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$lesson$　　二、建筑面積的概念

　　2.1建筑面積的概念――理論與實(shí)踐。建筑面積在房地產(chǎn)交易中常常引致糾紛，從以上分析 可見(jiàn)，其主要原因就是概念模糊，以下從理論和實(shí)踐兩方面來(lái)進(jìn)行分析。

　　理論上，關(guān)于“建筑面積”具有代表性的幾種表述如下：①“建筑面積是指房屋建筑自然層 的水平平面面積，是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的計(jì)算面積，針對(duì)建筑設(shè)計(jì)平面圖(包括方案設(shè)計(jì)、 初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì))進(jìn)行計(jì)算的?！?《一級(jí)注冊(cè)建筑師考試必讀》)。②“建筑面積系指 建筑物各層房屋展開(kāi)面積之總和。它是建筑物幾個(gè)技術(shù)特性指標(biāo)中的一項(xiàng)重要指標(biāo)。”(《 建筑工程、預(yù)算編制手冊(cè)》)。③再看《建筑面積計(jì)算規(guī)則》關(guān)于建筑面積計(jì)算的規(guī)定：除 “水平平面面積”以外， 還有“陽(yáng)臺(tái)算一半、樓梯投影面積，層高小于2.2m時(shí)不計(jì)算建筑面 積等，可見(jiàn)建筑面積是指“房屋建筑自然層的水平面積”的表述未能包括這些情況。 局部面積，如公用面積、戶內(nèi)面積等，同樣是建筑面積，上述“建筑面積系指建筑物各層面 積之總和”只是指總建筑面積，也沒(méi)有完整的體現(xiàn)建筑面積的實(shí)質(zhì)。

　　實(shí)踐中，建筑面積在宏觀經(jīng)濟(jì)中起著管理指標(biāo)的作用，在微觀經(jīng)濟(jì)中起計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的作用。問(wèn) 題主要產(chǎn)生在微觀經(jīng)濟(jì)中，集中反映在房產(chǎn)交易方面，由于概念模糊，一方面依據(jù)不明確， 測(cè)定與標(biāo)注尺寸并存;另一方面則反映在《建筑面積計(jì)算規(guī)則》(以下簡(jiǎn)稱規(guī)則)上，其一， 現(xiàn)行《規(guī)則》更象總建筑面積計(jì)算規(guī)則;其二，現(xiàn)行《規(guī)則》目前有一些地方性的補(bǔ)充規(guī)定 ，同時(shí)與GJD-101-95《全國(guó)建筑工程統(tǒng)一計(jì)算規(guī)則》中的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》一 章并行，沒(méi)有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn);其三，商品房交易中涉及的實(shí)用面積、分?jǐn)偣妹娣e都是建筑面積，《規(guī)則》中沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，目前的暫行規(guī)定與規(guī)則如何成為一套標(biāo)準(zhǔn)體系仍有待進(jìn) 一步研究。

　　2.2建筑面積的分類、計(jì)算依據(jù)及建筑面積計(jì)算規(guī)則中的定義。從理論和實(shí)踐兩方面分析可 以看到，由于建筑面積概念的模糊，廣義與狹義相混淆，產(chǎn)生了一系列問(wèn)題，以下從建筑面 積的分類、計(jì)算依據(jù)、相關(guān)定義幾個(gè)方面作進(jìn)一步分析。

　　2.2.1建筑面積的分類。按依據(jù)尺寸不同可分為二類：一類是實(shí)測(cè)建筑面積， 二類是建筑圖 標(biāo)注尺寸建筑面積。按階段劃分：有方案設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)，施工圖，竣工圖等階段建筑面積 。按功能劃分：有總建筑面積，各層建筑面積，戶內(nèi)建筑面積，公用建筑面積等。按應(yīng)用劃 分：有產(chǎn)權(quán)建筑面積，計(jì)劃面積，銷售面積等。無(wú)論何種劃分方式，所有狹義建筑面積的集 合就是廣義建筑面積。

　　2.2.2建筑面積的計(jì)算依據(jù)。建筑圖紙和《建筑面積計(jì)算規(guī)則》(以下簡(jiǎn)稱規(guī)則)都是建筑面 積計(jì)算的依據(jù)，在實(shí)際工作中由于尺寸較為簡(jiǎn)單而規(guī)則較為復(fù)雜，因此注意力一般放在規(guī)則 上，而容易忽視建筑圖紙這一依據(jù)，因此也就出現(xiàn)了忽視階段性，例如預(yù)售面積因此常常而 導(dǎo)致糾紛;另一方面也忽視尺寸取值方法，“測(cè)定”與“標(biāo)注尺寸”并存也是糾紛產(chǎn)生的原 因之一。

