第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序

　　一概論

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設(shè)用地使用權(quán)或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔(dān)風(fēng)險、共享收益條件下合作開發(fā)房地產(chǎn)項目。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。在物質(zhì)形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)總是聯(lián)結(jié)為一體的。由于房地產(chǎn)位置的不可移動性故叉稱“不動產(chǎn)”。近年所稱的“物業(yè)”，實際上就是我們所說的房地產(chǎn),房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)、房屋的建設(shè)、管理、維修，土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押。其核心內(nèi)容就是土地和建筑物。

　　房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)互相依存互相聯(lián)系，但又是性質(zhì)完全不同的兩種行業(yè)。建筑業(yè)是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)部門.屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不僅是土地和房屋的經(jīng)營部門，而且還從事部門分土地的開發(fā)和房屋的建設(shè)活動，具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)三重性質(zhì)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。

　　二房地產(chǎn)開發(fā)程序：

　　我們要掌握開發(fā)程序各階段的內(nèi)容

　　(一)項目建議書和可行性研究

　　出房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目建議書的編制應(yīng)由城市綜合開發(fā)主管部門根據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制。項目建議書應(yīng)闡明項目的性質(zhì)、規(guī)模、環(huán)境、資金來源、期限、進度、指標(biāo)、拆遷、經(jīng)營方式、經(jīng)濟效益等。屬于直轄市或計劃單列市的城市報市計委批準(zhǔn)，大型項日還要報建設(shè)部初審后再報國家計委批準(zhǔn)。非直轄市或非計劃單列市的大型項目由城市綜合開發(fā)主管部門批準(zhǔn)后，報建設(shè)部初審，再報國家發(fā)改委批準(zhǔn)。

　　可行性研究應(yīng)包括：項日背景及概況、建設(shè)條件、進度、投資估算、財務(wù)效益分析等

　　內(nèi)容。環(huán)球網(wǎng) 校edu24ol.com

　　(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)需要申請用地的必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》規(guī)定：建設(shè)單位和個人申請用地，必須持縣級以上人民政府批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級以上人民政府行政主管部門申請選址定點、行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，建設(shè)單位方可依法向縣級人民政府土地管理部門申請用地。

　　以上兩種情況和規(guī)定要清楚。環(huán)球網(wǎng) 校edu24ol.com

　　(三)土地使用權(quán)證書

　　土地所有權(quán)，《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

　　土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用權(quán)者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為。因為國家是國有土地的所有者，只有國家才能以土地所有者的身份出讓土地。城市規(guī)劃區(qū)集體所有的土地，必須依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或協(xié)議的方式。

　　拍賣，是指土地所有者的代表在指定的時間、地點組織符合條件的受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按照“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。環(huán)球網(wǎng) 校edu24ol.com

　　招標(biāo)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人，用書面投標(biāo)的形式競投土地,由符合條件的單位或個人,用書面投標(biāo)的形式竟投土地使用出讓權(quán),由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的方式。招標(biāo)方式的中標(biāo)者不一定是標(biāo)價中的最高者。因為在評標(biāo)時，不僅要考慮到投標(biāo)價，而且要對投標(biāo)規(guī)劃方案和投標(biāo)者的資信情況進行綜合評價。

　　協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判，協(xié)商有關(guān)事宜?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅的用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒條件的，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議的出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。”這種出讓方式主要用于工業(yè)倉儲、市政公益事業(yè)、非盈利項目以及政府為調(diào)節(jié)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需給予優(yōu)惠、扶持的建設(shè)項目等。

• ·2010年建筑師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
• ·建筑師在線模考百套試題搶先做
• ·09二級建筑師考試成績查詢匯總
• ·施工與設(shè)計業(yè)務(wù)管理講義匯總
• ·09一級建筑師考試成績查詢匯總
  

  更多詳細(xì)信息>>   建筑師考試頻道     建筑師考試論壇