【材料】

某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加競買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價評估，最高應(yīng)價評估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估出的最高應(yīng)價為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

【正確答案】

本題考查的是投資價值。

理由包括：

1.本次評估的價值為投資價值(拍賣應(yīng)價);(3分)

2.投資價值是從某個特定投資者的角度來衡量的價值;(3分)

3.不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。(4分)

見：《理論》教材P98，投資價值，指從某個特定的投資者(即某個具體的投資者)的角度來衡量的價值。是某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。投資價值，是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費用成本方面的優(yōu)勢不同、納稅狀況不同、對未來的信心不同等。所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。

(說明：若回答估價目的、估價時點、估價方法、價格影響因素、資料依據(jù)、及估價師經(jīng)驗不同，均不給分)

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