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第八章　成本法及其運用

一、單項選擇題

1、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是(　)。

A、某酒店

B、公園

C、某住宅

D、某娛樂廳

2、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最低為(　)萬元，最高為(　)萬元。

A、30，60

B、30，80

C、60，100

D、80，100

3、成本法中一般不計息的項目是(　)。

A、土地取得成本

B、銷售費用

C、建設成本

D、銷售稅費

4、某銀行存款利息方式采用單利，假設某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應大于(　)。

A、6.37%

B、6.12%

C、6.02%

D、6%

5、成本法中開發(fā)利潤是指該類房地產(chǎn)項目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的(　)利潤。

A、期望

B、實際

C、平均

D、主觀

6、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/㎡，銷售稅費為300元/㎡，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為(　) 元/㎡。

A、1840

B、3300

C、3000

D、2840

7、某房地產(chǎn)的土地面積為500㎡，土地價格為2000元/㎡;建筑面積為1000㎡，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/㎡。市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/㎡，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低(　)元/㎡。

A、300

B、200

C、700

D、1000

8、在求取建筑物的重新購建價格的具體方法中，(　)主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。

A、單位比較法

B、分部分項法

C、工料測量法

D、指數(shù)調(diào)整法

9、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于(　)。

A、經(jīng)濟折舊

B、功能折舊

C、物質(zhì)折舊

D、設備折舊

10、某經(jīng)過年數(shù)為25年的零售中心，其內(nèi)部進行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護較好，那么該建筑物的有效年齡(　)。

A、等于25年

B、小于25年

C、大于25年

D、可能等于也可能大于25年

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11、假設建筑物重置價格為500萬元，有效年齡為10年，目前剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為10%，此時建筑物按直線法的每年折舊額是(　)萬元。

A、12.9

B、14.3

C、11.3

D、15

12、某建筑物的有效年齡為10年，預計可能再使用30年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為(　)。

A、68%

B、74%

C、76%

D、82%

13、某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護情況正常，估價人員實地觀測判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為零。用直線法計算該建筑物的成新率為(　)。

A、21%

B、27%

C、79%

D、85%

14、成新折扣法習慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的 (　)。

A、成新率

B、年折舊率

C、殘值率

D、回收率

15、某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/㎡，建筑物重置價格為900元/㎡，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/㎡。則該建筑物的成新率為(　)。

A、44%

B、50%

C、67%

D、86%

16、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)濟年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年;設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效年齡為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為(　)萬元。

A、400

B、628

C、656

D、700

17、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為(　)萬元。

A、1838.00

B、1843.55

C、1845.87

D、1850.00

18、某建筑物建成于1997年10月1日，在該建筑物建成5年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，土地使用權出讓合同未約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，有效年齡為10年，如果要求取建筑物在2012年10月的現(xiàn)值，則建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應為(　)年。

A、40

B、45

C、50

D、60

19、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是(　)年。

A、37

B、40

C、60

D、63

20、某幢舊辦公樓，在其建成5年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年，土地使用權出讓合同約定不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為60年，該建筑物的折舊年限應為(　)年。

A、45

B、50

C、55

D、60

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二、多項選擇題

1、成本法主要適用于評估(　)的房地產(chǎn)。

A、新開發(fā)的

B、危險房

C、正在開發(fā)建設

D、計劃開發(fā)建設

E、針對特定使用者的特殊需要

2、價格等于“成本加平均利潤”是在較長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備(　)的條件。

A、自由競爭

B、房地產(chǎn)開發(fā)成本大于平均利潤

C、房地產(chǎn)開發(fā)成本小于平均利潤

D、房地產(chǎn)開發(fā)成本等于平均利潤

E、該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)

3、征收國有土地上房屋的土地取得成本包括(　)等。

A、場地平整費

B、城市基礎設施建設費

C、渣土清運費

D、青苗補償費

E、地上物拆除費

4、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括(　)。

A、土地取得成本

B、建設成本

C、管理費用

D、銷售費用

E、投資利息

5、投資利潤率的計算基數(shù)包括(　)。

A、土地取得成本

B、建設成本

C、投資利息

D、銷售費用

E、管理費用

6、關于重新購建價格的說法，正確的有(　)。

A、重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B、重新購建價格相當于賬面價值

C、重新購建價格是客觀的重新購建價格

D、建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E、土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格

