一、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2;辦公樓建筑面積1050m2;臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。

請問：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?

【正確答案】：1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(實物、區(qū)位和權(quán)益)資料;

2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo));

3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況(或發(fā)展趨勢)(或租金：售價水平)(或經(jīng)營期的現(xiàn)金流)資料;

4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用(或建造成本費用);

5.相關(guān)稅費：

6.貸款利率;

7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平;

8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補償費用;

9.市政配套費用和土地開發(fā)費用;

10.該地區(qū)土地出讓金(地價)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

注：多答合理的可給分。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目存貸款比率的表述式是什么?

【正確答案】：存貸款比率=(固定資產(chǎn)投資貸款+流動資金貸款)/企業(yè)存款×100%。

三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應(yīng)包含哪些內(nèi)容?

【正確答案】：房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1.項目總論;2.項目概況;3.項目投資環(huán)境分析;4.項目區(qū)域環(huán)境分析;5.房地產(chǎn)市場分析;6.項目市場定位;7.項目規(guī)劃與建筑方案;8.項目開發(fā)建設(shè)進度安排;9.投資估算與資金籌措;10.項目經(jīng)濟效益分析;11.項目風(fēng)險分析;12.項目社會效益和影響分析;13.項目可行性研究結(jié)論與建議。

四、張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時間。如果雙方約定租約在住宅成交時同時轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題：

1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?

2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?

3、該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定?為什么?

【正確答案】：1.應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價;若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價趨低。

2.顯然有影響，現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價下降。

3.該住宅的最終成交價格應(yīng)以市場價為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。

五、某房地產(chǎn)占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價其市場買賣價格，估價人員運用收益層對一層的出租商鋪進行了估價(估價方法正確)，確定其估價時點的價格為12566元/m2。根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價格變化規(guī)律(一、二層差價2%，二、三層差價5%，三、四層差價2%)，判斷出二層價格為12309元/m2，三層價格為11694元/m2，四層價格為11460元/m2，從而得出估價對象房地產(chǎn)的市場價格為：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。試問：如此確定的最終結(jié)果是否正確?為什么?

【正確答案】：不正確。因為估價對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價。

如果想及時了解2020年房地產(chǎn)估價師考試報名時間、考試時間等，可以 免費預(yù)約短信提醒;預(yù)約成功之后，您將會及時準(zhǔn)確地接收到2020年考試時間、考試報名時間等重要時間的信息通知!

在您備考過程中，如果想要更多練習(xí)題，可點擊下方按鈕免費下載包括模擬題在內(nèi)的備考資料，更多精華資料持續(xù)更新中……