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第七章　收益法及其運(yùn)用

一、單項(xiàng)選擇題

1、(　)是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

A、直接資本化法

B、報(bào)酬資本化法

C、收益乘數(shù)法

D、比較法

2、收益法的理論基礎(chǔ)是(　)。

A、預(yù)期原理

B、市場(chǎng)價(jià)值原理

C、收益折現(xiàn)原理

D、現(xiàn)金流折現(xiàn)原理

3、報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在(　)。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任何時(shí)間

4、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開(kāi)發(fā)和房屋建造過(guò)程，至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A、457.40

B、476.98

C、686.10

D、715.48

5、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%;該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A、5208

B、533

C、695

D、711

6、某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)3年的凈收益分別為22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、26萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A、228.23

B、229.36

C、224.74

D、223.63

7、某宗房地產(chǎn)的用地通過(guò)有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期(土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得)、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A、95.40

B、97.87

C、98.55

D、99.33

8、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A、368

B、552

C、561

D、920

9、已知某收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為5000元/㎡，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年的收益權(quán)利價(jià)格是(　)元/㎡。

A、929.15

B、1858.30

C、2409.98

D、4819.96

10、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為(　)年。

A、13

B、15

C、16

D、17

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11、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)3年的凈收益分別為18萬(wàn)元、19萬(wàn)元、23萬(wàn)元，從未來(lái)第4年起，每年凈收益為25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近(　)萬(wàn)元。

A、276

B、283

C、284

D、291

12、估價(jià)對(duì)象的收益類(lèi)型不同，凈收益的測(cè)算會(huì)有所不同，可歸納為4種情況，下列不屬于此列的是(　)。

A、出租的房地產(chǎn)

B、自營(yíng)的房地產(chǎn)

C、出售的房地產(chǎn)

D、混合收益的房地產(chǎn)

13、有效毛收入乘數(shù)是類(lèi)似房地產(chǎn)的(　)除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

A、價(jià)格

B、租金

C、潛在毛收入

D、凈收益

14、某商品住宅總價(jià)為98萬(wàn)元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額償還貸款本息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為(　)。

A、7.65%

B、8.75%

C、9.42%

D、10.19%

15、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為(　)萬(wàn)元。

A、43

B、112.5

C、123.3

D、150

16、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為(　)萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年)。

A、3

B、4

C、5

D、6

17、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價(jià)值為50萬(wàn)元，建筑物重置價(jià)格為80萬(wàn)元，房地每年的凈收益為11萬(wàn)元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A、130.0

B、119.2

C、117.5

D、120.0

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二、多項(xiàng)選擇題

1、收益性房地產(chǎn)估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)的(　)都能夠較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。

A、收益

B、經(jīng)營(yíng)方式

C、收益年限

D、市場(chǎng)狀況

E、風(fēng)險(xiǎn)

2、凈收益是從潛在毛租金收入和其他收入中扣(　)以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。

A、有效毛收入

B、空置和租金損失

C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

D、抵押貸款還本付息

E、所得稅

3、在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括(　)。

A、房地產(chǎn)稅

B、房地產(chǎn)折舊額

C、房屋保險(xiǎn)費(fèi)

D、水電費(fèi)

E、維修費(fèi)

4、某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫(xiě)字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括(　)。

A、電費(fèi)

B、水費(fèi)

C、供暖費(fèi)

D、房地產(chǎn)稅

E、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

5、在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情況下，采用市場(chǎng)提取法求取資本化率，不需要用到的是(　)。

A、試錯(cuò)法

B、移動(dòng)平均法

C、曲線(xiàn)擬合法

D、線(xiàn)性?xún)?nèi)插法

E、指數(shù)修勻法

6、直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括(　)。

A、計(jì)算過(guò)程較為簡(jiǎn)單

B、通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益

C、指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和

D、每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

E、資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系

四、簡(jiǎn)答題

1、某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變;二層現(xiàn)暫空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類(lèi)房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2011年8月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。

答案部分見(jiàn)下一頁(yè)

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一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是收益法的含義。直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，將其除以資本化率或者乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。參見(jiàn)教材P212。

【該題針對(duì)“收益法的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。參見(jiàn)教材P213。

【該題針對(duì)“收益法的理論依據(jù)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是報(bào)酬資本化法最一般的公式。報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。參見(jiàn)教材P217。

