某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

問(wèn)題：

1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?

2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

參考答案：

1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

①以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);

②當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

③拆遷人利被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

④對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

參考答案：

解法一：

擬選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法對(duì)該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類似土地近期

公開(kāi)招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開(kāi)發(fā)方案，以及該地塊開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(出售或出租)，運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法等預(yù)測(cè)建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)(土地)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，在此基礎(chǔ)上測(cè)算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價(jià)格。最后綜合以上兩種估價(jià)結(jié)果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價(jià)報(bào)告。

解法二：

1.選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

2.了解類似土地近期公開(kāi)招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。

3.了解類似公寓、寫字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

4.分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案。

5.開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(租或售)運(yùn)用市場(chǎng)法收益法等預(yù)測(cè)建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用等;前期費(fèi)用如建安工程費(fèi)，專業(yè)費(fèi)等，測(cè)算土地價(jià)格。

6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格。

7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果。

8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。

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