第一章　房地產(chǎn)估價(jià)概論

單項(xiàng)選擇題

1.關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說法，正確的是(　)。

A.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后

B.得出評(píng)估價(jià)值在先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在后

C.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行

D.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，評(píng)估價(jià)值在后。(牢記!)。參見教材P33。

2.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價(jià)委托人

B.估價(jià)師

C.估價(jià)目的

D.估價(jià)對(duì)象

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價(jià)值類型。同一估價(jià)對(duì)象可以有不同的價(jià)值類型，其價(jià)值內(nèi)涵各不相同。如市場(chǎng)價(jià)值、非市場(chǎng)價(jià)值;價(jià)值類型主要是由其估價(jià)目的決定的。參見教材P33。

3.在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)(　)來選取。

A.估價(jià)假設(shè)和估價(jià)原則

B.價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果

C.估價(jià)程序和估價(jià)方法

D.估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價(jià)依據(jù)。在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。記住“估價(jià)目的是龍頭”。在各估價(jià)要素中，很多要素都是由估價(jià)目的決定的。參見教材P34。

4.評(píng)估因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改帶來的區(qū)位因素惡化，造成的房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于(　)業(yè)務(wù)。

A.價(jià)值評(píng)估

B.價(jià)值分配

C.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估

D.價(jià)值減損評(píng)估

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。城鄉(xiāng)規(guī)劃修改會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)區(qū)位因素變化，如果是惡化的話，會(huì)存在房地產(chǎn)價(jià)值的減損?？梢酝ㄟ^評(píng)估求得。選項(xiàng)C會(huì)有一定的干擾，相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，專指由房地產(chǎn)被征收、損害及修復(fù)過程中造成的停產(chǎn)停業(yè)、搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)等。參見教材P4～5。

5.高層建筑物地價(jià)分?jǐn)偅瑢儆?　)。

A.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)

C.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)

D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。注意題干中的提示：分?jǐn)偟?ldquo;分”。分?jǐn)偅瑢儆诜康禺a(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配的業(yè)務(wù)范疇。參見教材P4。

6.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，屬于咨詢性估價(jià)的是(　)。

A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。咨詢性估價(jià)(或稱為參考性估價(jià))是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。參見教材P5。

7.不同的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估值可能有所不同，主要原因是(　)。

A.掌握的估價(jià)信息不同

B.遵循的估價(jià)原則不同

C.履行的估價(jià)程序不同

D.估價(jià)對(duì)象的狀況不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，估價(jià)原則是在長(zhǎng)期估價(jià)實(shí)踐中總結(jié)出來的估價(jià)法則和標(biāo)準(zhǔn)。同一估價(jià)對(duì)象同一估價(jià)目的和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估，應(yīng)該遵循同樣的估價(jià)原則;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，估價(jià)程序是估價(jià)工作的先后順序，目的在于確保估價(jià)過程無錯(cuò)漏缺失。任何估價(jià)業(yè)務(wù)都要遵循估價(jià)程序;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，同一估價(jià)對(duì)象，其基本狀況肯定是一樣的。參見教材P9。

8.從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷某估價(jià)報(bào)告的評(píng)估結(jié)論價(jià)值是否存在誤差的是(　)。

A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值

B.估價(jià)對(duì)象的重置成本

C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格

D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。注意題干中的“可操作性”這個(gè)重要的關(guān)鍵提示，沒有這個(gè)提示，選項(xiàng)A也是正確的，但是有了可操作性的限制，則只有選項(xiàng)D為正確答案。參見教材P9～10。

9.下列有關(guān)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的描述，錯(cuò)誤的是(　)。

A.合格估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只能得出近似評(píng)估價(jià)值

B.所有的評(píng)估價(jià)值都存在一定誤差，即：評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差

C.不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)師有較大的，但又適度的誤差

D.理論上，評(píng)估價(jià)值的誤差一般是將它與合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較，實(shí)際中，是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見教材P9～10。

10.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是(　)。

A.了解某宗房地產(chǎn)的承租人權(quán)益價(jià)值

B.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值

C.人民法院確定拍賣保留價(jià)

D.了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。前三個(gè)都以房地產(chǎn)價(jià)值或租金為稅基，需要專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，而城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基是占地面積，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。參見教材P18。

11.在抵押貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是(　)。

A.處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

B.抵押率測(cè)算

C.抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估

D.房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。四個(gè)選項(xiàng)的服務(wù)階段不同。選項(xiàng)A是抵押物處置階段的估價(jià)服務(wù);選項(xiàng)B、D都屬于貸款前期的估價(jià)服務(wù)項(xiàng)目。參見教材P17。

12.根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行監(jiān)測(cè)和評(píng)估，此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的(　)。

A.再次抵押估價(jià)

B.抵押期間估價(jià)

C.抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)

D.續(xù)貸抵押估價(jià)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押期間估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押房地產(chǎn)價(jià)值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值等價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)和評(píng)估。參見教材P17。

