問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)

(一)甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下稱甲機構(gòu))接受人民法院委托，對建于2010年的某項目一期的一幢毛坯雙拼別墅進行司法鑒定估價。價值時點為2014年8月25日，評估單價為25000元/㎡。當事人以正在銷售的該項目三期毛坯別墅定價30000～35000元/㎡為由，對估價結(jié)果提出異議，人民法院為此發(fā)來質(zhì)詢函。甲機構(gòu)調(diào)查了解到該項目三期為臨湖獨棟別墅，2014年7月底竣工并開始銷售，銷售活動中優(yōu)惠力度較大。經(jīng)復(fù)核，甲機構(gòu)維持原估價結(jié)果，并對異議進行了書面回復(fù)。請問：

1.甲機構(gòu)書面回復(fù)的致函對象是誰?

2.導(dǎo)致估價對象與該項目三期別墅價格差異的主要原因有哪些?

【參考答案】

1.甲機構(gòu)的致函對象是人民法院。因為甲機構(gòu)是受人民法院委托作的評估。

2.主要原因有：①項目三期是臨湖別墅，景觀視野比估價對象好，價格自然會高些。②項目三期是獨棟別墅，從市場定位、使用便利舒適性等方面要比估價對象(雙拼別墅)要高些、好些，價格自然也會高些。③項目三期定價雖高過估價對象，但優(yōu)惠力度較大，評估定價的依據(jù)是實際成交價格而不是銷售定價。④項目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估價對象，不論是用成本法還是比較法估價，這一點都是一個減價因素。⑤項目三期建筑設(shè)計、開發(fā)成本可能與估價對象不同，在用成本法計算時，這一點可能是其價格較高的原因之一。

主要考點：

1.強制拍賣的委托人。這個考過很多次，問答題考過3次，改錯題考過，單選題考過。

2.評估結(jié)果價格異議的分析?？歼^很多次。

3.本題主要從產(chǎn)品自身找不同。和以往不同。

(二)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估一停建住宅項目的轉(zhuǎn)讓價值，價值時點為2014年6月15日。該項目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料，項目實際已支出成本為2800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用以及2008年6月至價值時點的投資利息。注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)調(diào)查核實，認為委托人列支的截至項目停工的各項實際成本費用符合當時的市場情況，在采用成本法估價時，確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元/㎡。請問：

1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本的過程有哪些錯誤?

2.在正確確定重置成本后，還應(yīng)考慮哪些因素才能測算出成本價值?

【參考答案】

1.錯誤有：①不能按照各項成本費用在過去發(fā)生時的實際或正常水平來估算，而應(yīng)該按照在價值時點的各項費用的客觀正常水平來估算。②“開發(fā)成本”包含土地取得成本、管理費用、建設(shè)成本、銷售費用、銷售稅費和投資利息共六項，不能將開發(fā)成本與土地取得成本、管理費等并列。③該房地產(chǎn)重置成本構(gòu)成除上述成本外，還應(yīng)有開發(fā)利潤一項。④投資利息的計息期起點為應(yīng)計息項目費用發(fā)生時點，終點是建設(shè)期的終點。

2.在確定重置成本后，還應(yīng)考慮建筑物折舊因素，扣減后得出估價對象成本價值。

主要考點：

1.以挑出錯誤的方式放在問答題中，成本法的價格構(gòu)成;

2.開發(fā)成本、重置價格的含義，投資利息的計算;

3.成本法的折舊。(考過)

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