2020房地產估價師考試《理論與方法》精華試題(1)

1.下列房地產估價相關活動中，不屬于房地產價值評估業(yè)務的是( )。

A.房地產市場價值評估

B.房地產投資價值評估

C.現(xiàn)狀價值評估

D.高層建筑地價分攤

【答案】D

【試題解析】房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值評估業(yè)務(包括為了各種估價目的，對各種房地產的各種價值進行評估)，還經(jīng)常從事下列房地產價值評估相關業(yè)務和房地產咨詢業(yè)務：(1)房地產價值分配業(yè)務。(2)房地產價值減損評估業(yè)務。(3)房地產價值提升評估業(yè)務。(4)相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務。(5)房地產咨詢業(yè)務。

2.即使都是合格的房地產估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估值，其原因是( )。

A.估價師掌握的信息不同

B.估價師從業(yè)時間長短不同

C.估價機構資質等級不同

D.委托人不同

【答案】A

【試題解析】即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。因為估價總是在信息不完全和存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。

3.關于一個項目的價值時點和評估價值，下列說法正確的是( )。

A.委托人決定其先后順序

B.房地產估價師決定其先后順序

C.先得出評估價值，然后再定價值時點

D.價值時點在先，得出評估價值在后

【答案】D

【試題解析】價值時點是指一個估價項目中所評估的價值或價格對應的某個特定時間。價值時點不是隨意確定的，它取決于估價目的。另外，確定價值時點在先，得出評估價值在后。

4.房地產的( )特性，決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于當?shù)刂贫日摺⑧徖镪P系等。

A.土地總量有限

B.獨一無二性

C.不可移動性

D.價值量大

【答案】C

【試題解析】房地產的不可移動特性，決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境(當?shù)氐闹贫日?、社會?jīng)濟發(fā)展狀況及鄰里關系等)。

5.下列建筑物狀況中，不屬于權益狀況的是( )。

A.維護情況和完損狀況

B.房屋所有權狀況

C.出租或占用情況

D.是否設立地役權，抵押權等他項權利

【答案】A

【試題解析】維護情況和完損狀況是實物狀況因素。建筑物權益狀況包括：(1)房屋所有權狀況;(2)出租或占用情況;(3)他項權利設立情況;(4)其他特殊情況;(5)其他。

6.某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為5000萬元，房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為500萬元，其他法定優(yōu)先受償款為100萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為( )萬元。

A.2400

B.3000

C.3500

D.4000

【答案】A

【試題解析】該在建工程的再次抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權下的價值-拖欠建設工程價款-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款=5000-500-1000/50%-100=2400(萬元)

【概念剖析】再次抵押價值。再次抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權下的價值-拖欠建設工程價款-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款，公式中的“已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)=已抵押擔保的債權數(shù)額”，再次抵押價值計算公式與抵押價值計算公式的區(qū)別在于：若“已抵押擔保的債權數(shù)額”不為零則為再次抵押價值，否則就是抵押價值。

7.某宗建筑覆蓋率為40%，樓面地價為1200元/㎡，該土地上建有一幢11層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價為5000元/㎡，房地產總價為4000萬元。則該宗土地的總價為( )萬元。

A.480

B.192

C.960

D.1600

【答案】C

【試題解析】4000/5000×1200=960(萬元)

【考點來源】教材第三章《房地產價格與價值》第一節(jié)：房地產價格和價值的種類。

8.一套建筑面積為100㎡，單價為3000元/㎡，總價為30萬元的住宅，下列付款方式中，說法正確的是( )。

A.在成交日期一次性付清，則不存在名義價格

B.在成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠，則名義價格和實際價格相同

C.在成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠，則實際總價為28.5萬元

D.在成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠，則名義單價和實際單價均為3000元/㎡

【答案】C

【試題解析】在成交日期一次性付清，名義價格為30萬元;在成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠，名義價格為30萬元，實際價格為30萬元×(1-5%)=28.5萬元，名義單價為3000元/㎡，實際單價為2850元/㎡。

9.對于住宅樓來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，( )。

A.樓層對價格的影響更大

B.朝向對價格的影響更大

C.二者同樣重要

D.因估價師判斷而異

【答案】B

【試題解析】不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向對價格的影響比樓層對價格的影響大。但是，對于不同類型的房地產，同一因素對價格的影響大小可能是不同的。例如，商場與住宅相反，樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。

10.用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，最簡單、最基礎的距離是( )。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟距離

【答案】A

【試題解析】距離可分為空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離和經(jīng)濟距離來認識?？臻g直線距離是最簡單、最基礎的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達和地形復雜的地區(qū)(如山地城市)，它往往會失去意義。

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