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第十二章　房地產(chǎn)估價(jià)程序

一、單項(xiàng)選擇題

1、(　)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

A、一級資質(zhì)

B、二級資質(zhì)

C、三級資質(zhì)

D、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求委托人出具(　)。

A、估價(jià)委托書

B、估價(jià)代理書

C、估價(jià)報(bào)告書

D、估價(jià)結(jié)果書

3、下列有關(guān)估價(jià)基本事項(xiàng)描述正確的是(　)。

A、估價(jià)對象與價(jià)值類型有關(guān)

B、估價(jià)對象與價(jià)值時(shí)點(diǎn)有關(guān)

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型之間不獨(dú)立

D、估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型之間完全相互獨(dú)立

4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，估價(jià)對象包括下列(　)。

A、特色裝飾裝修

B、廚具

C、特許經(jīng)營權(quán)

D、抵押貸款

5、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得待開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)的估價(jià)，評估的一般是(　)。

A、投資價(jià)值

B、現(xiàn)狀價(jià)值

C、謹(jǐn)慎價(jià)值

D、殘余價(jià)值

6、擬定估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度，可以采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，例如橫道圖。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的基本原理不包括(　)。

A、用網(wǎng)絡(luò)圖形式來表達(dá)一項(xiàng)計(jì)劃中各項(xiàng)工作的先后次序和相互關(guān)系

B、通過計(jì)算找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路

C、通過不斷改善網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，選擇最優(yōu)方案

D、通過網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃輔助估價(jià)目的的判斷

7、估價(jià)報(bào)告的封面，基本要素中不包括下列(　)。

A、估價(jià)報(bào)告名稱

B、估價(jià)項(xiàng)目名稱

C、估價(jià)委托人

D、估價(jià)師聲明

8、某估價(jià)師于2008年9月27日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年9月23日，估價(jià)對象實(shí)地查看日期2008年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為(　)。

A、2008年9月20日

B、2008年9月23日

C、2008年9月26日

D、2008年9月27日

9、估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常包括委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對象，估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說明的事項(xiàng)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和(　)。

A、價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件

B、價(jià)值類型和定義、估價(jià)對象分析、致委托人函

C、價(jià)值類型和定義、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

D、價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、實(shí)地查勘期

10、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于(　)年。

A、15

B、16

C、17

D、20

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二、多項(xiàng)選擇題

1、估價(jià)委托合同的內(nèi)容，一般包括下列(　)。

A、估價(jià)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況

B、負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目估價(jià)師的姓名、住所等個(gè)人信息

C、估價(jià)目的

D、估價(jià)對象

E、委托人應(yīng)提供的估價(jià)所需資料

2、不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，如(　)不宜作為抵押物。

A、一個(gè)球場

B、一個(gè)高爾夫球洞

C、一條保齡球球道

D、封閉使用的大院深處的一幢房屋

E、一個(gè)游泳館

3、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有(　)。

A、對當(dāng)前價(jià)值進(jìn)行評估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為價(jià)值時(shí)點(diǎn)

B、城市房屋征收估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般為房屋征收決定公告之日

C、房屋征收評估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為房屋征收決定公告之日

D、房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定價(jià)值時(shí)點(diǎn)

E、一般情況下，對原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請復(fù)核之日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)

4、明確估價(jià)對象的區(qū)位狀況，就是要弄清估價(jià)對象的(　)。

A、位置

B、交通條件

C、外部配套設(shè)施

D、周圍環(huán)境

E、抵押擔(dān)保

5、估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括(　)。

A、擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

B、預(yù)計(jì)所需要的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)

C、估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

D、擬搜集的估價(jià)所需要資料及其來源渠道

E、委托方的協(xié)助義務(wù)

6、估價(jià)所需資料主要包括下列(　)。

A、反映估價(jià)對象狀況的資料

B、估價(jià)對象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)成本等資料

C、對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

D、對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

E、建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

7、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有(　)。

A、隱含的估價(jià)對象范圍不同

B、參數(shù)選取不合理

C、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不正確

D、價(jià)值類型選取不合理

E、選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對象

答案部分見下一頁

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一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。參見教材P396。

【該題針對“不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與受理。估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求委托人出具估價(jià)委托書。參見教材P397。

【該題針對“估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與受理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是估價(jià)基本事項(xiàng)概述。估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型三者之間，估價(jià)對象與價(jià)值時(shí)點(diǎn)有關(guān)，其余是相互獨(dú)立的。參見教材P399。

