問答題：

(一)某酒店從1998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于2005年12月23日取得《×× 市建筑工程施工驗(yàn)收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。

1.簡述評估該酒店的技術(shù)路線。

2.確定評估價值時還應(yīng)考慮的因素有哪些?

(二)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

(三)某市房地產(chǎn)開發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居住;允許建筑容積率為7;允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權(quán)年限為50年;出售時間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價。如果選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，它的計(jì)算公式和技術(shù)路線是什么?

參考答案：

(一)1.通過實(shí)地考查和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價對象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營不動產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價值已并非各項(xiàng)要素資產(chǎn)的簡單估價相加，據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項(xiàng)評估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價的輔助方法。通過以上兩種方法加權(quán)平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應(yīng)考慮的因素。

(二)解法一：擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進(jìn)行估價，還需要進(jìn)一步了解類似土地近期

公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的成交價格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(出售或出租)，運(yùn)用市場法和收益法等預(yù)測建成以后該宗房地的總價值，需調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)(土地) 應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，在此基礎(chǔ)上測算土地的價格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價格。最后綜合以上兩種估價結(jié)果，確定最終的估價價格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報(bào)告。

解法二：

1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價。

2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價格、房地產(chǎn)狀況。

3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。

5.開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(租或售)運(yùn)用市場法收益法等預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等;前期費(fèi)用如建安工程費(fèi)，專業(yè)費(fèi)等，測算土地價格。

6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價格。

7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果。

8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報(bào)告。

(三)

選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價時地價的計(jì)算公式為

地價=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。

選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的技術(shù)路線為預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

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