2017年5月10日，某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托，評估一處2012年建成，建筑面積為103平方米的毛坯住宅小區(qū)配套商鋪的市場價值。選用比較法作為主要的估價方法，搜集到三個交易實例。實例1是本小區(qū)底商，上下兩層，建筑面積共260平方米，平均單價12000元/m2，簡裝;實例2是對面小區(qū)帶裝修底商，現(xiàn)出租做飯店用途，建筑面積130平方米，平均單價16000元/m2;實例3是本小區(qū)剛剛轉(zhuǎn)讓的面積103平方米一層底商，買賣雙方的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，買賣合同約定合同約定成交價格10000元/m2，除以上情況外，三個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。

問題：

1.這三個交易實例是估價對象的類似房地產(chǎn)還是可作為可比實例?并說明理由。

2.如若選用為可比實例，請說明如何修正處理?

考點分析：比較法的可比實例的選取。

【參考答案】

1.交易實例是在房地產(chǎn)市場中真實成交的房地產(chǎn)交易案例;類似房地產(chǎn)是指與估價對象的區(qū)位相近并與估價對象房地產(chǎn)狀況(用途、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同)或相當(dāng)(規(guī)模、檔次)的房地產(chǎn);可比實例房地產(chǎn)是指交易方式應(yīng)適合估價目的、與估價對象房地產(chǎn)相似、成交日期應(yīng)接近價值時點、成交價格應(yīng)盡量為房地產(chǎn)正常價格。交易實例房地產(chǎn)的外延最大，類似房地產(chǎn)次之，可比實例房地產(chǎn)最小，是包含和被包含的關(guān)系。

實例1因規(guī)模不相當(dāng)不能成為類似房地產(chǎn)、更不能成為可比實例;實例2、實例3符合可比實例要求，選為可比實例。

2.實例2應(yīng)扣除裝修費(fèi)用修正為不含有裝修的毛坯房地產(chǎn)價值;實例3根據(jù)所得到的賣方實際價值，選用公式，確定正常市場價進(jìn)行交易情況修正。

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