1、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在價值時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為540萬元、560萬元和650萬元;依據(jù)最高最佳利用原則選取了650萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。這樣的做法有哪些錯誤?

2、2015年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題有哪些?

3、張某在2014年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按規(guī)定各自承擔。

1.評估張某權(quán)益價值時，王某是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較大。僅就租賃合同分析王某會從哪些方面考慮是否毀約。

2.現(xiàn)需評估王某的權(quán)益價值，簡述技術(shù)路線。

4、某企業(yè)一幢4層辦公大樓于3年前抵押給銀行，獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務(wù)，債權(quán)人申請以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進行拍賣底價評估，試選擇兩種主要的評估方法，并寫出該大樓拍賣底價評估的技術(shù)路線。

答案

1、【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。錯誤如下：

(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例;

(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;

(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

(4)不應(yīng)選用650萬元作為估價對象的年凈收益。

2、【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。確定出租部分潛在毛收入時應(yīng)注意：(1)租賃期內(nèi)按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計;(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;(3)應(yīng)考慮是否存在無形收益。

3、【正確答案】 1.從以下方面考慮是否毀約：(1)市場租金和合同租金差異的大小。未來市場租金若低于合同約定租金，王某毀約可能性大;

(2)保有成本是否低于租賃成本。從王某角度考慮，如果承租租金超過其承受經(jīng)濟能力(即其經(jīng)營收入不足以支付租金)，王某毀約可能性大;

(3)租賃合同規(guī)定對王某毀約的約束力大小，若違約賠償金較低，王某毀約可能性大。

2.先測算價值時點至租約期滿的市場租金收益，再測算價值時點至租約期滿的約定租金收益價值，無租約限制市場價值減去有租約限制價值，即為承租人權(quán)益的價值。

4、【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法。

(1)應(yīng)首選比較法和收益法評估，有條件選用比較法的，應(yīng)首選比較法;收益性房地產(chǎn)估價的，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。

(2)該大樓拍賣底價評估的技術(shù)路線為：1)分別按照比較法和收益法技術(shù)路線評估測算評估對象在正常市場條件下的價格水平;2)選取相關(guān)案例資料，確定拍賣市場的成交價格水平比正常市場成交價格水平偏低的幅度;3)按該偏低的幅度對上述兩種方法估價的初步結(jié)果進行調(diào)整計算，據(jù)調(diào)整計算結(jié)果綜合確定拍賣底價。

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