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第五章　房地產(chǎn)估價原則

一、單項選擇題

1、房地產(chǎn)估價中，獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在(　)的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

A、委托人

B、估價報告預(yù)期使用者

C、管理部門

D、中立

2、在房地產(chǎn)估價活動中，合法原則的運用主要體現(xiàn)在(　)。

A、估價主體資格需依法取得

B、估價對象狀況需依法判定

C、估價對象收益需依法確定

D、估價方法需依法選用

3、下列關(guān)于合法原則說法錯誤的是(　)。

A、估價對象狀況必須依法判定

B、合法原則中所講的法，是廣義的法

C、合法原則要求只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象

D、合法原則的依據(jù)可以是估價對象的不動產(chǎn)登記簿

4、對于空置(　)以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其為貸款的抵押物。

A、1年

B、2年

C、3年

D、半年

5、城市房屋拆遷補償估價中，實行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進(jìn)行估價，則(　)。

A、價值時點為未來，估價對象為未來狀況

B、價值時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C、價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

D、價值時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

6、某估價機構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，價值時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的價值時點為(　)。

A、2003年6月15日

B、2003年8月15日

C、簽訂估價委托合同之日

D、估價人員與委托人商定的某日

7、下列估價中，估價時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是(　)。

A、因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價

B、因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進(jìn)行評估

C、因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價

D、因房屋征收補償?shù)男枰?，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價

8、某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為(　)。

A、估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

B、估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

C、估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

D、估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

9、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的(　)。

A、合法原則

B、最高最佳使用原則

C、替代原則

D、公平原則

10、整個比較法可以說是以(　)為基礎(chǔ)的。

A、收益遞增遞減原理

B、均衡原理

C、適合原理

D、替代原理

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11、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)按(　)進(jìn)行估價。

A、超市用途

B、社會平均收益

C、地價加房價

D、服裝店用途

12、(　)是對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。

A、均衡原理

B、使用管制

C、收益遞減規(guī)律

D、邊際效用遞減規(guī)律

13、(　)是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。

A、收益遞增遞減原理

B、均衡原理

C、適合原理

D、替代原理

14、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應(yīng)按(　)進(jìn)行評估。

A、工業(yè)廠房

B、工業(yè)用地

C、商品住宅

D、商住用地

15、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值>(新建房地產(chǎn)的價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤)，則應(yīng)以(　)進(jìn)行估價。

A、保持現(xiàn)狀前提

B、裝修改造前提

C、轉(zhuǎn)換用途前提

D、重新利用前提

16、當(dāng)(新用途的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)以(　)為前提進(jìn)行估價。

A、維持現(xiàn)狀

B、裝飾裝修改造

C、改變用途

D、重新利用

17、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應(yīng)采用(　)的估計值。

A、正常

B、較低

C、平均

D、較高

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二、多項選擇題

1、房地產(chǎn)估價原則主要有(　)。

A、獨立、客觀、公正原則

B、合法原則

C、價值時點原則

D、替代原則

E、放張原則

2、為評估出客觀合理的價值，估價人員應(yīng)本著(　)假設(shè)等進(jìn)行估價。

A、各方估價利害關(guān)系人均是利己并理性的

B、估價人員應(yīng)“換位思考”

C、估價人員應(yīng)站在國家的立場來考慮評估價值

D、估價人員以老師身份反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評估價值

E、估價人員以委托人的立場來考慮評估價值

3、土地權(quán)屬證書有(　)。

A、《國有土地使用證》

B、《集體土地所有證》

C、《集體土地使用證》

D、《土地他項權(quán)利證明書》

E、《國有土地所有證》

4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件(　)。

A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金

B、取得土地使用權(quán)證書

C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書

D、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

E、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的30%以上

5、最高最佳利用必須同時滿足以下條件(　)。

A、法律上允許

B、技術(shù)上可能

C、經(jīng)濟上可行

D、價值可取

E、流程上緊湊

6、估價中的最高最佳利用具體包括(　)等。

A、最佳用途

B、最佳位置

C、最佳規(guī)模

D、最佳環(huán)境

E、最佳檔次

7、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的(　)。

A、最佳經(jīng)營手段

B、最佳規(guī)模

C、最佳管理方式

D、最佳集約度

E、最佳投資渠道

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是獨立、客觀、公正原則。房地產(chǎn)估價中，獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。參見教材P154。

