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案例分析

1、甲開發(fā)商開發(fā)建設一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

<1> 、下列關于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是(　)。

A、該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記

B、該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，即可單獨辦理抵押登記

C、該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后才能辦理抵押登記手續(xù)

D、該在建工程已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

<2> 、對該在建工程進行抵押價值評估，下列表述中錯誤的是(　)。

A、以合法取得的土地使用權連同在建工程進行抵押

B、估價方法可選用成本法和假設開發(fā)法

C、此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，包含拖欠價款

D、要全面掌握估價對象狀況

<3> 、若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結果應為(　)。

A、抵押價值

B、處分抵押物時的市場價值

C、抵押價值-處分抵押物的費用及稅費

D、處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費

<4> 、房地產(chǎn)抵押估價時應遵循謹慎原則，下列關于抵押原則的表述中，不正確的是(　)。

A、在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘

B、在運用成本法估價時，不應低估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應高估折舊

C、在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率不應偏低

D、在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關費稅和利潤

2、甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構現(xiàn)對該酒樓進行征收估價，酒樓業(yè)主不配合征收工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)相關資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

<1> 、房屋征收估價時，應如何選定估價機構?

<2> 、針對酒樓業(yè)主不允許估價人員進入酒樓實地查勘這一情況，在估價程序上應如何處理?

<3> 、若采用成本法估價，簡述其估價技術路線。

<4> 、被征收房屋室內裝飾裝修價值應如何確定?

3、某企業(yè)一幢3層辦公大樓于2年前抵押給銀行，獲得貸款1000萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務，債權人申請以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務清償。法院確定了拍賣底價，

<1> 、該房地產(chǎn)估價時是否需要考慮租賃權的影響?

<2> 、當采用收益法評估該辦公樓價值時，簡述其估價技術路線。

4、某商品住宅小區(qū)內臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。

<1> 、若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是(　)

A、道路擴寬后，交通發(fā)生變化

B、綠地率發(fā)生變化

C、公共配套設施發(fā)生變化

D、土地形狀發(fā)生變化

<2> 、若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是(　)。

A、噪聲和污染程度發(fā)生變化

B、土地形狀發(fā)生變化

C、人口密度發(fā)生變化

D、出行便捷程度發(fā)生變化

<3> 、房地產(chǎn)估價師認為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是(　)。

A、由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度

B、以減少的綠地的建設成本費用作為價值變化額度

C、用比較法分別測算出城市道路擴展前后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度

D、用路線價法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額度【答案解析請翻頁查看】

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。在建項目應取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證后才可以辦理抵押。參見教材P221。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價技術路線及估價方法。對在建工程作為抵押物進行估價時，只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款。參見教材P224。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。抵押物的變現(xiàn)價值=處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費。參見教材P227。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。選項B錯誤，在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。參見教材P226～227。

2、

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產(chǎn)估價機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定;在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當選，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)估價機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收估價業(yè)務。參見教材P247。

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽宇或者蓋章的，應當由房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在估價報告中說明。參見教材P249。

【正確答案】 本題考查的是征收估價—成本法估價技術路線。成本法估價技術路線：首先求取被征收房屋的土地重新購建價格、建筑物的重新購建價格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價格。參見教材P247。

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。當被征收房屋室內裝飾裝修價值由征收當事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價機構另行評估確定時，所評估的被征收房屋價值不應包括被征收房屋室內裝飾裝修的價值，并應在被征收房屋價值估價報告中作出特別說明。參見教材P245。

3、

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關規(guī)定。人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權;沒有說明的，需要考慮租賃的影響。本題中未說明不考慮租賃權的影響，因此估價時需要考慮租賃權的影響。參見教材P264。

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關規(guī)定。法院沒有書面說明，且該大樓已經(jīng)出租，在租期內(毀約除外)應根據(jù)租賃合同計算凈收益，租期結束后，應根據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費用、稅金等求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。參見教材P264。

4、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價值損失的原因及種類。從題干條件可知是部分綠地因擴展城市道路而被占用，綠地率發(fā)生變化地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損。參見教材P274～277。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價值損失的原因及種類。從題干條件可知是擴展城市道路，出行便捷程度發(fā)生變化，該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值可能增值。參見教材P274～277。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇。測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是用比較法分別測算出城市道路擴展前后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度。參見教材P281。

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