【該題針對(duì)“報(bào)酬資本化法最一般的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：

參見(jiàn)教材P218。

【該題針對(duì)“凈收益每年不變的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P218。

【該題針對(duì)“凈收益每年不變的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。

(1)先根據(jù)未來(lái)3年的凈收益求取不變的凈收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21;

(2)再求取30年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23。參見(jiàn)教材P218。

【該題針對(duì)“凈收益每年不變的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為40年。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=8/8%×[1-1/(1+8%)40]=95.40。參見(jiàn)教材P218。

【該題針對(duì)“凈收益每年不變的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：

參見(jiàn)教材P218。

【該題針對(duì)“凈收益每年不變的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。 V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96元/㎡。參見(jiàn)教材P221。

【該題針對(duì)“凈收益每年不變的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。參見(jiàn)教材P224。

【該題針對(duì)“凈收益按一定數(shù)額遞減的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-1/(1+8%)35-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(萬(wàn)元)，選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為選項(xiàng)A.276萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P229。

【該題針對(duì)“凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。估價(jià)對(duì)象的收益類(lèi)型不同，凈收益的測(cè)算會(huì)有所不同，可歸納為4種情況：①出租的房地產(chǎn);②自營(yíng)的房地產(chǎn);③自用或尚未使用的房地產(chǎn);④混合收益的房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P239。

【該題針對(duì)“不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】 A

【答案解析】本題考查的是收益乘數(shù)法的種類(lèi)。有效毛收入乘數(shù)是類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。參見(jiàn)教材P253。

【該題針對(duì)“收益乘數(shù)法的種類(lèi)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資組合技術(shù)。抵押貸款常數(shù)RM為：參見(jiàn)教材P259。

【該題針對(duì)“投資組合技術(shù)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

15、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物的凈收益=100×80%×0.08=6.4(萬(wàn)元)，土地的凈收益=10-1-6.4=2.6(萬(wàn)元)，土地的價(jià)格=2.6/6%=43.33(萬(wàn)元)，該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值=建筑物的現(xiàn)值+土地價(jià)格=100×80%+43.33=123.3(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P262。

【該題針對(duì)“剩余技術(shù)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

16、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是收益法總結(jié)。該宗房地產(chǎn)的凈收益為：V=A/Y，A=100×7%=7(萬(wàn)元)，設(shè)土地的凈收益為AL ，建筑物的凈收益為7-AL，則AL/6%+(7-AL )/8%=100， AL=3(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P264。

【該題針對(duì)“收益法總結(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

17、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益法總結(jié)。土地的凈收益=50萬(wàn)元×8%=4萬(wàn)元，建筑物的凈收益=11-4=7(萬(wàn)元)，建筑物的價(jià)值=7/10%=70(萬(wàn)元)，則該宗房地產(chǎn)價(jià)值為50+70=120(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P264。

【該題針對(duì)“收益法總結(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】 AE

【答案解析】本題考查的是收益法估價(jià)需要具備的條件。收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。參見(jiàn)教材P215。

【該題針對(duì)“收益法估價(jià)需要具備的條件”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。凈收益=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P237。

【該題針對(duì)“凈收益測(cè)算的基本原理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，維持房地產(chǎn)正常使用營(yíng)業(yè)的必要支出。構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。參見(jiàn)教材P238。

【該題針對(duì)“凈收益測(cè)算的基本原理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)。參見(jiàn)教材P238。

【該題針對(duì)“凈收益測(cè)算的基本原理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】BCE

【答案解析】本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。Y是通過(guò)試錯(cuò)法與線(xiàn)性?xún)?nèi)插法相結(jié)合的方法來(lái)求取的。移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的具體應(yīng)用。參見(jiàn)教材P249。

【該題針對(duì)“報(bào)酬率的求取方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較。直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況;③計(jì)算過(guò)程較簡(jiǎn)單。參見(jiàn)教材P256。

【該題針對(duì)“直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

四、簡(jiǎn)答題

1、【正確答案】該商場(chǎng)2011年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測(cè)算如下：

(1)商店一層價(jià)格的測(cè)算：

租賃期限內(nèi)年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(萬(wàn)元)

租賃期限外年凈收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(萬(wàn)元)

=375.69(萬(wàn)元)

(2)商店二層價(jià)格的測(cè)算：

年凈收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(萬(wàn)元)

=229.21(萬(wàn)元)

該商店的正常價(jià)格=商店一層的價(jià)格+商店二層的價(jià)格=375.69+229.21=604.90(萬(wàn)元)

【答案解析】

【該題針對(duì)“凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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