(一)甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下稱甲機(jī)構(gòu))接受人民法院委托，對建于2010年的某項(xiàng)目一期的一幢毛坯雙拼別墅進(jìn)行司法鑒定估價(jià)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年8月25日，評估單價(jià)為25000元/㎡。當(dāng)事人以正在銷售的該項(xiàng)目三期毛坯別墅定價(jià)30000～35000元/㎡為由，對估價(jià)結(jié)果提出異議，人民法院為此發(fā)來質(zhì)詢函。甲機(jī)構(gòu)調(diào)查了解到該項(xiàng)目三期為臨湖獨(dú)棟別墅，2014年7月底竣工并開始銷售，銷售活動(dòng)中優(yōu)惠力度較大。經(jīng)復(fù)核，甲機(jī)構(gòu)維持原估價(jià)結(jié)果，并對異議進(jìn)行了書面回復(fù)。請問：

1.甲機(jī)構(gòu)書面回復(fù)的致函對象是誰?

2.導(dǎo)致估價(jià)對象與該項(xiàng)目三期別墅價(jià)格差異的主要原因有哪些?

【參考答案】

1.甲機(jī)構(gòu)的致函對象是人民法院。因?yàn)榧讬C(jī)構(gòu)是受人民法院委托作的評估。

2.主要原因有：①項(xiàng)目三期是臨湖別墅，景觀視野比估價(jià)對象好，價(jià)格自然會高些。②項(xiàng)目三期是獨(dú)棟別墅，從市場定位、使用便利舒適性等方面要比估價(jià)對象(雙拼別墅)要高些、好些，價(jià)格自然也會高些。③項(xiàng)目三期定價(jià)雖高過估價(jià)對象，但優(yōu)惠力度較大，評估定價(jià)的依據(jù)是實(shí)際成交價(jià)格而不是銷售定價(jià)。④項(xiàng)目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估價(jià)對象，不論是用成本法還是比較法估價(jià)，這一點(diǎn)都是一個(gè)減價(jià)因素。⑤項(xiàng)目三期建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)成本可能與估價(jià)對象不同，在用成本法計(jì)算時(shí)，這一點(diǎn)可能是其價(jià)格較高的原因之一。

主要考點(diǎn)：

1.強(qiáng)制拍賣的委托人。這個(gè)考過很多次，問答題考過3次，改錯(cuò)題考過，單選題考過。

2.評估結(jié)果價(jià)格異議的分析。考過很多次。

3.本題主要從產(chǎn)品自身找不同。和以往不同。

(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評估一停建住宅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年6月15日。該項(xiàng)目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料，項(xiàng)目實(shí)際已支出成本為2800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用以及2008年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托人列支的截至項(xiàng)目停工的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時(shí)的市場情況，在采用成本法估價(jià)時(shí)，確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元/㎡。請問：

1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本的過程有哪些錯(cuò)誤?

2.在正確確定重置成本后，還應(yīng)考慮哪些因素才能測算出成本價(jià)值?

【參考答案】

1.錯(cuò)誤有：①不能按照各項(xiàng)成本費(fèi)用在過去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來估算，而應(yīng)該按照在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的各項(xiàng)費(fèi)用的客觀正常水平來估算。②“開發(fā)成本”包含土地取得成本、管理費(fèi)用、建設(shè)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和投資利息共六項(xiàng)，不能將開發(fā)成本與土地取得成本、管理費(fèi)等并列。③該房地產(chǎn)重置成本構(gòu)成除上述成本外，還應(yīng)有開發(fā)利潤一項(xiàng)。④投資利息的計(jì)息期起點(diǎn)為應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是建設(shè)期的終點(diǎn)。

2.在確定重置成本后，還應(yīng)考慮建筑物折舊因素，扣減后得出估價(jià)對象成本價(jià)值。

主要考點(diǎn)：

1.以挑出錯(cuò)誤的方式放在問答題中，成本法的價(jià)格構(gòu)成;

2.開發(fā)成本、重置價(jià)格的含義，投資利息的計(jì)算;

3.成本法的折舊。(考過)

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