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第六章　經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法

一、單項(xiàng)選擇題

1、生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的(　)稱為完全成本。

A、營業(yè)成本

B、銷售費(fèi)用

C、運(yùn)營費(fèi)用

D、資金成本

2、(　)是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

A、營業(yè)成本

B、開發(fā)產(chǎn)品成本

C、期間費(fèi)用

D、運(yùn)營費(fèi)用

3、(　)是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費(fèi)用支出。

A、期間費(fèi)用

B、財務(wù)費(fèi)用

C、管理費(fèi)用

D、運(yùn)營費(fèi)用

4、(　)比企業(yè)完成的開發(fā)工作量(完成投資額)更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。

A、營業(yè)收入

B、利潤

C、營業(yè)利潤

D、凈利潤

5、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按(　)征收。

A、土地出讓金

B、占用面積

C、經(jīng)營收入

D、銷售收入

6、商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計計稅毛利率，開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于(　)。

A、20%

B、15%

C、10%

D、25%

7、對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效果不包括(　)。

A、租金收益

B、物業(yè)增值

C、股權(quán)增加

D、銷售收入

8、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回報主要表現(xiàn)為(　)。

A、銷售收入

B、收益率

C、利息率

D、開發(fā)利潤

9、下列房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有(　)。

A、現(xiàn)金回報率

B、投資回收期

C、資本金利潤率

D、資產(chǎn)負(fù)債率

10、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)的是(　)。

A、財務(wù)內(nèi)部收益率

B、投資回報率

C、成本利潤率

D、資本金凈利潤率

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11、投資者要提高(　)以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個實(shí)際的投資回報率。

A、期望投資回報率

B、平均收益率

C、基準(zhǔn)收益率

D、內(nèi)部收益率

12、某開發(fā)商于2010年6月1日獲得開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2011年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計，2011年8月1日取得開工許可證，2013年2月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書，2013年8月1日銷售完畢。在計算該項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率時，其計算期為(　)。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

13、(　)是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率。

A、內(nèi)部收益率

B、基準(zhǔn)收益率

C、期望投資回報率

D、名義投資回報率

14、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用18%的基準(zhǔn)折現(xiàn)率計算出的項(xiàng)目凈現(xiàn)值為10萬元，該項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率為(　)。

A、小于20%

B、滿足目標(biāo)收益率要求

C、大于18%

D、不滿足目標(biāo)收益率要求

15、開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明了(　)。

A、項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

B、將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率

C、投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

D、項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價值之比

16、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為18%，年租金增長率為10%，通貨膨脹率為5%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為(　)。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.4%

17、某項(xiàng)目凈現(xiàn)值和累計凈現(xiàn)值如下表，則該項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期是(　)年。

A、3.09

B、3.48

C、3.83

D、3.92

18、動態(tài)投資回收期是反映(　)的重要指標(biāo)。

A、開發(fā)項(xiàng)目投資成本大小

B、開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力

C、開發(fā)項(xiàng)目資金流動速度

D、開發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)力

19、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評價指標(biāo)的表述中，正確的是(　)。

A、成本利潤率是年成本利潤率

B、成本利益率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率。

C、目標(biāo)利潤率水平的高低與項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期的長度無關(guān)。

D、投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

20、在財務(wù)評價中，將(　)與行業(yè)平均利潤率對比，以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。

A、成本利潤率

B、銷售利潤率

C、資本金利潤率

D、投資利潤率

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21、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為(　)。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0%

D、35.0%

22、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為(　)。

A、8.1%

B、16.0%

C、19.1%

D、23.1%

23、相對于現(xiàn)金回報率來說，(　)中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。

A、投資利潤率

B、投資回報率

C、資本金利潤率

D、資本金凈利潤率

24、關(guān)于利息的計算，下列說法不正確的是(　)。

A、按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息

B、還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息

C、每年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款額)×貸款利率

D、“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清

25、利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行通常要求該指標(biāo)值介于(　)之間。

A、1～2

B、2～2.5

C、2.5～3

D、3～4

26、下列說法不正確的是(　)。

A、在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上

B、一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%～45%

C、利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2

D、償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2

27、一寫字樓的購買價為100萬元，其中60萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該寫字樓年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該寫字樓投資的償債備付率為(　)。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.00

