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2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》精華試題(12)

1.在抵押貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價服務是(　)。

A.處置抵押房地產(chǎn)價值評估

B.抵押率測算

C.抵押房地產(chǎn)市場價值動態(tài)評估

D.房地產(chǎn)貸款項目評價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。四個選項的服務階段不同。選項A是抵押物處置階段的估價服務;選項B、D都屬于貸款前期的估價服務項目。參見教材P17。

2.根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行監(jiān)測和評估，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的(　)。

A.再次抵押估價

B.抵押期間估價

C.抵押房地產(chǎn)處置估價

D.續(xù)貸抵押估價

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押期間估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押房地產(chǎn)價值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值等價值或價格進行監(jiān)測和評估。參見教材P17。

3.某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。水淹造成的損失：(1)裝修費;(2)損失的凈營運利潤(屬于機會成本，6個月的收益);折現(xiàn)處理=50000×(1+0.5%)-1.5+3000×0.9/0.5%×[1- 1/(1+0.5%)6]=65547.57(元)。參見教材P22～23。

4.某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000㎡。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元/㎡，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/㎡;如果對該住宅樓進行修復，修復工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元;該住宅樓修復后，會因曾受損而導致心理減價5%，關(guān)于該住宅樓修復和損害賠償?shù)恼f法，正確的是(　)。

A.該損害在經(jīng)濟上是可修復的

B.修復所能帶來的價值增加額為500萬元

C.該住宅樓在不修復情況下的價值減損額為500萬元

D.在不修復情況下平均應給予每戶賠償金6.5萬元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

(1)修復的各項必要費用(修復工程費、搬遷費和臨時安置費=150+0.13×2×100+0.15×6×100=266(萬元)。

(2)修復帶來的價值增加額，為修復后與修復前的市場價差，即：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250.00(萬元)。該損害在經(jīng)濟上是否可修復：修復的必要費用≤修復所能帶來的價值增加額，經(jīng)濟上可修復;反之，經(jīng)濟上不可修復。因為修復的各項必要費用266萬元大于修復所能帶來的價值增加額250萬元，所以該損害在經(jīng)濟上是不可修復的。

(3)該住宅樓在不修復情況下的價值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場價格之差，即：(5000-4500)×10000=500.00(萬元)。

(4)在不修復情況下，價值減損額為500萬元，平均每戶可得5萬元。參見教材P22～23。

5.下列選項不屬于房地產(chǎn)損害賠償?shù)那樾问?　)。

A.新建建筑物影響相鄰房屋的采光

B.修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益造成損害

C.異議登記不當

D.征收人向被征收人支付征收補償費

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。選項D屬于征收補償?shù)膬?nèi)容，不屬于損害賠償?shù)那樾?。參見教材P21～22。

6.在房地產(chǎn)保險投保環(huán)節(jié)產(chǎn)生的對房地產(chǎn)估價的需求是(　)。

A.確定保險標的的價值和保險金額

B.確定保險事故發(fā)生后的保險賠償金額

C.確定保險事故發(fā)生后的保險標的的價值

D.確定保險期間保險標的的價值

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)保險的需要。選項BC是保險事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價需求;選項D是保險期間出現(xiàn)的估價需求。參見教材P23。

7.下面說法正確的是(　)。

A.一名房地產(chǎn)估價師可以同時受聘于兩個房地產(chǎn)估價機構(gòu)開展執(zhí)業(yè)活動

B.委托人和估價報告使用者可能是估價利害關(guān)系人

C.依法從事房地產(chǎn)估價活動需要受到行政區(qū)域、行業(yè)限制

D.房地產(chǎn)估價報告應由估價師個人出具

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價當事人。選項A錯誤，中國規(guī)定注冊房地產(chǎn)估價師應受聘于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)，在同一時間只能在一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務;選項C錯誤，依法從事房地產(chǎn)估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制;選項D錯誤，房地產(chǎn)估價報告應由估價機構(gòu)出具。參見教材P28～30。

8.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價當事人的說法中，正確的是(　)。

A.估價委托人都是估價對象權(quán)利人

B.估價對象權(quán)利人一般都是估價利害關(guān)系人

C.估價報告使用人都是估價利害關(guān)系人

D.估價委托人都是估價報告使用人

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價當事人。用舉例法排除錯誤選項。如司法拍賣房地產(chǎn)，法院就不是估價對象權(quán)利人，排除選項A;法院也不是估價利害關(guān)系人，排除選項C;如抵押估價中，委托人可能是借款人，而報告使用人為貸款人，排除選項D。估價委托人可能是也可能不是估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人;估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。參見教材P30。

9.一個估價項目的估價目的，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價機構(gòu)

B.估價師

C.估價報告使用者

D.估價委托人對估價的實際需要

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價目的。估價目的取決于委托人對估價的實際需要。參見教材P30。

10.一個估價項目中的價值時點，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價委托合同簽訂時間

B.估價目的

C.實地查勘估價對象的時間

D.委托人的意愿

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價值時點。價值時點是所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間，它取決于估價目的。選項C具有很強干擾性，現(xiàn)實估價中，依據(jù)實地查勘估價對象的時間確定價值時點。審題的重要性，本題中問的是“本質(zhì)上”是由什么決定的。注意問題提出的角度。參見教材P32～33。

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