13.某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。水淹造成的損失：(1)裝修費(fèi);(2)損失的凈營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)(屬于機(jī)會(huì)成本，6個(gè)月的收益);折現(xiàn)處理=50000×(1+0.5%)-1.5+3000×0.9/0.5%×[1- 1/(1+0.5%)6]=65547.57(元)。參見教材P22～23。

14.某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000㎡。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/㎡，平均每套住房的市場(chǎng)租金為1500元/月，在受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/㎡;如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)工程費(fèi)為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1300元;該住宅樓修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是(　)。

A.該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的

B.修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額為500萬元

C.該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬元

D.在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶賠償金6.5萬元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

(1)修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用(修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)=150+0.13×2×100+0.15×6×100=266(萬元)。

(2)修復(fù)帶來的價(jià)值增加額，為修復(fù)后與修復(fù)前的市場(chǎng)價(jià)差，即：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250.00(萬元)。該損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)：修復(fù)的必要費(fèi)用≤修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額，經(jīng)濟(jì)上可修復(fù);反之，經(jīng)濟(jì)上不可修復(fù)。因?yàn)樾迯?fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用266萬元大于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額250萬元，所以該損害在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。

(3)該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格之差，即：(5000-4500)×10000=500.00(萬元)。

(4)在不修復(fù)情況下，價(jià)值減損額為500萬元，平均每戶可得5萬元。參見教材P22～23。

15.下列選項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)損害賠償?shù)那樾问?　)。

A.新建建筑物影響相鄰房屋的采光

B.修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益造成損害

C.異議登記不當(dāng)

D.征收人向被征收人支付征收補(bǔ)償費(fèi)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。選項(xiàng)D屬于征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，不屬于損害賠償?shù)那樾巍⒁娊滩腜21～22。

16.在房地產(chǎn)保險(xiǎn)投保環(huán)節(jié)產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求是(　)。

A.確定保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值和保險(xiǎn)金額

B.確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)賠償金額

C.確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值

D.確定保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要。選項(xiàng)BC是保險(xiǎn)事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價(jià)需求;選項(xiàng)D是保險(xiǎn)期間出現(xiàn)的估價(jià)需求。參見教材P23。

17.下面說法正確的是(　)。

A.一名房地產(chǎn)估價(jià)師可以同時(shí)受聘于兩個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開展執(zhí)業(yè)活動(dòng)

B.委托人和估價(jià)報(bào)告使用者可能是估價(jià)利害關(guān)系人

C.依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)需要受到行政區(qū)域、行業(yè)限制

D.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由估價(jià)師個(gè)人出具

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價(jià)當(dāng)事人。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，中國(guó)規(guī)定注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù);選項(xiàng)C錯(cuò)誤，依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。參見教材P28～30。

18.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人的說法中，正確的是(　)。

A.估價(jià)委托人都是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人

B.估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般都是估價(jià)利害關(guān)系人

C.估價(jià)報(bào)告使用人都是估價(jià)利害關(guān)系人

D.估價(jià)委托人都是估價(jià)報(bào)告使用人

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價(jià)當(dāng)事人。用舉例法排除錯(cuò)誤選項(xiàng)。如司法拍賣房地產(chǎn)，法院就不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，排除選項(xiàng)A;法院也不是估價(jià)利害關(guān)系人，排除選項(xiàng)C;如抵押估價(jià)中，委托人可能是借款人，而報(bào)告使用人為貸款人，排除選項(xiàng)D。估價(jià)委托人可能是也可能不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人;估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，可能是也可能不是估價(jià)委托人、估價(jià)報(bào)告使用人。參見教材P30。

19.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價(jià)機(jī)構(gòu)

B.估價(jià)師

C.估價(jià)報(bào)告使用者

D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價(jià)目的。估價(jià)目的取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要。參見教材P30。

20.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間

B.估價(jià)目的

C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間

D.委托人的意愿

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間，它取決于估價(jià)目的。選項(xiàng)C具有很強(qiáng)干擾性，現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，依據(jù)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)。審題的重要性，本題中問的是“本質(zhì)上”是由什么決定的。注意問題提出的角度。參見教材P32～33。

21.關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說法，正確的是(　)。

A.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后

B.得出評(píng)估價(jià)值在先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在后

C.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行

D.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，評(píng)估價(jià)值在后。(牢記!)。參見教材P33。

22.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價(jià)委托人

B.估價(jià)師

C.估價(jià)目的

D.估價(jià)對(duì)象

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價(jià)值類型。同一估價(jià)對(duì)象可以有不同的價(jià)值類型，其價(jià)值內(nèi)涵各不相同。如市場(chǎng)價(jià)值、非市場(chǎng)價(jià)值;價(jià)值類型主要是由其估價(jià)目的決定的。參見教材P33。

23.在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)(　)來選取。

A.估價(jià)假設(shè)和估價(jià)原則

B.價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果

C.估價(jià)程序和估價(jià)方法

D.估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價(jià)依據(jù)。在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。記住“估價(jià)目的是龍頭”。在各估價(jià)要素中，很多要素都是由估價(jià)目的決定的。參見教材P34。

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