土地使用權(quán)期限，一般根據(jù)土地的使用性質(zhì)來確定，不同用途的土地使用權(quán)出讓的最高年限為：

　　居住用地70年：

　　工業(yè)用地50年;

　　教育、科技、文化、體育用地∞年;

　　商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

　　綜合或其他用地50年：

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地，超出合同約定的動工開發(fā)日期，而未動工開發(fā)的可以征收相當(dāng)土地使用出讓金20%以下的土地閑置費。滿兩年未動工的，可以無償收回土地使用出讓權(quán)。

　　(四)拆遷安置

　　2001年 國務(wù)院以國務(wù)院第305號令的形式發(fā)布了《城市房屋拆遷管理條例》。

　　(五)組織實施勘察、設(shè)計工作，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后方可辦理開工證的手續(xù)。

　　(六)土地開發(fā)

　　土地開發(fā)的主要內(nèi)容是指房屋建設(shè)的前期準(zhǔn)備，平整場地、實現(xiàn)水通、電通、路通的“三通一平”。把自然狀態(tài)的土地變成可供建設(shè)房屋和各類設(shè)施的建筑用地。

　　(七)施工招標(biāo)、投標(biāo)

　　(八)申領(lǐng)開工證，進入施工安裝階段

　　建筑法第7條規(guī)定申領(lǐng)開工證應(yīng)由業(yè)主向縣級以上政府部門辦理。建設(shè)部1999年12月1日發(fā)布71號令。其中第二條規(guī)定：境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝飾、裝修和其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位應(yīng)向縣級以上主管部門申領(lǐng)開工證(投資30萬元以下或300平方米以下可不領(lǐng))。

　　申領(lǐng)開工許可證的條件：

　　·已經(jīng)辦理工程用地批準(zhǔn)手續(xù);

　　·已經(jīng)取得規(guī)劃許可證;

　　·拆遷進度符合施工要求;

　　·已定好施工企業(yè);

　　·有滿足施工帶要的施工圖紙，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進行了審查。大型工程有保證施工三個月需要的施工圖即可開工(97建設(shè)部352號文);

　　·有保證工程質(zhì)量和安全的措施，按規(guī)定辦理了質(zhì)量監(jiān)督手續(xù);環(huán)球網(wǎng) 校edu24ol.com

　　·資金已落實。綜合開發(fā)的資金來源主要有：預(yù)算內(nèi)資金、開發(fā)單位的自有資金、銀行貸款以及利用外資。在開發(fā)項目的資金總額中自有資金總額不得低于年度投資工作量的 30%;已收購樓款，在商品房建成銷售前不得超過全部建設(shè)工作量的70%;其中，開工建設(shè)時預(yù)收購房款不得超過40%，待房屋建設(shè)工作量完成50%時，可再收30%。建設(shè)單位應(yīng)提供銀行證明、保函或擔(dān)保;

　　·國家規(guī)定必須委托監(jiān)理的項目已委托了監(jiān)理;

　　·法規(guī)確定的其他條件。

　　建筑法規(guī)定：開工證的有效期是3個月，過期作廢，可以延期兩次，每次3個月。

　　(十)辦商品房預(yù)售許可證環(huán)球網(wǎng) 校edu24ol.com

　　1994年l1月15日建設(shè)部發(fā)布了第40號令《城市商品房預(yù)售管理辦法》。該辦法規(guī)定：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交足土地使用出讓金，取得土地使用證書，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的資金達工程總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度交付日期。

　　一個正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向顧客公開出示下列證件：

　　·建設(shè)用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃法第31條)

　　·國有土地使用證(土地法9條)

　　·建設(shè)工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃法第32條)

　　·建設(shè)工程開工證(建筑法第7條)

　　·商品房銷售(或外銷)許可證(北京市房地產(chǎn)市場管理處)

　　(十一)竣工驗收環(huán)球網(wǎng) 校edu24ol.com

　　竣工驗收是全面考核開發(fā)成果、檢驗設(shè)計和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)成果轉(zhuǎn)入流通和實用階段的標(biāo)志?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可使用。1993年11月12日建設(shè)部建法字814號文《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》規(guī)定：除單體驗收外還要進行小區(qū)綜合驗收，即驗收規(guī)劃是否落實、配套設(shè)施是否建完、拆遷是否落實、物業(yè)管理是否落實等項內(nèi)容。

　　2000年4月建設(shè)部第78號令《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》頒布實施。該辦法規(guī)定建設(shè)單位必須在竣工驗收合格之日15天內(nèi)，向工程所在地的縣級以上政府行政主管部門備案。

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