28、在國際上銀行一般要求流動比率維持在(　)以上。

A、100%

B、150%

C、200%

D、250%

29、關(guān)于流動比率的說法中，不正確的是(　)。

A、流動比率=(流動資產(chǎn)總額-存貨)/流動負(fù)債總額×100%

B、又稱之為“銀行家比率”

C、又稱之為“二對一比率”

D、在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

30、(　)是反映項(xiàng)目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。

A、流動比率

B、速動比率

C、利息備付率

D、資產(chǎn)負(fù)債率

31、方案經(jīng)濟(jì)比選存在的關(guān)系不包括(　)。

A、互斥關(guān)系

B、獨(dú)立關(guān)系

C、相關(guān)關(guān)系

D、獨(dú)立互斥關(guān)系

32、當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用(　)進(jìn)行比選。

A、凈現(xiàn)值法

B、等額年值法

C、差額內(nèi)部收益率法

D、費(fèi)用年值比較法

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二、多項(xiàng)選擇題

1、經(jīng)營收入是指向社會出售、出租開發(fā)商品或自營時的貨幣收入，不包括(　)。

A、銷售收入

B、出租收入

C、營業(yè)外收入

D、補(bǔ)貼收入

E、自營收入

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費(fèi)”，包括(　)。

A、營業(yè)稅

B、房產(chǎn)稅

C、城市維護(hù)建設(shè)稅

D、教育費(fèi)附加

E、土地使用費(fèi)

3、房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為(　)等。

A、企業(yè)實(shí)力提升

B、租金收入

C、對社會貢獻(xiàn)增加

D、物業(yè)增值

E、股權(quán)增加

4、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有(　)。

A、凈現(xiàn)值

B、投資利潤率

C、現(xiàn)金回報率

D、靜態(tài)投資回收期

E、內(nèi)部收益率

5、房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有(　)。

A、成本利潤率

B、銷售利潤率

C、投資利潤率

D、投資回報率

E、靜態(tài)投資回收期

6、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，不正確的有(　)。

A、內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動態(tài)盈利能力

B、內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率

C、當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項(xiàng)目是可行的

D、如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全部投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E、內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小

7、以下說法中，正確的是(　)。

A、現(xiàn)金回報率和投資回報率都反映了開發(fā)投資項(xiàng)目的盈利能力

B、現(xiàn)金回報率反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系

C、投資回報率反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比

D、投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益

E、現(xiàn)金回報率是稅后現(xiàn)金回報率

8、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是(　)。

A、表明了負(fù)債占總資產(chǎn)的比例

B、反映了企業(yè)或項(xiàng)目的財務(wù)風(fēng)險程度

C、資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)

D、屬于長期償債能力指標(biāo)

E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高

9、在方案比選過程中，當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時，可采用的方法包括(　)。

A、凈現(xiàn)值法

B、差額投資內(nèi)部收益率法

C、費(fèi)用現(xiàn)值比較法

D、費(fèi)用年值比較法

E、等額年值法

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三、判斷題

1、對于開發(fā)——銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資產(chǎn)投資的性質(zhì)。(　)

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費(fèi)用均計入開發(fā)建設(shè)投資。(　)

3、稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。(　)

4、土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，按30%～70%的累進(jìn)稅率計算征收。(　)

5、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的目的，只是為了考察項(xiàng)目的盈利能力。(　)

6、投資回報通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回收則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。(　)

7、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率和靜態(tài)投資回收期。(　)

8、通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失。(　)

9、基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是項(xiàng)目風(fēng)險。(　)

10、研究表明：對于常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實(shí)數(shù)解;對于非常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化)計算FIRR的方程也只有一個實(shí)數(shù)解。(　)

11、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。(　)

12、當(dāng)項(xiàng)目建成后用于出租經(jīng)營時，由于經(jīng)營期限很長，計算開發(fā)成本利潤率就顯得意義不大，因?yàn)殚_發(fā)成本利潤率中沒有考慮經(jīng)營期限的因素。(　)

13、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。(　)

14、對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。(　)

15、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時，要計算借款償還期。(　)

16、流動比率越低，說明營運(yùn)資本(即流動資產(chǎn)減流動負(fù)債的余額)越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。(　)

17、相關(guān)關(guān)系是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定影響，進(jìn)而影響其他方案的采用或拒絕。(　)

18、差額投資內(nèi)部收益率是指兩個方案內(nèi)部收益率之差。(　)

