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第九章　假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用

一、單項選擇題

1、假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產(chǎn)價值的(　)的“倒算法”。

A、市場法

B、收益法

C、成本法

D、長期趨勢法

2、某市區(qū)有一工業(yè)庫房，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為百貨商店。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用(　)進行估價。

A、比較法

B、成本法

C、假設(shè)開發(fā)法

D、長期趨勢法

3、假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在(　)的投資者的立場上。

A、特定

B、典型

C、單個

D、社會

4、運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為8個步驟：①計算開發(fā)價值;②選擇估價前提;③估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;④選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式;⑤確定折現(xiàn)率或計算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤;⑥預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出;⑦預(yù)測開發(fā)完成后的價值;⑧選擇具體估價方法。以下排序正確的是(　)。

A、⑧②④③⑦⑥⑤①

B、⑧⑤③⑥⑦④①②

C、⑧④③⑥⑤⑦①②

D、⑧②⑤⑥④⑦③①

5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價值為(　)萬元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

6、假設(shè)開發(fā)法的估價前提不包括下列(　)。

A、業(yè)主自行開發(fā)

B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)

C、被迫轉(zhuǎn)讓 開發(fā)

D、被迫開發(fā)

7、下列對假設(shè)開發(fā)法的估價前提說法中，正確的是(　)。

A、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

B、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

C、自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

D、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

8、運營期是從未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至(　)的日期。

A、房屋驗收合格

B、房屋可使用

C、將其售出之日止

D、房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束

9、在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(　)房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

A、未來開發(fā)完成之時的

B、購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的

C、建設(shè)期間的某個時間

D、全部租售出去時的

10、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是(　)。

A、運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取

B、投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算

C、假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值

D、在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值

11、在采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是(　)。

A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費

C、銷售稅費

D、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用

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二、多項選擇題

1、下列估價中宜采用假設(shè)開發(fā)法的有(　)。

A、征收補償估價

B、在建工程估價

C、出讓地塊估價

D、改變用途房地產(chǎn)估價

E、房屋抵押估價

2、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供(　)。

A、待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格

B、待開發(fā)房地產(chǎn)的平均價格

C、房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤

D、房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤

E、房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用

3、在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于(　)。

A、房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

B、將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

C、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

D、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險

E、正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

4、下列關(guān)于動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述正確的是(　)。

A、運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)考慮資金的時間價值

B、凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量

C、在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來

D、動態(tài)分析法中折現(xiàn)率既包含了安全收益部分，又包含風(fēng)險收益部分

E、動態(tài)分析法不考慮各項收入、支出在何時發(fā)生

5、動態(tài)分析法具體需要做到下列(　)，才能保證估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。

A、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確

B、各項支出、收入在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確

C、各項支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確

D、銷售期多長要預(yù)測準(zhǔn)確

E、運營期多長要預(yù)測準(zhǔn)確

6、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期的描述正確的是(　)。

A、建設(shè)期又可分為前期和建造期

B、在預(yù)售情形下，銷售期和建設(shè)期沒有重疊

C、在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有重疊

D、在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊

E、運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

7、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是(　)。

A、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2009年10月18日

B、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2010年4月18日

C、開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日

D、建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日

E、銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

8、只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項目是(　)。

A、銷售費用

B、投資利息

C、開發(fā)利潤

D、銷售稅費

E、后續(xù)的開發(fā)成本

9、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是(　)。

A、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2009年10月18日

B、利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2010年4月18日

C、開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日

D、建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日

E、銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

四、簡答題

1、某成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的土地開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)?ldquo;小塊”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;建設(shè)期為3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開發(fā)的年投資利潤率為10%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。請采用靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。參見教材P320。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)”知識點進行考核】

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。對重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)，都適宜使用假設(shè)開發(fā)法估價。參見教材P320。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象”知識點進行考核】

3、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。參見教材P321。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象”知識點進行考核】

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟。運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為8個步驟：①選擇具體估價方法;②選擇估價前提;③選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式;④測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;⑤測算后續(xù)開發(fā)的必要支出;⑥測算開發(fā)完成后的價值;⑦確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤;⑧計算開發(fā)價值。參見教材P322。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟”知識點進行考核】