【該題針對“估價(jià)基本事項(xiàng)概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是估價(jià)對象的確定。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，不包括對特色裝飾裝修、廚具等動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)的估價(jià)。參見教材P401。

【該題針對“估價(jià)對象的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是價(jià)值類型的確定。為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得待開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)的估價(jià)，評估的一般是投資價(jià)值。參見教材P404。

【該題針對“價(jià)值類型的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是制定估價(jià)作業(yè)方案的思路。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的基本原理是：用網(wǎng)絡(luò)圖形式來表達(dá)一項(xiàng)計(jì)劃中各項(xiàng)工作的先后次序和相互關(guān)系;通過計(jì)算找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路;通過不斷改善網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，選擇最優(yōu)方案，并付諸實(shí)踐;在計(jì)劃執(zhí)行過程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督，保證最合理地使用人力、財(cái)力和物力，多快好省的完成任務(wù)。參見教材P406。

【該題針對“制定估價(jià)作業(yè)方案的思路”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。封面的基本要素包括：估價(jià)報(bào)告名稱，估價(jià)項(xiàng)目名稱，估價(jià)委托人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，估價(jià)報(bào)告出具日期;估價(jià)報(bào)告編號。參見教材P412。

【該題針對“估價(jià)報(bào)告的組成”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。致估價(jià)委托人函中致函的日期即為估價(jià)報(bào)告出具日期。估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。參見教材P414 。

【該題針對“估價(jià)報(bào)告的組成”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。估價(jià)的假設(shè)與限制條件與估價(jià)結(jié)果報(bào)告并列，估價(jià)對象分析在技術(shù)報(bào)告中;致委托人函是單獨(dú)的文件。參見教材P412。

【該題針對“估價(jià)報(bào)告的組成”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是保存估價(jià)資料。估價(jià)檔案保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，應(yīng)不少于10年。估價(jià)檔案保存已超過10年而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價(jià)檔案應(yīng)保存至估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。估價(jià)檔案應(yīng)保存至估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。出具已經(jīng)有1年了，貸款16年期間都必須保存，合計(jì)17年。參見教材P418。

【該題針對“保存估價(jià)資料”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與受理。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)為：負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師姓名和注冊號。參見教材P398。

【該題針對“估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與受理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是估價(jià)基本事項(xiàng)概述。不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，如一個(gè)高爾夫球洞、一個(gè)保齡球球道、封閉使用的大院內(nèi)的一幢房屋，因?yàn)椴灰俗鳛榈盅何?，一般不具有抵押價(jià)值，所以不宜作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對象。參見教材P399。

【該題針對“估價(jià)基本事項(xiàng)概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，估價(jià)師不能隨意假定價(jià)值時(shí)點(diǎn);選項(xiàng)E錯(cuò)誤，對原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)或估價(jià)鑒定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)為原估價(jià)報(bào)告確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，除非原估價(jià)報(bào)告確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)有誤。參見教材P400。

【該題針對“價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是估價(jià)對象的確定。明確估價(jià)對象的區(qū)位狀況，是要弄清估價(jià)對象的位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。選項(xiàng)E屬于權(quán)益狀況。參見教材P403。

【該題針對“估價(jià)對象的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案的含義和內(nèi)容。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括：擬采用的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線;擬搜集的估價(jià)所需資料及其來源渠道;預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi);估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。委托方的協(xié)助義務(wù)，不需要體現(xiàn)在作業(yè)方案中。參見教材P404。

【該題針對“估價(jià)作業(yè)方案的含義和內(nèi)容”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是搜集估價(jià)所需資料。估價(jià)所需資料主要包括下列：反映估價(jià)對象狀況的資料;估價(jià)對象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)成本等資料;對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料;對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料。參見教材P406。

【該題針對“搜集估價(jià)所需資料”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是對測算結(jié)果進(jìn)行校核。不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異時(shí)，可以從下列途徑尋找原因：①估價(jià)計(jì)算是否有誤;② 估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確;③ 估價(jià)參數(shù)是否合理;④估價(jià)計(jì)算公式是否恰當(dāng);⑤不同估價(jià)方法的估價(jià)對象財(cái)產(chǎn)范圍是否一致;⑥不同估價(jià)方法的估價(jià)前提是否一致;⑦選用的估價(jià)方法是否適用估價(jià)對象和估價(jià)目的;⑧估價(jià)假設(shè)是否合理;⑨ 是否遵循了應(yīng)遵循的估價(jià)原則;⑩ 房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況，如房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫、房地產(chǎn)市場是否不景氣。在參見教材P410。

【該題針對“對測算結(jié)果進(jìn)行校核”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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