四、計算題

1、一房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一宗建筑面積為2000㎡的熟地50年的使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項(xiàng)目總投資為1000萬元。第1年項(xiàng)目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400㎡，預(yù)售均價為8000元/㎡。第2年項(xiàng)目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600㎡，預(yù)售均價為7800元/㎡。項(xiàng)目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000㎡改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運(yùn)營成本為毛租金收入的30%。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運(yùn)營成本均發(fā)生在年末)

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一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資與成本。生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成本，亦稱完全成本。參見教材P171。

【該題針對“投資與成本”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資與成本。營業(yè)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。參見教材P173。

【該題針對“投資與成本”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資與成本。運(yùn)營費(fèi)用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費(fèi)用支出，包括期間費(fèi)用(銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用)、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、大修基金等。參見教材P173。

【該題針對“投資與成本”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量(完成投資額)更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。參見教材P173。

【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收。參見教材P175。

【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計計稅毛利率，開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的不得低于10%。參見教材P176。

【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。參見教材P176。

【該題針對“房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資回收與投資回報。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤。參見教材P177。

【該題針對“投資回收與投資回報”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價體系中，清償能力指標(biāo)包括借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、償債備付率、流動比率和速動比率。參見教材P178。

【該題針對“經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率、靜態(tài)投資回收期;房地產(chǎn)置業(yè)投資靜態(tài)指標(biāo)：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現(xiàn)金回收報率、投資回報率、靜態(tài)投資回收期;房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資的動態(tài)指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期。參見教材P178。

【該題針對“經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。投資者要提高期望投資回報率。以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個實(shí)際的投資回報率。參見教材P179。

【該題針對“通貨膨脹的影響”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選取計算期時，出售時的開發(fā)經(jīng)營期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時間周期，包括前期和建造期;銷售期是從正式銷售(含預(yù)售)開始到銷售完畢的時間周期。參見教材P180。

【該題針對“財務(wù)凈現(xiàn)值”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率。參見教材P181。

【該題針對“財務(wù)凈現(xiàn)值”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。當(dāng)i值小于內(nèi)部收益率時，對于所有的i值，NPV都是正值;當(dāng)i值大于內(nèi)部收益率時，對于所有的i值，NPV都是負(fù)值。參見教材P182。

【該題針對“財務(wù)內(nèi)部收益率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

15、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果借款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會面臨虧損。參見教材P182。

【該題針對“財務(wù)內(nèi)部收益率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

16、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，(1+18%)=(1+Rr)(1+5%)求出Rr=12.4%。參見教材P187。

【該題針對“財務(wù)內(nèi)部收益率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

17、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是動態(tài)投資回收期。

參見教材P188。

【該題針對“動態(tài)投資回收期”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

18、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)、參見教材P187。

【該題針對“動態(tài)投資回收期”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

19、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。選項(xiàng)A錯誤，成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年成本利潤率;選項(xiàng)B錯誤，成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因?yàn)殚_發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入;選項(xiàng)C錯誤，目標(biāo)利潤率水平的高低，與項(xiàng)目所在地區(qū)的市場競爭狀況、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期長度、開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型以及貸款利率水平等相關(guān)。目標(biāo)參見教材P189。

【該題針對“成本利潤率和銷售利潤率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資利潤率。在財務(wù)評價中，將投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比，以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。參見教材P199。

【該題針對“投資利潤率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

21、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=700/2000=35%。參見教材P199。

【該題針對“資本金利潤率和資本金凈利潤率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P201。

【該題針對“現(xiàn)金回報率與投資回報率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

23、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。參見教材P201。

【該題針對“現(xiàn)金回報率與投資回報率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

24、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是利息。每年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)×貸款利率。參見教材P202。

【該題針對“利息”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

25、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是利息備付率。利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行通常要求該指標(biāo)值介于2～2.5之間。參見教材P203。

【該題針對“利息備付率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

26、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是償債備付率。償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。償債備付率對于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)介于1.15～1.35之間。當(dāng)指標(biāo)小于1.15時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。參見教材P204。

【該題針對“償債備付率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

27、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是償債備付率。先算出當(dāng)期應(yīng)還本付息資金A，A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(萬元)，再代入上式可得30÷10.62=2.83。參見教材P204。

【該題針對“償債備付率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

28、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是流動比率。在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上。參見教材P205。

【該題針對“流動比率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

29、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是流動比率。A應(yīng)為速動比率，流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額×100%。參見教材P205。