5、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235萬。參見教材323。

【該題針對“動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別”知識點進行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價前提。假設(shè)開發(fā)法的估價前提包括：業(yè)主自行開發(fā)前提;自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提;被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。參見教材P324。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法的估價前提”知識點進行考核】

7、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。參見教材P324。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法的估價前提”知識點進行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟壽命結(jié)束之日。參見教材P330。

【該題針對“后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期”知識點進行考核】

9、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是開發(fā)完成后的價值。在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。參見教材P332。

【該題針對“開發(fā)完成后的價值”知識點進行考核】

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項A只要可以預(yù)測開發(fā)完成后的收益(如出租或自營用途的房地產(chǎn))，就可以收用益法求取開發(fā)完成后的價值;選項B動態(tài)分析法，不需要測算利息和開發(fā)利潤，體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中;選項C扣除項目實際上還沒發(fā)生，是未來要發(fā)生的;選項D在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，不能將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值，而應(yīng)該結(jié)合未來的變動趨勢，如長期趨勢法。參見教材P332。

【該題針對“開發(fā)完成后的價值”知識點進行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。銷售稅費一般不計算利息。參見教材P331。

【該題針對“后續(xù)開發(fā)的必要支出”知識點進行考核】

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題匯總

二、多項選擇題

1、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法的適用對象就是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。參見教材P320。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象”知識點進行考核】

2、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格;測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤;測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用。參見教材P321。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象”知識點進行考核】

3、【正確答案】CE

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件。在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確地預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值。參見教材P322。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件”知識點進行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動態(tài)分析法需要準(zhǔn)確考慮各項收入、支出在何時發(fā)生。參見教材P323。

【該題針對“動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別”知識點進行考核】

5、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點。動態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到3點：①后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確;②各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確;③各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確。參見教材P324。

【該題針對“動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點”知識點進行考核】

6、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。在預(yù)售情形下，建設(shè)期和銷售期有重疊。參見教材P330。

【該題針對“后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期”知識點進行考核】

7、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是開發(fā)完成后的價值。測算土地總價的價值時點為取得該開發(fā)用地的時間，為2009年10月18日;開發(fā)經(jīng)營期是從開始取得用地到銷售完成，應(yīng)為2009年10月18日到2012年4月18日;建設(shè)期為資金正式投入始到項目建成投產(chǎn)止所需要的時間，是2009年10月18日到2011年10月18日;銷售期為2011年4月18日到2012年4月18日。參見教材P332。

【該題針對“開發(fā)完成后的價值”知識點進行考核】

8、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。參見教材P331。

【該題針對“后續(xù)開發(fā)的必要支出”知識點進行考核】

9、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法運用舉例。測算土地總價的價值時點為取得該開發(fā)用地的時間，為2009年10月18日;開發(fā)經(jīng)營期是從開始取得用地到銷售完成，應(yīng)為2009年10月18日到2012年4月18日;建設(shè)期為資金正式投入始到項目建成投產(chǎn)止所需要的時間，是2009年10月18日到2011年10月18日;銷售期為2011年4月18日到2012年4月18日。參見教材P336。

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法運用舉例”知識點進行考核】

四、簡答題

1、【正確答案】(1)確定估價時點。

估價時點為購買該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在。

(2)起始狀態(tài)。起點——荒地;終點——五通一平熟地

設(shè)該成片荒地的總價為V：

開發(fā)完成后的熟地總價值=800×2000000×60%=9.6(億元)

取得該荒地的稅費=V×4%=0.04V(億元)

土地開發(fā)成本及管理費用、銷售費用總額=2.5×2=5(億元)

投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)

(注：理解計息期的取值，土地取得費用和稅費，一次性投入，因而計息期是3年，土地開發(fā)成本和管理銷售費用是均勻投入的，計息期取一半，1.5年)

轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的熟地的稅費總額=9.6×6%=0.576(億元)

(注：只計算賣方承擔(dān)的稅費;)

土地開發(fā)利潤總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)

(注：題目給出的是投資利潤率，所以利潤的計算基數(shù)不包括投資利息。)

V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

V=1.641(億元)

故：該成片荒地總價=1.641(億元)單價=164100000/2000000=82.05元/m2。

【答案解析】

【該題針對“假設(shè)開發(fā)法總結(jié)”知識點進行考核】

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