1、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率為45%，開發(fā)周期為3年，則該項目的年成本利潤率為15%。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入。參見教材P189。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的年成本利潤率等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營的年數(shù)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。參見教材P189。

3、在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是(　)。

A.建造費用

B.融資費用

C.其他工程費用

D.專業(yè)人員費用

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費用不需要計算利息。參見教材P191。

4、某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項投資的資本金凈利潤率為(　)。

A.9.38%

B.12.50%

C.15.63%

D.20.83%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是資本金凈利潤率。資本金凈利潤率=年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/資本金=1000×(1-25%)/(8000×60%)=15.63%。參見教材P199。

5、某投資者以160萬元購買一個商鋪用于出租經(jīng)營，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運營費用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為(　)。

A.8.48%

B.13.56

C.15.00%

D.22.50%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報率和投資回報率。參見教材P201。

6、關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有(　)。

A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率

B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率

C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響

D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益

E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。選項A描述的是投資回報率的概念，現(xiàn)金回報率是每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率;選項D錯誤，投資回報率考慮了物業(yè)升值帶來的收益，現(xiàn)金回報率的現(xiàn)金報酬不包含物業(yè)升值帶來的收益;選項E正確，現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力。參見教材P201。

7、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，購買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場價值增加5萬元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項投資的投資回報率為(　)。

A.10.37%

B.12.00%

C.20.24%

D.20.74%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。

1.計算年還本付息

P=500，i=7%，n=10， A=P(A/P，i，n)=71.19

2.計算投資者權(quán)益增加值：71.19-500×7%=36.19

3.計算投資回報率

8、按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第(n-1)個計息周期的期末。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第n個計息周期的期末。參見教材P146。

9、從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)對研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場的供需狀況進行分析。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的概念與作用。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析，是研究區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，是對某一特定地區(qū)總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總的供需分析。參見教材P136。

10、房地產(chǎn)投資項目敏感性分析的目的是找出對投資項目影響最大的敏感性因素。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：(1)找出影響項目經(jīng)濟效益變動的敏感性因素;(2)研究不確定性因素變動引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力;(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。參見教材P223。

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