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第五章　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策

一、單項選擇題(每題0.5分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售過程中應(yīng)實行(　)制度。(2012年真題)

A.住宅質(zhì)量保險和住宅質(zhì)量保證書

B.商品房預(yù)售許可證和住宅質(zhì)量保證書

C.住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書

D.住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保修書

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。請記準(zhǔn)開發(fā)企業(yè)兩書的名稱。參見教材P98。

2.房地產(chǎn)開發(fā)公司對商品住宅的保修期從商品住宅(　)之日起計算。(2009年真題)

A.竣工

B.竣工驗收

C.入住

D.交付

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。參見教材P98。

3.2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟適用住房項目，總投資2億元人民幣，則該項目資本金應(yīng)不低于(　)萬元。(2007年真題)

A.4000

B.5000

C.6000

D.7000

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度。保障性住房和普通商品房項目的最低資本金比例為20%，其它為30%。2億元×20%=4000萬元。參見教材P92。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從(　)之日起計算。(2006年真題)

A.工程竣工

B.物業(yè)驗收合格

C.購房人實際入住

D.開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。參見教材P98。

5.某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年9月擬開發(fā)高檔住宅項目，預(yù)計總投資為1億元人民幣，其項目資本金應(yīng)當(dāng)不低于(　)萬元。

A.2000

B.2500

C.3000

D.3500

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度。此題中開發(fā)的是高檔住宅項目，是2009年9月開發(fā)，所以資本金比例要求為總投資的30%，即30%×1億元=3千萬。參見教材P92。

6.禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是(　)。

A.尚未竣工的房地產(chǎn)

B.已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

C.未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)

D.沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的情形主要有：(1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的;(2)在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的;(3)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(4)預(yù)售房地產(chǎn)，未取得該項目預(yù)售許可證的;(5)權(quán)屬有爭議的;(6)違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;(7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，驗收不合格的;(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。參見教材P99-100。

7.商品房現(xiàn)房廣告不得涉及的內(nèi)容是(　)。

A.銷售價格

B.裝飾裝修

C.小區(qū)環(huán)境

D.升值承諾

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。B預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容，但是現(xiàn)房廣告無限制。D不能有升值或投資回報承諾。參見教材P101。

8.在房地產(chǎn)廣告中表示項目位置，應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的(　)來表示。

A.實際距離

B.時間距離

C.空間距離

D.心理距離

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。參見教材P100。

9.《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》是為了加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的(　)管理而設(shè)定的。

A.質(zhì)量

B.資金

C.進(jìn)度

D.動態(tài)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是項目手冊制度。房地產(chǎn)開發(fā)項目實行項目手冊制度是政府行業(yè)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)而建立的一項動態(tài)管理制度。參見教材P95。

10.根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，閑置土地滿(　)未動工開發(fā)時，政府可以無償收回土地使用權(quán)。

A.6個月

B.1年

C.2年

D.3年

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。參見教材P93。

11.向購房人承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任的是(　)?！?014年真題】

A.設(shè)計單位

B.施工單位

C.監(jiān)理單位

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。參見教材P94。

12.轉(zhuǎn)讓房屋開發(fā)建設(shè)項目，除建設(shè)用地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)達(dá)到全部開發(fā)投資總額的(　)以上。【2013年真題】

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。參見教材P96。

13.商品房預(yù)售廣告中，不得涉及的內(nèi)容是(　)?！?013年真題】

A.中介服務(wù)

B.房屋結(jié)構(gòu)

C.裝飾裝修

D.物業(yè)管理

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。參見教材P101。

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二、多項選擇題(每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

1.下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，符合有關(guān)規(guī)定要求的有(　)。(2007年真題)

A.僅介紹項目名稱的房地產(chǎn)廣告，可不載明商品預(yù)售許可證書號

B.在集體土地上建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)布銷售廣告應(yīng)載明集體經(jīng)濟組織名稱

C.預(yù)售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內(nèi)容

D.在房地產(chǎn)廣告中表示項目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時間來表示距離

E.房地產(chǎn)廣告不得含有承諾為入住者辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的內(nèi)容

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容：房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項：(1)開發(fā)企業(yè)名稱;(2)中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱;(3)預(yù)售或者銷售許可證書號。廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。參見教材P100～101。

房地產(chǎn)廣告的要求(考點、重點、難點、熟悉)：

(1)房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

(2)房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

(3)房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。

房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。

(4)房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

(5)房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或使用面積。

(6)房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。

(7)房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。

(8)房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

(9)房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

(10)房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

(11)房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。

(12)房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定;涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

(13)房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評估的，應(yīng)當(dāng)表明評估單位、估價師和評估時間;使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確，標(biāo)明出處。

2.購房人發(fā)現(xiàn)商品房有質(zhì)量問題，不能選擇退房的情形有(　)。

A.使用一年后發(fā)現(xiàn)屋面漏水

B.辦理房屋所有權(quán)證后，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題

C.辦理房屋所有權(quán)證前，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題

D.尚未使用即發(fā)現(xiàn)下水管道堵塞

E.下雨時發(fā)現(xiàn)外墻滲水

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度。對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。參見教材P94。

