某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點(diǎn)的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡。

【問題】

1.估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出計算價格?

【正確答案】

1.本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。

錯誤有：

(1)應(yīng)采用符合估價時點(diǎn)市場情況的各項成本費(fèi)用(或重置價格)。

或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時的各項成本費(fèi)用。

(2)應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

或：不應(yīng)計自至估價時點(diǎn)。

(3)利潤應(yīng)是估價時點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。

或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。

2.本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。

重置價格還應(yīng)減去折舊。

或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

(3)可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

參見教材P40。

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