1.2017年3月15日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司接受一在建寫字樓的價(jià)值評(píng)估工作。原開發(fā)商A公司因資金問題無(wú)能力完成后續(xù)開發(fā)工作，欲轉(zhuǎn)讓在建工程，甲注冊(cè)房地產(chǎn)價(jià)師經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，選用了假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程，根據(jù)本項(xiàng)目估價(jià)的目的及估價(jià)對(duì)象的具體情況，本次估價(jià)采用了被迫轉(zhuǎn)讓前提。

根據(jù)A公司提供開發(fā)建設(shè)成本和未完成工作情況，甲估價(jià)師選用了成本法測(cè)算在建工程開發(fā)完成后的價(jià)值，并運(yùn)用動(dòng)態(tài)方法進(jìn)行了折現(xiàn)，折現(xiàn)率取同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。后續(xù)扣除了續(xù)建成本、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、投資利息和投資利潤(rùn)及購(gòu)買該在建工程的稅費(fèi)。

問題：1.如何確定后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期?

2.在估價(jià)過(guò)程中，甲犯了哪些錯(cuò)誤?

考點(diǎn)分析：假設(shè)開發(fā)法的價(jià)值形成過(guò)程。

【參考答案】

1.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，起點(diǎn)是取得估價(jià)對(duì)象的日期，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。根據(jù)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)平均值，預(yù)測(cè)后續(xù)建設(shè)期，但銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。如果持有物業(yè)還需要考慮一般正常持有經(jīng)營(yíng)期。

2.估價(jià)師主要錯(cuò)誤有：

(1)估價(jià)前提錯(cuò)誤，應(yīng)是自愿轉(zhuǎn)讓前提。

(2)動(dòng)態(tài)分析不應(yīng)扣減投資利息和投資利潤(rùn)，因?yàn)檎郜F(xiàn)率已經(jīng)包含這兩項(xiàng)。

(3)開發(fā)完成后價(jià)值用成本法錯(cuò)誤，只能選用收益法或比較法。

(4)折現(xiàn)率取平均報(bào)酬率錯(cuò)誤，應(yīng)是平均收益率。

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材341、347～351頁(yè)。

試題總結(jié)：假設(shè)開發(fā)法很少在指錯(cuò)題中出現(xiàn)，所以更多出現(xiàn)在問答題和單選題中，注意估價(jià)前提、方法選擇、參數(shù)選取注意事項(xiàng)、操作步驟。

2.2014年，某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

問題：

1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

考點(diǎn)分析：比較法的可比實(shí)例的選取+收益法價(jià)值形成過(guò)程的注意問題

【參考答案】

1.不能直接將其選作可比實(shí)例(1分)。因?yàn)?/p>

(1)雖然商場(chǎng)與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同;

(2)商場(chǎng)與臨街商鋪的規(guī)模不相當(dāng);

(3)商場(chǎng)與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚;

(4)商場(chǎng)與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;

(5)商場(chǎng)與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;

(6)商場(chǎng)與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;

(7)商場(chǎng)剩余部分招商管理費(fèi)較高，與臨街鋪面可能不同。(2分)

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材182～183頁(yè)。

2.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下的收入。

(1)租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按正?？陀^的市場(chǎng)租金計(jì)算。(2分)

(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入或應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益。(2分)

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材257～258頁(yè)。

3.(1)確定自營(yíng)部分凈收益，應(yīng)為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。

(2)因向商戶收取的管理費(fèi)較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場(chǎng)的正常管理費(fèi)水平作為測(cè)算之用。(實(shí)際和客觀的差別)

(3)測(cè)算時(shí)不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無(wú)形收益。

(4)確定合理的收益期限，在該商場(chǎng)的自然壽命、法律規(guī)定等基礎(chǔ)上，結(jié)合剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。

(5)還要注意正常商業(yè)利潤(rùn)的合理剝離。(3分)

3.

2017年5月10日，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估一處2012年建成，建筑面積為103平方米的毛坯住宅小區(qū)配套商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。選用比較法作為主要的估價(jià)方法，搜集到三個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例1是本小區(qū)底商，上下兩層，建筑面積共260平方米，平均單價(jià)12000元/m2，簡(jiǎn)裝;實(shí)例2是對(duì)面小區(qū)帶裝修底商，現(xiàn)出租做飯店用途，建筑面積130平方米，平均單價(jià)16000元/m2;實(shí)例3是本小區(qū)剛剛轉(zhuǎn)讓的面積103平方米一層底商，買賣雙方的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，買賣合同約定合同約定成交價(jià)格10000元/m2，除以上情況外，三個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。

問題：

1.這三個(gè)交易實(shí)例是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)還是可作為可比實(shí)例?并說(shuō)明理由。

2.如若選用為可比實(shí)例，請(qǐng)說(shuō)明如何修正處理?

考點(diǎn)分析：比較法的可比實(shí)例的選取。

【參考答案】

1.交易實(shí)例是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中真實(shí)成交的房地產(chǎn)交易案例;類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近并與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況(用途、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同)或相當(dāng)(規(guī)模、檔次)的房地產(chǎn);可比實(shí)例房地產(chǎn)是指交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的、與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似、成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格應(yīng)盡量為房地產(chǎn)正常價(jià)格。交易實(shí)例房地產(chǎn)的外延最大，類似房地產(chǎn)次之，可比實(shí)例房地產(chǎn)最小，是包含和被包含的關(guān)系。

實(shí)例1因規(guī)模不相當(dāng)不能成為類似房地產(chǎn)、更不能成為可比實(shí)例;實(shí)例2、實(shí)例3符合可比實(shí)例要求，選為可比實(shí)例。

2.實(shí)例2應(yīng)扣除裝修費(fèi)用修正為不含有裝修的毛坯房地產(chǎn)價(jià)值;實(shí)例3根據(jù)所得到的賣方實(shí)際價(jià)值，選用公式，確定正常市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行交易情況修正。

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