【該題針對“獨立、客觀、公正原則”知識點進(jìn)行考核】

2、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是合法原則。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。參見教材P156。

【該題針對“合法原則”知識點進(jìn)行考核】

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是合法原則。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。參見教材P156。

【該題針對“合法原則”知識點進(jìn)行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是合法原則。對于空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其為貸款的抵押物。參見教材P158。

【該題針對“合法原則”知識點進(jìn)行考核】

5、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是價值時點原則。在房屋征收中，補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形。參見教材P162。

【該題針對“價值時點原則”知識點進(jìn)行考核】

6、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是價值時點原則。要以原價值時點的狀況為準(zhǔn)，才能檢驗原估價結(jié)果是否合理。參見教材P162。

【該題針對“價值時點原則”知識點進(jìn)行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是價值時點原則。A價值時點還是原來的估價結(jié)果對應(yīng)的時間(在過去);B價值時點在現(xiàn)在;而估價對象都是過去和現(xiàn)在價值差;C價值時點和估價對象都是現(xiàn)在;D補償標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)在給，房地產(chǎn)狀況是未來的期房。參見教材P162。

【該題針對“價值時點原則”知識點進(jìn)行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是價值時點原則。投保了火災(zāi)險的建筑物被燒毀后，評估其價值損失或損失程度時，通常是估計將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況，在現(xiàn)行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費用。參見教材P162。

【該題針對“價值時點原則”知識點進(jìn)行考核】

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是替代原則。替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。參見教材P164。

【該題針對“替代原則”知識點進(jìn)行考核】

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是替代原則。整個比較法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。參見教材P165。

【該題針對“替代原則”知識點進(jìn)行考核】

11、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，該房地產(chǎn)最好的用途即服裝店用途。參見教材P166。

【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進(jìn)行考核】

12、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。收益遞減規(guī)律是對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。參見教材P167。

【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進(jìn)行考核】

13、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P167。

【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進(jìn)行考核】

14、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。在合法的前提下采用最高最佳原則估價，故采用商業(yè)住宅用途估價。參見教材P166。

【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進(jìn)行考核】

15、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的條件是：(新房地產(chǎn)的價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤)<現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。參見教材P169。

【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進(jìn)行考核】

16、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。認(rèn)為現(xiàn)有房地產(chǎn)改變用途再予以利用最為有利時，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價。參見教材P170。

【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進(jìn)行考核】

17、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是謹(jǐn)慎原則。在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。參見教材P171。

【該題針對“謹(jǐn)慎原則”知識點進(jìn)行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價原則的含義。房地產(chǎn)估價的原則包括：獨立、客觀、公正原則;合法原則;價值時點原則;替代原則;最高最佳利用原則;謹(jǐn)慎原則。參見教材P153。

2、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是獨立、客觀、公正原則。在估價操作層面，為了評估出公平合理的價值，估價師首先應(yīng)本著以下假設(shè)進(jìn)行估價：各方當(dāng)事人均是利己并理性的;其次，估價師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值;然后，估價師再以老師的身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評估價值。在此基礎(chǔ)上自然就能夠得出一個對各方估價利害關(guān)系人來說均為公平合理的評估價值。參見教材P155。

【該題針對“獨立、客觀、公正原則”知識點進(jìn)行考核】

3、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是合法原則。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》。參見教材P157。

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是合法原則。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。參見教材P159。

【該題針對“合法原則”知識點進(jìn)行考核】

5、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。選項D錯誤，最高最佳利用應(yīng)當(dāng)滿足的是價值最大化，選項E錯誤，流程上緊湊無關(guān)最高最佳利用原則。參見教材P166。

【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進(jìn)行考核】

6、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳用途、規(guī)模、檔次。參見教材P166。

【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進(jìn)行考核】

7、【正確答案】BD

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P167。

【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進(jìn)行考核】

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