1、對“開發(fā)一持有出租”模式的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務分析時，不應計算土地增值稅。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，繳納土地增值稅。參見教材P175。

2、現(xiàn)金回報率與投資回報率的區(qū)別在于前者考慮了物業(yè)增值收益。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。當考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權益增加值+物業(yè)增值收益)/權益投資數(shù)額。參見教材P201。

3、計算期較長的房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟評價宜采用動態(tài)評價指標。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。動態(tài)評價指標能較全面反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目;靜態(tài)評價指標通常在概略評價時采用。參見教材P177。

4、在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準收益率且有足夠的資金，則應選擇投資額較大的方案。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。參見教材P209。

5、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費用均計入開發(fā)建設投資。(　)

『正確答案』 ×

『答案解析』本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用。參見教材P172。

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時，按5%的預征率預繳增值稅。(　)

『正確答案』 ×

『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。在收到預收款時，按3%的預征率預繳增值稅。參見教材P174。

7、財務杠桿的正向作用是指當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借款越多，資本金的收益率越大。(　)

『正確答案』 ×

『答案解析』本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。只有當項目全部投資的平均收益水平高于借貸資金成本時，使用借貸資金才能提高資本金收益水平，具有正向放大作用。參見教材P178。

8、當預測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。參見教材P180。

9、借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。借款償還期是清償能力指標，而投資回收期是盈利能力指標。參見教材P178。

10、房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包含銷售稅金。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售費用屬于總開發(fā)成本，但銷售稅費不屬于成本，直接從銷售收入中扣除，稱為總開發(fā)價值。參見教材P189。

新一輪的房地產(chǎn)估價師備考之路已經(jīng)開啟，環(huán)球網(wǎng)校為廣大房估備考者提供了模擬試題、高頻考點、歷年真題等資料，供考生免費下載，考生可點擊文末免費下載專區(qū)下載。考生即日起可 免費預約短信提醒，待2021年報名通知發(fā)布后，及時收到考試動態(tài)！