房屋租賃的概念和特征?
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問題：
房屋租賃的概念和特征?
答疑：
房屋租賃是指房屋所有人作為出租人，在一定期限內，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產交易的主要形式之一。長期以來，房屋租賃就是民間調節(jié)住房余缺的主要方式，也是無房者解決用房困難，滿足生產經營用房需要的重要途徑。
作為房地產交易之主要形式的房屋租賃，是現(xiàn)實生產、生活中的一種十分普遍的法律關系。其具有以下幾個主要特征：
1.房屋租賃關系中的出租方一般為房屋所有權人。因為房屋出租是對房屋行使處分權的行為，通常情況下，只有房屋所有權人才享有房屋的處分權。非房屋所有權人除法律有明確規(guī)定或合同有明確約定者外，一般不能對他人所有的房屋行使處分權。
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2.房屋租賃一般具有明確的期限。房屋租賃關系的成立是以房屋所有權人讓渡房屋的使用權為前提的，這種讓渡一般具有明確期限。承租人依據(jù)房屋租賃合同對房屋享有的各種權利，僅限于雙方約定的租賃期內，房屋租賃期限屆滿，承租人必須將房屋返還給出租人。
3.作為房屋租賃法律關系客體的房屋應是法律允許出租的。根據(jù)我國有關房屋租賃管理的規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)依法未取得房屋所有權證的;(2)權屬有爭議的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)不符合安全標準的;(5)屬于違章建筑的;(6)已抵押，未經抵押權人同意的;(7)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關規(guī)定的;(8)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(9)有關法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。
4.房屋租賃法律關系的成立要進行登記備案。我國對房屋租賃實行登記備案制度。因此，房屋租賃合同的訂立、變更和終止，當事人均應到房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。房屋出租人出租房屋時，應向房屋所在地的房地產管理部門提出申請，房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃許可證》。
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