對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式

應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題：

一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，都可以申請質(zhì)量部門認(rèn)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請退房。

二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而不是一般性的質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量有很多種，一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房。

三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的結(jié)論為依據(jù)。

四是對給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)只包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。選擇退房還是換房，權(quán)利在消費者。

3.根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，下列關(guān)于保修項目最低保修期的規(guī)定，說明正確的是(　)。

A.管道滲漏為1年

B.五金件損壞為2年

C.管道堵塞為6個月

D.電器開關(guān)損壞為6個月

E.供冷系統(tǒng)損壞為1個供冷期

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)終身保修，五金件損壞1年，屋面防水3年，管道堵塞2個月，燈具、電器開關(guān)6個月。參見教材P98。

最低保修項目和保修期限如下(重點、熟悉)：

最低保修項目保修期限

地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修

屋面防水3年

墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年

墻面、頂棚抹灰層脫落1年

地面空鼓開裂、大面積起砂1年

門窗翹裂、五金件損壞1年

管道堵塞2個月

供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期

衛(wèi)生潔具1年

燈具、電器開關(guān)6個月

4.A房地產(chǎn)公司以出讓方式取得一塊住宅用地的土地使用權(quán)，并進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，后因改作其他投資，擬轉(zhuǎn)讓該項目，則應(yīng)具備的轉(zhuǎn)讓條件是(　)。

A.已按照出讓合同約定支付全部出讓金1000萬元

B.已按照出讓合同的約定支付出讓金600萬元

C.取得了該項目的土地使用權(quán)證書

D.實際投入建設(shè)金額(含土地出讓金)占全部開發(fā)投資的25%以上

E.實際投入建設(shè)金額(不含土地出讓金)占全部開發(fā)投資的25%以上

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件。

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。參見教材P96。

5.二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)具備的條件包括(　)。

A.注冊資本應(yīng)在2000萬元人民幣以上

B.至少應(yīng)有4名以上專業(yè)管理人員

C.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上

D.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間應(yīng)在2年以上

E.連續(xù)2年質(zhì)量合格率100%

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級。二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少應(yīng)有20名以上專業(yè)管理人員;從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的時間應(yīng)在3年以上。參見教材P90。

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三、判斷題

判斷題每題0.5分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。

1.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的房屋開發(fā)項目，實際投入開發(fā)建設(shè)的資金額與交納的地價款之和占全部開發(fā)投資總額的25%以上，可以轉(zhuǎn)讓。(　)(2012年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的房屋開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，須除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金占全部開發(fā)投資總額的25%以上。參見教材P96。

2.無論質(zhì)量問題是由勘察、設(shè)計、施工哪個單位造成的，房地產(chǎn)開發(fā)公司都應(yīng)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目對購房者承擔(dān)責(zé)任。(　)(2009年真題)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目對購房者承擔(dān)責(zé)任。參見教材P94。

3.因房屋質(zhì)量問題應(yīng)給予購房者賠償?shù)?，房地產(chǎn)開發(fā)公司只賠償直接損失。(　)(2009年真題)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度。對給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)只包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。參見教材P95。

4.新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)先到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，后到所在地工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照。(　)(2008年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序。新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)先到所在地工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照，后到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級。參見教材P90。

5.已辦理了房屋所有權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人，不能以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格要求退房。(　)(2007年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度。對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。參見教材P95。

6.商品住房購買人的房屋所有權(quán)證由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理。(　)(2007年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將辦理房屋權(quán)屬登記需要的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。參見教材P98。

7.房地產(chǎn)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，必須注明開發(fā)企業(yè)名稱。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項：(1)開發(fā)企業(yè)名稱;(2)中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱;(3)預(yù)售或者銷售許可證書號。但是，廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。參見教材P100。

8.房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如果尚處在規(guī)劃或建設(shè)階段，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告的要求有13條，其中第(4)條規(guī)定，廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。參見教材P101。

9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書是企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的必備條件。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序。新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)先到所在地工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照，后到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級。參見教材P90。

10.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)在法定時間內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時，為了保護(hù)已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓人簽訂合同的當(dāng)事人的權(quán)利，要求雙方當(dāng)事人在辦完土地使用權(quán)變更登記后30天內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。參見教材P97。

11.購房人在取得《房屋所有權(quán)證》后，經(jīng)確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，仍有權(quán)退房。( 　)(2011年真題)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度。商品房交付使用后，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完畢之后。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題與使用時間關(guān)系不大，主要是設(shè)計和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限內(nèi)，均可申請退房。參見教材P94。

12.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書，房地產(chǎn)開發(fā)項目即可以轉(zhuǎn)讓。(　)(2011年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓。對于出讓方式獲得土地的項目轉(zhuǎn)讓，除獲得土地使用權(quán)證書外，還必須完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外實際投入房屋建設(shè)工程的資金應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。參見教材P96。

13.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng)事人應(yīng)持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。(　)(2013年真題)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。參見教材P97。

14.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)項目預(yù)售、出售廣告，只應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)項目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證、符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件。參見教材P100。

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