【該題針對“流動比率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

30、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是速動比率。速動比率是反映項(xiàng)目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。參見教材P206。

【該題針對“速凍比率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

31、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。在各種可能方案中，主要存在著三種關(guān)系，即互斥關(guān)系、獨(dú)立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系。參見教材P207。

【該題針對“方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

32、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。參見教材P209。

【該題針對“方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

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二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)收入又稱經(jīng)營收入，是指向社會出售、出租開發(fā)商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。參見教材P173。

【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱為“兩稅一費(fèi)”。參見教材P174。

【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】BDE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。參見教材P176。

【該題針對“房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系。凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目包括開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目兩種，其中的現(xiàn)金回報率只屬于置業(yè)投資項(xiàng)目。參見教材P178。

【該題針對“經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利能力指標(biāo)包括成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率和靜態(tài)投資回收期。參見教材P178。

【該題針對“經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】DE

【答案解析】本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會面臨虧損，因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。選項(xiàng)D錯誤，使用貸款且項(xiàng)目盈利時，則全部投資的內(nèi)部收益率高于貸款利率;選項(xiàng)E錯誤，內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越大。參見教材P182～187。

【該題針對“財務(wù)內(nèi)部收益率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。選項(xiàng)A錯誤，現(xiàn)金回報率和投資回報率都是房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，投資者量測投資績效的指標(biāo)，反映了置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力;選項(xiàng)E錯誤，現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。參見教材P201。

【該題針對“現(xiàn)金回報率與投資回報率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是資產(chǎn)負(fù)債率。選項(xiàng)C錯誤，資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差。參見教材P205。

【該題針對“資產(chǎn)負(fù)債率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時，可采用費(fèi)用閑置比較法和費(fèi)用年值比較法。參見教材P210。

【該題針對“方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

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三、判斷題

1、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是投資與成本。對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)產(chǎn)品。參見教材P171。

【該題針對“投資與成本”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用。參見教材P173。

【該題針對“投資與成本”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。參見教材P174。

【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，按30%～60%的累進(jìn)稅率計算征收。參見教材P175。

【該題針對“營業(yè)收入、利潤和稅金”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。參見教材P177。

【該題針對“經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是投資回收與投資回報。投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。參見教材P177。

【該題針對“投資回收與投資回報”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率和靜態(tài)投資回收期。參見教材P178。

【該題針對“經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失。參見教材P180。

【該題針對“通貨膨脹的影響”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險。參見教材P181。

【該題針對“財務(wù)凈現(xiàn)值”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。研究表明：對于常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實(shí)數(shù)解;對于非常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化)計算FIRR的方程可能有多個實(shí)數(shù)解。參見教材P183。

【該題針對“財務(wù)內(nèi)部收益率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。成本利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率。參見教材P189。

【該題針對“成本利潤率和銷售利潤率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。當(dāng)項(xiàng)目建成后用于出租經(jīng)營時，由于經(jīng)營期限很長，計算開發(fā)成本利潤率就顯得意義不大，因?yàn)殚_發(fā)成本利潤率中沒有考慮經(jīng)營期限的因素。參見教材P192。

【該題針對“成本利潤率和銷售利潤率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率，是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。參見教材P199。

【該題針對“資本金利潤率和資本金凈利潤率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是靜態(tài)投資回收期。對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。參見教材P200。

【該題針對“靜態(tài)投資回收期”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

15、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是借款償還期。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營或自營的項(xiàng)目，需要計算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時，不計算借款償還期。參見教材P202。

【該題針對“借款償還期”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

16、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是流動比率。流動比率越高，說明營運(yùn)資本(即流動資產(chǎn)減流動負(fù)債的余額)越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。參見教材P205。

【該題針對“流動比率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

17、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。相關(guān)關(guān)系是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定影響，進(jìn)而影響其他方案的采用或拒絕。參見教材P207。

18、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。參見教材P209。

【該題針對“方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

四、計算題

1、【正確答案】(1)設(shè)月最低租金為A元

第1年：年初支出200萬元;年末收入400×8000=320(萬元)

第2年：年初支出400萬元;年末收入600×7800=468(萬元)

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(萬元)

第3年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

第4年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

第5年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

第6-50年末：凈經(jīng)營收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

(2)凈現(xiàn)值=0可求最低月租金水平：

，ic=16%，則：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5

則：A=86.45(元/㎡)。

【該題針對“財務(wù)內(nèi)部收益率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

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