7、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括(　)。

A、地震

B、電梯數(shù)量不夠

C、酸雨

D、單行道

E、門窗的自然破損

8、導致建筑物功能折舊的原因可能是(　)等。

A、功能缺乏折舊

B、功能落后折舊

C、功能過剩折舊

D、城市規(guī)劃改變

E、市場供給的過量或需求不足

9、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有(　)等。

A、意外破壞的損毀

B、市場供給的過量

C、建筑設計的缺陷

D、人們消費觀念的改變

E、周圍環(huán)境條件惡化

10、完好房的成新度可以是(　)。

A、六成

B、七成

C、八成

D、九成

E、十成

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四、簡答題

1、某建筑物的建筑面積為500m2，重置價格為3600元/m2，經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元;裝飾裝修得重置價格為600元/m2，平均壽命為5年，年齡為3年;設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設均為零。請計算該建筑物的物質(zhì)折舊額。

2、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權年限為1995年10月1目～2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為2000元/㎡，建筑物重置成本(不含空調(diào))為1300元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：

(1)門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格(不含安裝費)為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。

(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。

(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。

(4)該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。

(5)假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。

試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是成本法適用的估價對象。如學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。參見教材P271。

【該題針對“成本法適用的估價對象”知識點進行考核】

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是土地取得成本。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最低=1000元/畝×100畝×6=60萬元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最高=1000元/畝×100畝×10=100萬元。參見教材P274。

【該題針對“土地取得成本”知識點進行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資利息。銷售稅費一般不計算利息。參見教材P278。

【該題針對“投資利息”知識點進行考核】

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資利息。計算公式：i1=[(1+i2)n—1]÷n=[(1+6%)3-1]÷3=6.37%。參見教材P280。

【該題針對“投資利息”知識點進行考核】

5、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是開發(fā)利潤。開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤。參見教材P282。

【該題針對“開發(fā)利潤”知識點進行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是適用于新開發(fā)建設的房地產(chǎn)的基本公式。開發(fā)完成后的地價=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息 +銷售稅費+開發(fā)利潤=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/㎡)。參見教材P284。

【該題針對“適用于新開發(fā)建設的房地產(chǎn)的基本公式”知識點進行考核】

7、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是重新購建價格的求取思路。該類房地產(chǎn)的重置價格=1800×1000=180(萬元)，該類房地產(chǎn)建筑物的實際價值=2500×1000-2000×500=150(萬元)，該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低(180-150)×10000÷1000=300(元/㎡)。參見教材P288。

【該題針對“重新購建價格的求取思路”知識點進行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是建筑物重新購建價格的求取方法。指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。參見教材P294。

【該題針對“建筑物重新購建價格的求取方法”知識點進行考核】

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。物質(zhì)折舊也稱為物質(zhì)損耗、有形損耗，是指因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。參見教材P295。

【該題針對“建筑物折舊的含義和原因”知識點進行考核】

10、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。當建筑物的施工、使用、維護比正常的施工、使用、維護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡。參見教材P297。

【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】

11、

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。D=C(1-R)/N=500×(1-10%)/40=11.3(萬元)。參見教材P299。

【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】

12、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。q=[1-(1-R)t/(t+n)]×100%=[1-(1-4%)×10/(10+30)]×100%=76%。參見教材P301。

【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】

13、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。當R=0時，該建筑物的成新率q=n/(t+n)=30/(8+30)=78.9%。參見教材P301。

【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】

14、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。成新折扣法習慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的成新率。參見教材P301。

【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】

15、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。建筑物的成新率q=建筑物現(xiàn)值(V)/建筑物的重置價格(C)=(1800×2000-800×3000)/(900×2000)=67%。參見教材P301。

【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】

16、【正確答案】 B

【答案解析本題考查的是建筑物折舊的求取方法。該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(萬元)。參見教材P305。

【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】

17、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。2000-150-0.8÷9%×[1-1÷(1+12%)15]=1843.55(萬元)。參見教材P309。

【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是求取建筑物折舊應注意的問題。在估價時點建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為60-10=50(年)。參見教材P311。

【該題針對“求取建筑物折舊應注意的問題”知識點進行考核】

19、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是求取建筑物折舊應注意的問題。對于在土地使用權出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。參見教材P311。

【該題針對“求取建筑物折舊應注意的問題”知識點進行考核】

20、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是求取建筑物折舊應注意的問題。對于在土地使用權出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。60-5-50=5(年)，60-5=55(年)。參見教材P311。

