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單項(xiàng)選擇題

1.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

A.凈收益包括有形收益和無(wú)形收益

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D.應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過(guò)程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了。參見(jiàn)教材P238。

2.某寫(xiě)字樓的建筑面積為540㎡，年有效毛收入為108萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/㎡，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無(wú)限。該寫(xiě)字樓用地的價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A.500

B.750

C.800

D.1000

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。土地年凈收益=1080000-540×400=864000元;土地價(jià)值=864000/0.108=8000000元。參見(jiàn)教材P237。

3.報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是(　)。

A.報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率

B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高

C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率

D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。報(bào)酬率是投資回報(bào)和投入資本的關(guān)系，題中選項(xiàng)A說(shuō)成了投資回收。投資回收只是保本。風(fēng)險(xiǎn)大，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬高。二者是正比關(guān)系。選項(xiàng)B也不對(duì)。能獲得額外報(bào)酬時(shí)，投資者的報(bào)酬率可以適當(dāng)降低，選項(xiàng)C也不對(duì)。土地投資可靠，風(fēng)險(xiǎn)小，所以要求的報(bào)酬率比其他長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率可以低一些。參見(jiàn)教材P246～248。

4.某在建辦公樓，建筑面積為25000㎡，預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，業(yè)主委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。據(jù)實(shí)地查勘，形成該在建寫(xiě)字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1年。預(yù)計(jì)辦公樓建成后全部可用于出租，凈租金收入為3元/(㎡·天)，每年計(jì)365天，空置率為5%，資本化率為8%，折現(xiàn)率為10%。則該辦公樓在建成時(shí)的房地產(chǎn)現(xiàn)值為(　)萬(wàn)元。

A.29552.62　　

B.30025.81

C.24020.60 　　

D.26866.02

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是直接資本化法概述。A=3×365×(1-5%)×2.5=2600.63萬(wàn)元，V=2600.63/8%=32507.88萬(wàn)元，P=32507.88/(1+10%) 2-1 =29552.62萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P252。

5.某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。建筑物收益200×12%=24萬(wàn);土地收益=60-24=36 萬(wàn);土地價(jià)值=36/6%×(1-1/1.06 30 )=495.53萬(wàn);房地產(chǎn)價(jià)值=200+495.53=695.53萬(wàn)。參見(jiàn)教材P255。

6.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者的自有資金為5萬(wàn)元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A.22.0

B.22.5

C.23.0

D.23.5

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合技術(shù)。購(gòu)買(mǎi)者要求的稅前現(xiàn)金流量=5×12%=0.6(萬(wàn)元)，償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4(萬(wàn)元)，抵押貸款金額=1.4÷0.08=17.5(萬(wàn)元)，該宗房地產(chǎn)價(jià)格=自有資金額+抵押貸款金額=5+17.5=22.5(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P260。

7.某機(jī)構(gòu)欲測(cè)算某類(lèi)房地產(chǎn)綜合資本化率，已知購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)房地產(chǎn)，通常的抵押貸款占60%，抵押貸款年利率為6.5%，貸款期限為25年，按月等額還本付息。經(jīng)過(guò)測(cè)算得出購(gòu)買(mǎi)者的自有資金資本化率為8%。這該類(lèi)房地產(chǎn)綜合資本化率為(　)。

A.8.04% 　　

B.8.06%

C.6.43% 　　

D.6.50%

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資組合技術(shù)。R M ={6.5%/12+6.5%/12/[(1+6.5%/12) 25×12 -1]}×12=8.1%;R O =60%×8.1%+(1-60%)×8%=8.06%。參見(jiàn)教材P260。

8.下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是(　)。

A.毛租金乘數(shù)法

B.潛在毛收入乘數(shù)法

C.有效毛收入乘數(shù)法

D.凈收益乘數(shù)法

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益乘數(shù)法的種類(lèi)。潛在，是沒(méi)有考慮空置和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的，是最理想的狀態(tài)下的毛收入，實(shí)際上達(dá)不到;有效，則是充分考慮了空置和租金損失的情況?？梢詮淖置孢M(jìn)行理解，幫助解題。參見(jiàn)教材P252。

9.某收益性房地產(chǎn)共5年收益期，報(bào)酬率為10%，未來(lái)5年的凈收益預(yù)測(cè)分別為5000、5250、5600、5850、65000，收益現(xiàn)值為 57447.17元。則其資本化率為(　)。

A.8.3%

B.8.5%

C.8.7%

D.8.9%

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。資本化率是第一年的凈收益與其價(jià)值的比率=5000/57447.17=8.7%。關(guān)鍵在于，理解資本化率的含義和計(jì)算方法，題干中很多給出的數(shù)據(jù)，是可以不使用的。參見(jiàn)教材P256。

10.某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為(　)。

A.8.8%

B.10%

C.18%

D.18.6%

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資組合技術(shù)。抵押貸款常數(shù)×分期償還額=貸款總額，月抵押貸款常數(shù) =2.028%，年抵押貸款常數(shù)=2.028%×12=24.33%，綜合資本化率=60%×24.33%+40%×10%=18.6%。參見(jiàn)教材P260。