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      2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題(三)

      更新時(shí)間:2020-05-22 13:21:19 來(lái)源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽64收藏32

      房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名、考試、查分時(shí)間 免費(fèi)短信提醒

      地區(qū)

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      摘要 2020年房地產(chǎn)估價(jià)師正處于備考階段,為幫助大家備考,環(huán)球網(wǎng)校小編整理了房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題,大家在復(fù)習(xí)教材之余也不要忘了多做練習(xí)題。

      (一)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在開(kāi)展估價(jià)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)時(shí),設(shè)定同一價(jià)值時(shí)點(diǎn),對(duì)某工廠整體房地產(chǎn)分別進(jìn)行抵押估價(jià)和征收評(píng)估。合理的估價(jià)結(jié)果為抵押價(jià)值3000萬(wàn)元,被征收房屋補(bǔ)償價(jià)值4000萬(wàn)元。估價(jià)對(duì)象全廠區(qū)擁有國(guó)有土地使用證,地上建有10幢房屋。第1~6幢辦理了房屋所有權(quán)證,其中第1~2幢長(zhǎng)期出租,第3~6幢自用;第7~10幢自用但未辦理權(quán)屬登記,估價(jià)對(duì)象不存在任何法定優(yōu)先受償款。請(qǐng)問(wèn):

      1.該項(xiàng)目抵押估價(jià)和征收評(píng)估的估價(jià)對(duì)象房屋范圍分別包括哪些?

      2.造成該項(xiàng)目抵押價(jià)值和征收補(bǔ)償價(jià)值差異的主要原因有哪些?

      【參考答案】

      1.抵押估價(jià)的估價(jià)對(duì)象房屋為第1~6幢辦理了房屋所有權(quán)證的房屋,征收評(píng)估的估價(jià)對(duì)象房屋為第1~10幢房屋。因?yàn)榈盅耗康墓纼r(jià)對(duì)象要辦理他項(xiàng)權(quán)登記,沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)證不能登記。

      2.在估價(jià)對(duì)象不存在法定優(yōu)先受償款前提下,抵押價(jià)值低于征收補(bǔ)償價(jià)值主要原因有:①抵押價(jià)值要遵循謹(jǐn)慎原則,比正常市場(chǎng)價(jià)值低,征收補(bǔ)償價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)值,并且不考慮估價(jià)對(duì)象是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)、是否有租賃權(quán),或者被查封等因素。②征收補(bǔ)償價(jià)值包含的建筑物數(shù)量多于抵押價(jià)值的。

      主要考點(diǎn):

      1.不同目的估價(jià),估價(jià)對(duì)象的估價(jià)范圍;

      2.不同目的估價(jià)價(jià)格差異分析;

      3.抵押價(jià)值和征收補(bǔ)償價(jià)值的相關(guān)知識(shí)。

      現(xiàn)在在一道題里,同時(shí)考兩個(gè)以上的知識(shí)點(diǎn),增加難度。

      二、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答,不得在試卷上改錯(cuò))

      本次估價(jià)背景情況如下:

      某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估某住宅小區(qū)一幢22層臨街商住樓底層商鋪的抵押價(jià)值,該商鋪目前由業(yè)主出租給他人經(jīng)營(yíng)便利店,接受委托后,經(jīng)與業(yè)主王××聯(lián)系,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張××與協(xié)助估價(jià)人員李××對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘,查勘作業(yè)環(huán)節(jié)由李××負(fù)責(zé)記錄,最后整理形成下述實(shí)地查勘記錄表。

      經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表

      房地產(chǎn)基本情況

      名稱與坐落

      ××市人民路××號(hào)××花園小區(qū)6幢102室

      四至

      東:6幢101室;南:小區(qū)綠地
      西:6幢103室;北:人民路

      所屬樓層/總層數(shù)

      1/22

      朝向

      建筑結(jié)構(gòu)

      磚混

      層高

      3.5m

      建筑年份

      2005年

      維護(hù)保養(yǎng)

      良好

      建筑面積

      146m2

      土地分?jǐn)偯娣e

      32m2

      證載用途

      商業(yè)

      現(xiàn)用狀況

      出租

      臨街面寬

      12m

      進(jìn)深

      10.4m

      房地產(chǎn)外部環(huán)境

      商業(yè)氣氛

      離市級(jí)商業(yè)中心較遠(yuǎn),單位與區(qū)級(jí)商業(yè)中心輻射圈內(nèi)
      客流量一般,主要為周邊小區(qū)居民

      交通便捷度

      距地鐵人民路站出口約300m
      公交12、16、56路等8條線路在小區(qū)北門設(shè)有站點(diǎn)

      公共設(shè)施

      周邊設(shè)有銀行、超市、餐館、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、幼兒園、公園等公共設(shè)施

      房地產(chǎn)內(nèi)部狀況

      設(shè)備設(shè)施

      項(xiàng)目

      使用現(xiàn)狀

      給水排水系統(tǒng)

      正常

      供電系統(tǒng)

      正常

      消防系統(tǒng):消防檢測(cè),煙感報(bào)警

      正常

      供暖及空調(diào)系統(tǒng):集中供暖,獨(dú)立空調(diào)

      正常

      裝修情況

      項(xiàng)目

      完損狀況

      外墻:防水涂料

      完好

      內(nèi)墻:普通乳膠漆

      完好

      屋頂:普通乳膠漆

      完好

      地面:普通地磚

      完好

      大門:鋁合金地軸門

      完好

      窗:鋁合金窗、不銹鋼防盜格柵

      完好

      領(lǐng)勘人:王×× 查勘人:李××

      實(shí)地查勘期:2014年6月15日

      【參考答案】

      1.朝向?yàn)槟喜粚?duì),應(yīng)為北。

      2.建筑結(jié)構(gòu)不可能是磚混,應(yīng)為鋼混結(jié)構(gòu)。

      3.缺少租約情況記錄,如租期、租金、付款方式等。

      4.查勘人中缺注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張××的簽字。

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