　　2.2.3建筑面積計(jì)算規(guī)則中的定義。作為“單位”的建筑面積主要體現(xiàn)在建筑面積計(jì)算規(guī)則 上。目前的規(guī)則對(duì)取值并無(wú)明確的規(guī)定，存在“實(shí)測(cè)”和“標(biāo)注尺寸”兩種依據(jù)：“實(shí)測(cè)” 有測(cè)量誤差的規(guī)定;“標(biāo)注尺寸”則不考慮與實(shí)際可能不一致的施工放線誤差和粉刷誤差。 應(yīng)該說(shuō)任何一種取值都需要給出相應(yīng)的定義。在現(xiàn)有規(guī)則中，關(guān)于層高的規(guī)定、陽(yáng)臺(tái)的計(jì)算 ，樓梯的計(jì)算等給出了一系列定義， 但仍有許多需要研究完善的問(wèn)題。

　　以“實(shí)用面積(Saleable Area)”為例，在中國(guó)香港目前實(shí)行的《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》要求代理提供 的“開(kāi)門7件事”中的單位面積，就有兩個(gè)核準(zhǔn)使用的面積，一個(gè)是根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)所提 供的“實(shí)用面積”;另一個(gè)是土地注冊(cè)署(中國(guó)香港測(cè)量師協(xié)會(huì)、英國(guó)皇家特許測(cè)量師中國(guó)香港分會(huì) 、及消費(fèi)者委員會(huì)定義)所獲取的首次買賣合約上注明的“實(shí)用面積”。在對(duì)外墻的計(jì)算規(guī) 定上，前者規(guī)定按外墻邊計(jì)算，一者規(guī)定無(wú)論多厚，僅按230毫米計(jì)算;在個(gè)別其它方面也 略有區(qū)別。可見(jiàn)，對(duì)同一建筑，差餉物業(yè)估價(jià)所提供的實(shí)用面積與土地注冊(cè)署所采用的實(shí)用 面積有所區(qū)別，但前者一般會(huì)在每一份資料中注明實(shí)用面積的定義(Definition of Saleabl e Area)，兩者只因定義不同而引起差別，并不涉及對(duì)與錯(cuò)的問(wèn)題。

　　2.3建筑面積的概念

　　2.3.1廣義建筑面積。綜上所述，要完整的反映出建筑面積名稱和單位的特點(diǎn)，廣義建筑面 積的概念可以表述為：建筑面積是建筑在特定的階段、范圍、功能和目的下的面積，它是以 相應(yīng)建筑圖和建筑面積計(jì)算規(guī)則為依據(jù)計(jì)算的，基本單位為平方米。

　　2.3.2建筑面積計(jì)算規(guī)則的概念。相應(yīng)的建筑面積計(jì)算規(guī)則的概念可以表述為：為確定建筑 面積，統(tǒng)一計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑特點(diǎn)所作的規(guī)定。

　　2.3.3狹義建筑面積的概念。不同的建筑面積就會(huì)有不同的概念，根據(jù)特定的階段、范圍、 功能和目的，可以確定相應(yīng)狹義建筑面積的概念。例如：“預(yù)售商品建筑面積是指施工階段 的建筑面積。它是以施工圖標(biāo)準(zhǔn)尺寸和建筑面積計(jì)算規(guī)則為依據(jù)計(jì)算的，基本單位為平方米 ”。 “產(chǎn)權(quán)面積是指房屋竣工后的建筑面積，它是以竣工圖標(biāo)注尺寸和建筑面積計(jì)算規(guī)則及相應(yīng) 產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算規(guī)則為依據(jù)計(jì)算的，基本單位為平方米。…等等。 接下來(lái)我們還有兩個(gè)方面的工作要做：作為名稱的建筑面積和作為單位的建筑面積及其相關(guān) 關(guān)系都有待進(jìn)一步的研究和規(guī)范;在應(yīng)用中一定要搞清作為名稱的建筑面積的階段、范圍、 功能和目的，切忌以廣義代狹義而產(chǎn)生混淆，同時(shí)也需要完整的計(jì)算規(guī)則體系為標(biāo)準(zhǔn)并加以 貫徹。

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