相關推薦：2019年房地產估價師案例分析預習題匯總

簡答題

1、居住房地產的特點有哪些?

2、簡述房改房、經(jīng)濟適用住房估價的技術路線及難點處理?

3、2015年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理?，F(xiàn)該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題有哪些?

4、商務辦公房地產以主要以租賃經(jīng)營為主，其租金構成往往存在差異，這些差異主要表現(xiàn)在哪些方面?

5、估價對象為某三星級酒店，用收益法求取該酒店凈收益時，應注意的問題有哪些?

6、簡述工業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。

7、某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權性質為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備，委托某房地產估價機構進行有關估價。評估該宗房地產評估價格時，如何來界定土地用途?適宜選用那些估價方法?

8、簡述加油站估價常用的估價方法及其技術路線。【答案解析請翻頁查看】

答案

1、【答案】本題考查的是居住房地產及其特點。與其他類型的房地產相比，居住房地產主要有以下特點：(1)單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大;(2)具有較強的相似性、可比性;(3)不同類型住房價格內涵差異明顯。參見教材P83。

2、【答案】本題考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。房改房、經(jīng)濟適用住房估價的技術路線與商品房相類似，不同的一點是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應向政府繳納的土地使用權出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應評估估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格。參見教材P87。

3、【答案】本題考查的是商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。確定出租部分潛在毛收入時應注意：(1)租賃期內按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計;(2)應考慮租賃保證金和押金的利息收入;(3)應考慮是否存在無形收益。參見教材P108。

4、【答案】本題考查的是商務辦公房地產租金的求取。商務辦公房地產的租金構成往往存在差異，主要表現(xiàn)為：(1)租金中包含物業(yè)管理費;(2)租金中包含物業(yè)管理費、水電費;(3)租金中不包含物業(yè)管理費、水電費;(4)計租面積按建筑面積計，含分攤建筑面積;⑤計租面積按套內建筑面積計，不含分攤建筑面積。此外，還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否為續(xù)租等。參見教材P127。

5、【答案】本題考查的是旅館房地產估價的技術路線及難點處理。對酒店房地產利用收益法估價時，必須清楚估價對象范圍及內涵，動產與不動產給酒店帶來的收益區(qū)別。當界定酒店為整體資產并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進行估價時，在凈收益的計算中應考慮扣除商業(yè)利潤。當界定酒店僅為不動產部分為估價對象進行估價時，在凈收益計算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，還應考慮扣除非不動產部分所帶來的收益。參見教材P145。

6、【答案】本題考查的是工業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。工業(yè)房地產一般采用成本法估價，在利用成本法估價時，往往是將土地、地上建筑物進行分別估價，然后再將兩部分價格合并處理。土地的估價通常采用基準地價修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價估價時，應注意所采用的基準地價應為當?shù)卣诠嫉?，對于有土地使用年期限制的，應考慮對地價進行年期修正。對建筑物的估價時，應根據(jù)建筑物的結構、用途、跨度、柱距、梁底標高、(行車)軌頂標高、樓面荷載等因素，利用當?shù)亟ㄔO工程造價定額管理部門公布的計價標準確定估價對象的工程造價。參見教材P170。

7、【答案】本題考查的是工業(yè)房地產估價的常用方法。政府收購該宗房地產進行評估，土地用途應界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、基準地價修正法。參見教材P170。

8、【答案】本題考查的是加油站常見的估價方法和技術路線。(1)目前加油站市場交易實例還不多見，加油站估價一般難以采用比較法，由于加油站是在經(jīng)營期間有持續(xù)性收益的經(jīng)營型房地產，因此一般主要采用收益法估價，此外也可以利用成本法作為估價的輔助方法。

(2)采用收益法估價加油站房地產價格時，關鍵是凈收益的測算，加油站的營業(yè)利潤中包含了房地產產生的收益、正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權的超額利潤，因此應在凈收益的計算中扣除正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權的超額利潤。參見教材P178。

以上就是小編整理的2019年房地產估價師案例分析預習題(2)，如果想要更多練習題，可點擊下方按鈕免費下載房地產估價師真題/考試大綱。