑料建材廠抵押貨款提供地價(jià)依據(jù),用于其他方面的可行性未做探討。
(3)樓房沒有進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試和檢驗(yàn)設(shè)施,因此不能確定其設(shè)施的完備性。
(4)報(bào)告之中有關(guān)證明材料由當(dāng)事人提供。
(5)本報(bào)告有效期為半年。
(6)本報(bào)告全文或部分內(nèi)容公布之前,需征得本中心同意,國家法律規(guī)定者除外。
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