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(一)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為

公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：

1.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術路線時，正確的做法是( )。A.對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點B.對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點C.對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點D.對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量

折現(xiàn)法技術路線時，應對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點。

2.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應采用( )。A.目前住宅市場價格B.未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應采用各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點。

3.在確定開發(fā)成本時，應采用()。

A.該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本B.現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本C.各期銷售時的客觀開發(fā)成本D.各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。評估投資價值，在確定開發(fā)成本時，應采用該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本。

4.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應包括()。

A.銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤

B.銷售費用、銷售稅費和所得稅

C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費

D.銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。在計算扣除項時，除開發(fā)成

本、管理費用外，還應包括銷售費用、銷售稅費和購地稅費。

(二)某房地產(chǎn)估價師運用市場法和假設開發(fā)法對一宗4270m2 的商業(yè)用地于 2007 年 10 月21日的土地使用權(quán)價格進行評估，該宗地的剩余使用期限為 39 年，兩種估價方法測算出的結(jié)果分別為 2000 元/m2 和 2300 元/m2。假設 2006 年 10 月和 2007 年 10 月該區(qū)域的該類土地定基價格指數(shù)分別為 102、106;土地報酬率為 6%。

5.運用加權(quán)算術平均法得出的最終估價結(jié)果的分布范圍是( )。

A.[2000，2300]

B.[2030，2270]

C.[2060，2240]

D.[2090，2210]

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。2007 年《房地產(chǎn)估價案例與分析》中提到的加權(quán)算術平均法權(quán)重比為 30%和 70%，08 年和 09 年教材中已刪除這部分內(nèi)容故本知識點為拓展內(nèi)容，作簡單了解即可。

6.假設該宗地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用權(quán)價格為 2250 元/m2，則該宗地于 2006 年 10

月 21 日的土地使用權(quán)價格是( )元/m2。

A.2136

B.2165

C.2179

D.2206

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。

2250×102/106×[1-1/(1+6%)40] /[1-1/(1+6%)39]=2179 元/m2。

(三)王某于 1999 年在某城市中心城區(qū)購買了一幢 6 層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于

2004年初進行了重裝修。2006 年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值 800 萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

7.若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價值分析，該大廈一至六層的價值比例關為：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應向妹妹支付補償款( )萬元。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。

800×[(0.6+0.5+0.4+0.3)-(1+0.7)]÷(1+0.7+0.6+0.5+0.4+0.3)÷2=11.43(萬元)?；?800÷3.5=228.57 萬元，1 層 228.57 萬元，2 層 228.57 萬元×0.7=160 萬元，1、2 層合計228.57 萬元+160萬元=388.57 萬元，400-388.57=11.43(萬元)。

8.因該大廈 800萬元的價值為 2006 年初的評估結(jié)果，一年后處分該房地產(chǎn)時，兄妹倆共同委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該大廈重進行價值評估。估價中正確的選擇是()。

A.若選用市場法，應按當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格變化進行價值分析

B.若選用市場法，應結(jié)合大廈各層業(yè)態(tài)進行價值分析

C.若選用收益法，其凈收益中應扣除分攤的年均裝飾、裝修費用

D.若選用收益法，其凈收益中不應扣除分攤的年均裝飾、裝修費用『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。首先應按當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格變化進行價值分析，因此選項 A 正確。

9.兄妹倆處置該房地產(chǎn)需要辦理的房屋所有權(quán)登記手續(xù)為( )。A.房屋所有權(quán)注銷登記B.房屋所有權(quán)初始登記C.房屋所有權(quán)變更登記D.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。繼承屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

10.若哥哥將其房地產(chǎn)出租后，又與銀行簽訂了抵合同，并委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，則房地產(chǎn)估價師在抵估價報告中應提示( )。

A.該房屋租賃關不能對抗已登記的抵權(quán)

B.如未通知承租人，則該抵合同效力待定C.如不辦理抵登記，該抵合同無效D.如處置該抵物，該租賃合同對受讓人依然有約束力

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。如處置該抵物，該租賃合同對受讓人依然有約束力。

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