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建設(shè)用地規(guī)劃管理的幾點說明

1.規(guī)劃條件

規(guī)劃條件是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃對建設(shè)用地以及建設(shè)工程提出的引導(dǎo)和控制依據(jù)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的規(guī)定性和指導(dǎo)性意見。它是直接導(dǎo)控建設(shè)用地和建設(shè)工程設(shè)計的法定規(guī)劃依據(jù)，是規(guī)劃編制單位和設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對方案進(jìn)行審定的依據(jù)和應(yīng)當(dāng)遵循的準(zhǔn)則。它強(qiáng)化了城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對國有土地使用和各項建設(shè)活動的引導(dǎo)和控制，有利于促進(jìn)土地利用和各項建設(shè)工程符合規(guī)劃所確定的發(fā)展目標(biāo)和基本要求，從而為實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約和可持續(xù)發(fā)展提供保障。

規(guī)劃條件一般包括規(guī)定性(限制性)條件，如地塊位置、用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度(建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率等)、主要交通出入口方位、停車場泊位及其他需要配置的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施控制指標(biāo)等;指導(dǎo)性條件，如人口容量、建筑形式與風(fēng)格、歷史文化保護(hù)和環(huán)境保護(hù)要求等。

規(guī)劃條件是依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃提出的。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)根據(jù)城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃加強(qiáng)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制和審批，以便為及時提供規(guī)劃條件打好基礎(chǔ)。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè);確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。”這就強(qiáng)調(diào)了規(guī)劃條件的重要性和嚴(yán)肅性。

2.建設(shè)工程總平面圖

建設(shè)工程總平面是由建設(shè)單位報送的依據(jù)建設(shè)項目本身發(fā)展建設(shè)的功能需要和規(guī)劃條件要求對建設(shè)用地作出的綜合布局安排。經(jīng)規(guī)劃確定的建設(shè)工程總平面是建設(shè)工程定位和設(shè)計的依據(jù)。在建設(shè)用地規(guī)劃管理過程中，建設(shè)項目的建設(shè)用地范圍主要是通過審核建設(shè)工程總平面來確定的。

建設(shè)工程總平面一般包括城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提供的用地紅線，用地邊界折點坐標(biāo)，相鄰道路紅線和道路名稱、寬度、主要出入口位置，本建設(shè)工程與周邊現(xiàn)狀建筑、規(guī)劃建設(shè)的相對關(guān)系和間距，本建設(shè)工程與周邊現(xiàn)狀建筑、規(guī)劃建設(shè)層數(shù)、性質(zhì)及高度，拆遷范圍和應(yīng)拆除的建筑設(shè)施，需要標(biāo)注的紫線、綠線、藍(lán)線、黃線界限等。同時，應(yīng)列出用地平衡表、配套設(shè)施明細(xì)表、建筑面積明細(xì)表和其他技術(shù)指標(biāo)。并應(yīng)標(biāo)注指北針和比例尺。

3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證是經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法確認(rèn)其建設(shè)項目位置、面積和用地范圍的法律憑證。核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》賦予城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實施規(guī)劃行政許可的權(quán)限。有沒有、按沒按建設(shè)用地規(guī)劃許可證使用國有土地是區(qū)別合法用地與非法用地的分水嶺?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條規(guī)定：“建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。”第三十九條規(guī)定： “對未取得建設(shè)用地規(guī)劃許 可證的建設(shè)單位批準(zhǔn)用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關(guān)批準(zhǔn)文件;占用土地的，應(yīng)當(dāng)及時退回;給當(dāng)事人造成損失的。應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。”

為提高建設(shè)用地使用效率，防止惡意炒作土地，可以規(guī)定建設(shè)用地規(guī)劃許可證的有效期。如獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后在一定的期限內(nèi)未批準(zhǔn)而取得土地使用權(quán)屬文件的，該建設(shè)用地規(guī)劃許可證失效。

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