(1)某企業(yè)有一幢在1981年建造的商場(chǎng)，請(qǐng)寫出下列情況下的估價(jià)技術(shù)路線。

(2)甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營(yíng)收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售稅費(fèi)率為售價(jià)的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑而積1OOm2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?為什么?

(3)某街道旁的一商業(yè)門面房，建筑面積148m2，現(xiàn)為餐飲門面，比較陳舊也無空調(diào)及包間。按成本法原理測(cè)算得該餐飲門面當(dāng)前單價(jià)為3000元/m2，該街道上類似規(guī)模的新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門面房的市場(chǎng)價(jià)格為4000元/m2，現(xiàn)經(jīng)測(cè)算知該商業(yè)門面裝修改造為其街道旁帶空調(diào)和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費(fèi)用為500元/m2，另需交納的裝修改造手續(xù)辦理費(fèi)用為2220元?，F(xiàn)有一買家希望以3000元/m2的價(jià)格購(gòu)下該門面，向估價(jià)師咨詢其出價(jià)是否合適，問：該門面房當(dāng)前交易的合理價(jià)格范圍應(yīng)該是多少?為什么?

問答題參考答案

(1)進(jìn)行該商場(chǎng)抵押價(jià)值評(píng)估的技術(shù)路線：

1)用市場(chǎng)比較法、收益法評(píng)估出商場(chǎng)完全產(chǎn)權(quán)(出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))的現(xiàn)時(shí)房地價(jià)格。

2)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法、市場(chǎng)比較法評(píng)估出該宗地的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，并乘以一定的比率，求出需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。

3)由完全產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格減去需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金得出商場(chǎng)的抵押價(jià)值。

(2)該商場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)拍賣價(jià)值評(píng)估的技術(shù)路線：

1)用市場(chǎng)比較法、成本法、收益法求出完全產(chǎn)權(quán)的商場(chǎng)價(jià)格。

2)由完全產(chǎn)權(quán)的商場(chǎng)價(jià)格乘以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)上拍賣價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的比例，得出拍賣保留價(jià)(拍賣底價(jià))。

(3)企業(yè)以該房地產(chǎn)進(jìn)行投保價(jià)值評(píng)估的技術(shù)路線：用成本法、市場(chǎng)比較法評(píng)估出建筑物的現(xiàn)時(shí)公開市場(chǎng)價(jià)值，以此公開市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估的投保價(jià)值。

(4)該房地產(chǎn)進(jìn)行理賠價(jià)值評(píng)估的技術(shù)路線：

1)用成本法評(píng)估修復(fù)所需的費(fèi)用。

2)用收益法評(píng)估出企業(yè)的間接損失。

3)由修復(fù)所需的費(fèi)用加上企業(yè)的間接損失得出理賠評(píng)估的價(jià)格。(2) :

(1)甲、乙兩者的分配方案均不夠合理。

甲未考慮該套房屋的價(jià)值分割，而乙只考慮該套房屋的成本分割，未考慮房屋的利潤(rùn)分割。

(2)正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分配比例對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值進(jìn)行分割，

則甲應(yīng)該分得：2762.1÷2+30÷2=1396.05萬元，

乙應(yīng)該分得：2762.1÷2-30÷2=1366.05萬元。(3) :

(1)從最高最佳使用原則考慮，買主的出價(jià)還偏低。

(2)按最高最佳使用原則評(píng)價(jià)，評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀不是最高最佳使用現(xiàn)狀，因?yàn)樵u(píng)估對(duì)象裝修改造后價(jià)格可達(dá)到4000元/m2，扣除裝修改造費(fèi)用及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用后還高于3000元/m2的水平。

(3)合理的成交價(jià)格水平應(yīng)為：4000-(500+2220÷148)=3485元/m2合理的交易成交價(jià)格范圍應(yīng)在3485元/m2左右。

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