【該題針對“求取建筑物折舊應注意的問題”知識點進行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是成本法適用的估價對象。新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。參見教材P271。

【該題針對“成本法適用的估價對象”知識點進行考核】

2、【正確答案】 AE

【答案解析】本題考查的是成本法估價需要具備的條件。價格等于“成本加平均利潤”是在較長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個條件：一是自由競爭，二是該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)。參見教材P272。

【該題針對“成本法估價需要具備的條件”知識點進行考核】

3、【正確答案】 ABCE

【答案解析】本題考查的是土地取得成本。征收國有土地上房屋的土地取得成本一般包括房屋征收補償費用、相關費用、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金等。參見教材P276。

【該題針對“土地取得成本”知識點進行考核】

4、【正確答案】 AB

【答案解析】本題考查的是開發(fā)利潤。直接成本利潤率的計算基數(shù)=土地取得成本+建設成本。參見教材P282。

【該題針對“開發(fā)利潤”知識點進行考核】

5、【正確答案】 ABDE

【答案解析】本題考查的是開發(fā)利潤。投資利潤率的計算基數(shù)包括土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用。參見教材P282。

【該題針對“開發(fā)利潤”知識點進行考核】

6、【正確答案】 CD

【答案解析】本題考查的是重新購建價格的內(nèi)涵。選項A錯在實際兩個字，應該是必要的。選項B賬面價值是基于歷史成本的余值。選項E土地重新購建價格，應該按照該地塊在估價時點的剩余年限確定價值確定其土地使用權價格。參見教材P287。

【該題針對“重新購建價格的內(nèi)涵”知識點進行考核】

7、【正確答案】 ACE

【答案解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。選項B是功能缺乏折舊，選項D是外部折舊，規(guī)劃限制導致的。參見教材P295。

【該題針對“建筑物折舊的含義和原因”知識點進行考核】

8、【正確答案】 ABC

【答案解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊可分為：功能缺乏折舊;功能落后折舊;功能過剩折舊。參見教材P296。

【該題針對“建筑物折舊的含義和原因”知識點進行考核】

9、【正確答案】 CD

【答案解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。“意外破壞的損毀”是造成建筑物物質(zhì)折舊的原因，“市場供給的過量”和“周圍環(huán)境條件惡化”是造成建筑物經(jīng)濟折舊的原因。參見教材P296。

【該題針對“建筑物折舊的含義和原因”知識點進行考核】

10、【正確答案】 CDE

【答案解析】本題考查的是房屋完損等級評定的有關規(guī)定。嚴重損壞房及危險房是三成以下，一般損壞房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。參見教材P313。

【該題針對“房屋完損等級評定的有關規(guī)定”知識點進行考核】

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四、簡答題

1、【正確答案】該建筑物的物質(zhì)折舊額計算如下：

門窗等損壞的修復費用=2(萬元)

裝飾裝修的折舊額=【600×500×3/5】/10000=18(萬元)

設備的折舊額=60×1/15 ×10=40(萬元)

長壽命項目的折舊額=【(3600×500-20000-600×500-600000)× 10/50】/10000=17.6(萬元)

該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+18+40+17.6=77.6(萬元)

【答案解析】

【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】

2、【正確答案】

(1)土地價格=0.4×2000×[1-1/(1+8%)30)]/[1-1/(1+8%)40]=800×0.9006/0.9540=755.26萬元

(2)建筑物物質(zhì)折舊額計算：

1)門窗等損壞的修復費用=3萬元;

2)裝修的折舊費=82.5×1/5×4=66萬元;

3)其他設備的折舊費=250×1/15×9=150萬元。

4)長壽命項目的折舊費=(1300×0.9-3-82.5-250)×1/40×10=208.63萬元

(3)建筑物功能折舊額計算：

1)功能過剩所引起的折舊=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05萬元

2)空調(diào)功能落后引起的折舊=130-80+10-30+8=38萬元

(4)建筑物經(jīng)濟折舊額=7/10%×[1-1/(1+10%)30]=65.99萬元

(5)建筑物折舊總額=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67萬元

(6)寫字樓估價結(jié)果=755.26+1300×0.9-540.67=1384.59萬元

【答案解析】

【該題針對“建筑物折舊的求取方法”知識點進行考核】

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