(一)張某看中一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級地段，但該地區(qū)極具發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)用地的基準地價為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700㎡。張某擬購入后將一樓用于開設商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開出的售價為總價140萬元，張某為摸清該售價的合理性，找估價師估價咨詢。請問估價師接受委托后，在估價前需要了解估價對象的哪些情況?

【解析】

要重點了解掌握估價對象權益狀況,，如土地用途、土地使用權性質(zhì)、房屋所有權狀況、是否設有抵押權、租賃權、地役權等用益物權，是否有共有權。此外，還應對估價對象進行現(xiàn)場查勘，了解其最基本的實物狀況和區(qū)位狀況。

【答案】估價師在估價前需要了解估價對象的情況有：1.土地權屬狀況;2.房屋產(chǎn)權狀況;3.該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃要求;4.土地使用基本狀況;5.建筑物基本狀況。

【考點來源】理論教材第三章《房地產(chǎn)價格和價值》。

(二)現(xiàn)有一幢用于出租經(jīng)營的辦公樓，2016年5月1日通過出讓而獲得的50年的土地使用權，地上建筑物是20年前建造的，有效年齡15年，在2016年4月底通過老師鑒定，剩余經(jīng)濟壽命為35年。目前，該寫字樓的所有者擬于2017年1月初出售該辦公樓，你作為房地產(chǎn)估價師，可以采用什么估價方法評估其出售價格?請寫出兩種估價技術路線。

【解析】

可以采用收益法、成本法估價。

【答案】理論上可以采用收益法、比較法、成本法或假設開發(fā)法估價。估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應選用比較法;估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應選用收益法。估價對象可假定為獨立的開發(fā)建設項目進行重新開發(fā)建設的，宜選用成本法。估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用除成本法以外的方法測算的，應選用假設開發(fā)法。經(jīng)綜合考慮，選用收益法和成本法進行估價。

收益法估價技術路線：首先預測其凈收益，其次，確定收益期限和收益價值。凈收益測算時，要注意分析是否有租約及租約租金的合理性。如租約租金合理，在租約期內(nèi)用租約租金，租約期外或未出租部分用市場租金。據(jù)題意，收益期限是在價值時點的建筑物剩余經(jīng)濟壽命，應為34.33年;選用合適的收益法公式，計算34.33年的收益價值，然后，再計算建筑物經(jīng)濟壽命結束后15年的建設用地使用權折現(xiàn)到價值時點的價格，兩者相加即為最終的收益價值。

成本法的估價路線：通過搜集整理與估價對象類似房地產(chǎn)社會正?？陀^的開發(fā)成本數(shù)據(jù)，測算其土地成本、建設成本、管理費、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤，加總得到其重新購建成本，然后，再按照建筑物經(jīng)濟壽命50年計算建筑物折舊(非住宅建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用期限而結束的，應按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊)，最后，用重新購建成本減去建筑物折舊得出其出售價格。

【考點來源】理論教材第六章《收益法及其運用》、第七章《成本法及其運用》。

(三)甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評估機構對該商用房地產(chǎn)進行估價，由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機構未能對該商業(yè)用房進行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細狀況，并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/㎡、300元/㎡和350元/㎡。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/㎡作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運營費用后，求出年凈收益為2940元/㎡，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測算出了該商業(yè)用房的市場價值。請問：上述估價工作中有哪些錯誤或不當之處?

【解析】

1.沒有對該商業(yè)用房進行實地查勘。

2.不應該征詢委托方的評估期望值，應該獨立、客觀、公正估價。

3.用3宗類似房地產(chǎn)的月租金綜合確定該商業(yè)用房的有效毛收入的依據(jù)錯誤，不應根據(jù)最高最佳利用原則確定，應該取最可能估計值。

4.扣除運營費用的依據(jù)未明確，應該采用預測的客觀數(shù)值。

5.確定有效毛收入時應考慮是否有押金或租賃保證金利息收入。

6.選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率錯誤，應采用與獲得該商業(yè)用房凈收益具有同等風險的投資的報酬率(折現(xiàn)率)。

此題與某年考試真題有相似之處。

【答案】1.乙評估機構未對估價對象進行實地查勘(2分)。

(或：未對甲公司提供的資料進行核實;2分;未對估價對象拍照;1分)

2.乙評估機構不應向甲上市公司詢問評估期望值(2分)。

3.確定有效毛收入時應考慮適當?shù)姆课菘罩寐?史記：和收租損失率)(2分)。

(或：不應把租金直接作為有效毛收入;2分)

4.不應選用350元/㎡做為估價對象的客觀租金(或應采用三個可比實例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)(2分)。

(或：未說明收益年限;2分)

5.不應選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率(2分)。

【考點來源】理論教材第六章《收益法及其運用》和第十章《房地產(chǎn)估價程序》。

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