1.某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該宗土地的公開市場價(jià)值，供其確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)參考。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

考點(diǎn)分析：假設(shè)開發(fā)法+比較法的方法的選用和技術(shù)路線。

【參考答案】

(1)選用假設(shè)開發(fā)法和比較法進(jìn)行估價(jià);

(2)了解類似公寓、寫字樓的市場售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;

(3)分析確定土地的最佳開發(fā)方案;

(4)了解房地產(chǎn)開發(fā)成本及開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，(租或售)，運(yùn)用比較法或收益法預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等，如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等，測算土地價(jià)格;

(5)了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況;

(6)選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格;

(7)綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果;

(8)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。

試題總結(jié)：土地的估價(jià)經(jīng)常在問答題中出現(xiàn)，?？脊纼r(jià)價(jià)值的性質(zhì)，估價(jià)的方法、注意事項(xiàng)。

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