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2020房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》練習題(30)

1.房地產(chǎn)開發(fā)商應當自工程竣工驗收合格之日起( )內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

A.7

B.10

C.15

D.30

【答案】C

【試題解析】開發(fā)商應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

2.如果某開發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中居龍頭老大地位，應采用的是( )。

A.隨行就市定價法

B.價值定價法

C.應戰(zhàn)定價法

D.領導定價法

【答案】D

【試題解析】領導定價法實際上是一種定價策略，處于市場領導者地位的開發(fā)商可以采用領導定價法。通常情況下，如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中踞龍頭老大地位，實力雄厚，聲望極佳，就具備了采用領導定價法的條件，使其制定的價格在同類物業(yè)中居較高的價位。

3.對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的( )分析。

A.需求

B.供給

C.競爭

D.市場占有率

【答案】A

【試題解析】需求分析包括：需求影響因素分析、需求預測、吸納率分析(具體包括市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢)、市場購買者的產(chǎn)品功能需求。

4.我國對外籌資成本通常是在( )利率的基礎上加一定的百分點。

A.紐約同業(yè)拆放

B.香港同業(yè)拆放

C.倫敦同業(yè)拆放

D.新加坡同業(yè)拆放

【答案】C

【試題解析】我國對外籌資成本通常是在倫敦同業(yè)拆放利率的基礎上加一定的百分點。

5.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是( )。

A.甲>乙>丙

B.丙>乙>甲

C.乙>甲>丙

D.乙>丙>甲

【答案】B

【試題解析】實際利率i=(1+r/m)m-1，設名義利率為12%，則按年計息，i=12%;按季計息，i=(1+12%/4)4-1=12.55%;按月計息，i=(1+12%/12)12-1=12.68%。年利率均相同，則實際利率按月計息最大，按年計息最小。

6.某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項目投資的實際收益率是( )。

A.5.16%

B.6.16%

C.6.5%

D.8.74%

【答案】B

【試題解析】實際利率=(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)-1=(1+12%)/(1+5.5%)―1=6.16%。

7.某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為( )萬元。

A.91.76

B.142.40

C.150.94

D.160.00

【答案】C

【試題解析】因為每年遞增率和折現(xiàn)率相等，即s=i，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P=nA1/(1+i)=20×8/(1+6%)=150.94(萬元)。

【史家解讀】若題中給出年利率為5.5%，不能用年利率參與計算，雖然在教材第五章第三節(jié)的等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中用的i是指利率，此題計算中應該采用折現(xiàn)率，因為這是出租經(jīng)營獲取收益的情形。

8.某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的還款額為( )萬元。

A.3627.06

B.3634.31

C.4818.34

D.4842.43

【答案】A

【試題解析】該家庭第8年最后一個月的還款額A8×12=A1×(1+s)t-1=3000×(1+0.2%)96-1=3627.06(萬元)。

9.張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，如果每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為( )萬元。

A.17.46

B.100.00

C.117.46

D.672.75

【答案】B

【試題解析】投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，即該投資者的年投資回報為P×i，1000×10%=100(萬元)。117.46萬元是年凈收益值，包含投資回報和投資回收兩部分，是用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出來的。

10.投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的，是為了( )。

A.抵御通貨膨脹的影響

B.提高資本金的投資收益率

C.提高全部投資的平均收益率

D.降低借貸資金的資金成本

【答案】B

【試題解析】投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的，是為了提高資本金的投資收益率。

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