閱讀理解

1、由于城市規(guī)劃的需要，政府?dāng)M對(duì)某小區(qū)進(jìn)行房屋征收。甲在此小區(qū)有一套住宅，權(quán)屬證書齊全，現(xiàn)用于出租;另有一套自建的房屋沒有經(jīng)過登記但是已經(jīng)使用了7年?，F(xiàn)委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲的住宅進(jìn)行評(píng)估。

<1> 、現(xiàn)甲對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議，正確的做法是(　)。

A、向當(dāng)?shù)毓纼r(jià)老師委員會(huì)申請(qǐng)鑒定

B、向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)

C、提起行政訴訟

D、申請(qǐng)仲裁

<2> 、對(duì)于甲自建的房屋，乙估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照(　)進(jìn)行評(píng)估。

A、合法建筑

B、非法建筑

C、市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果

D、征收部門與估價(jià)機(jī)構(gòu)的協(xié)商結(jié)果

<3> 、下列關(guān)于房屋征收估價(jià)，說法錯(cuò)誤的是(　)。

A、被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日

B、評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)，租約期內(nèi)用租約租金，租約期外用市場租金

C、不考慮被征收房屋抵押、查封等因素的影響

D、房屋征收評(píng)估價(jià)值以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元

2、某公司2014年9月，在南京購買了一間寫字樓，位于25層商務(wù)寫字樓的頂層，由于嚴(yán)重漏雨，影響了公司的正常經(jīng)營。

<1> 、下列關(guān)于房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的表述中，正確的是(　)。

A、損害賠償估價(jià)包括正價(jià)值估價(jià)和負(fù)價(jià)值估價(jià)，不包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失估價(jià)

B、損害賠償估價(jià)容易找到類似損害的賠償實(shí)例

C、損害賠償估價(jià)對(duì)建筑專業(yè)知識(shí)要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定

D、對(duì)不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用比較法進(jìn)行估價(jià)

<2> 、若某公司不退房，要求開發(fā)商修復(fù)，則本項(xiàng)目最適宜采用的損害賠償估價(jià)方法是(　)。

A、收益資本化法

B、修復(fù)成本法

C、賠償實(shí)例比較法

D、損害前后差價(jià)法

<3> 、評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮的補(bǔ)償費(fèi)用不包括(　)。

A、拆除工程費(fèi)

B、修繕工程費(fèi)

C、恢復(fù)工程費(fèi)

D、修復(fù)期間的損失營業(yè)額

3、某新建住宅樓頂層的一套住房因暴雨導(dǎo)致屋頂滲漏進(jìn)水，房屋室內(nèi)裝修及部分家具家電遭到不同程度的損壞，但房屋主體結(jié)構(gòu)和安全性未受到影響。該戶業(yè)主要求該住宅樓開發(fā)企業(yè)對(duì)此作出相應(yīng)賠償，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該戶業(yè)主的損失價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

<1> 、房地產(chǎn)損害可修復(fù)時(shí)，損害賠償金額的確定方法是(　)。

A、修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

B、損害前的房地產(chǎn)價(jià)值-損害后的房地產(chǎn)價(jià)值

C、部分修復(fù)費(fèi)用+房地產(chǎn)價(jià)值減損額+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

D、重置成本

<2> 、關(guān)于房屋損害賠償估價(jià)特點(diǎn)的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、損害賠償估價(jià)包括正價(jià)值估價(jià)與負(fù)價(jià)值估價(jià)

B、損害賠償估價(jià)包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失估價(jià)

C、損害賠償估價(jià)很容易就能找到類似損害的賠償實(shí)例

D、損害賠償估價(jià)需要損害程度鑒定

<3> 、若此商品房的質(zhì)量缺陷不是由于滲雨導(dǎo)致的，而是工程質(zhì)量的原因造成的可修復(fù)缺陷，則此房屋可以采用的評(píng)估方法不包括(　)。

A、重置成本法

B、影子工程投資法

C、市場法

D、價(jià)差法

4、估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，房地產(chǎn)估價(jià)師必須能夠動(dòng)手寫作估價(jià)報(bào)告。

<1> 、估價(jià)報(bào)告在寫作時(shí)應(yīng)滿足哪些文字要求?

<2> 、一份完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括哪些內(nèi)容?

<3> 、對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核是保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量和防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核時(shí)，主要應(yīng)審核哪些內(nèi)容?

5、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對(duì)某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

<1> 、王某可通過哪些渠道獲得估價(jià)所需資料?

<2> 、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說明哪些內(nèi)容?

<3> 、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說明哪些內(nèi)容?
答案

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定。被征收人或者房屋征收部門對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，向被征收房屋所在地估價(jià)老師委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，被征收房屋價(jià)值評(píng)估不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，損害賠償估價(jià)包括正價(jià)值估價(jià)和負(fù)價(jià)值估價(jià)，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失估價(jià);選項(xiàng)B錯(cuò)誤，損害賠償估價(jià)的獨(dú)一無二性強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，對(duì)不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進(jìn)行估價(jià)。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。修復(fù)成本法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。本題屬于可修復(fù)的損害，適宜選用修復(fù)成本法估價(jià)，

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。修復(fù)成本法估價(jià)時(shí)，各項(xiàng)費(fèi)用主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用，不包括修復(fù)期間損失的營業(yè)額。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。房地產(chǎn)損害造成的損失主要包括價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，可修復(fù)的賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，即：賠償金額=修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)。損害賠償估價(jià)的獨(dú)一無二性更強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理。對(duì)不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進(jìn)行估價(jià)。

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法確定估價(jià)對(duì)象市場價(jià)值。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，假設(shè)開發(fā)法與成本法可以同時(shí)采用，只是運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法確定估價(jià)對(duì)象市場價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法估價(jià)前提有3種，即業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作。選項(xiàng)D屬于區(qū)位狀況描述與分析的內(nèi)容。參見教材P19～20。

5、【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求主要包括對(duì)詞義的要求、對(duì)語句的要求以及要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏。(1)對(duì)詞義的要求：用詞準(zhǔn)確;語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可;用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩;用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造。(2)對(duì)語句的要求：句子簡潔，概括性強(qiáng);搭配得當(dāng);邏輯嚴(yán)密。參見教材P3～5。

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