1.甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：

問題：

1.你認為乙房地產(chǎn)估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?

2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行實物因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素?(說明：回答若超過5個，只按前5個評分)

考點分析：比較法資料的收集、商業(yè)房地產(chǎn)價格形成的影響因素。

【參考答案】

1.(1)估價對象權屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權證，或土地使用權證、房屋所有權證;法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及是否有他項權利的說明;

(2)估價對象租賃合同或租賃協(xié)議、收益、費用。

需要根據(jù)題來具體分析，不太容易直接在書上找到。《房地產(chǎn)估價案例與分析》66～79。

2.應考慮的因素包括：建筑品質及內(nèi)部格局;使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或設施設備情況;凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀、無形價值等。

《房地產(chǎn)估價案例與分析》104～105。

試題總結：比較法相對較簡單，一般會和其他方法一起考，單獨考主要考慮交易實例的可比性、交易實例的調整、也可像本題考查應向委托人收集的資料，影響價格的因素等。

2.某房地產(chǎn)估價機構接受委托，評估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權利狀況完整。注冊房地產(chǎn)估價師張某對該商鋪進行實地查勘后，擬選用比較法作為主要的估價方法，但僅搜集到A、B、C、D四個交易實例。實例A交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金;實例B系兄弟之間轉讓;

實例C系相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴大經(jīng)營規(guī)模;實例D平面形狀為“L”形，系業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面二分之一寬度、三分之一深度的部分轉讓給某銀行安裝自動取款機所致。除以上情況外，四個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。

問題：

1.四個交易實例是否可以選作可比實例?

2.四個交易實例中若有可以選作可比實例的，應如何對它們的成交價格進行修正或者調整?

考點分析：比較法價值形成過程—可比實例的可比性分析。

【參考答案】

1.四個交易實例不可直接作為可比實例，經(jīng)過修正或調整后可以選作可比實例。(與估價對象均具有較好的可比性，可以選作可比實例，但要進行可比實例系數(shù)修正。)

2.需要進行的修正和調整：

(1)對實例A應進行權益狀況調整，具體思路是對剩余3年租期中市場租金與租約租金的差價折現(xiàn)后加總。

(2)對實例B應進行利害關系人之間的交易的交易情況修正，具體思路是進行市場調查，一般情況下其成交價格低于正常市場價格。

(3)對實例C應進行相鄰房地產(chǎn)的合并交易的交易情況修正，具體思路是進行市場調查，一般情況下其價格會高于正常市場價格。

(4)對實例D進行臨街寬度(寬深比)修正和房地產(chǎn)形狀(平面布局)修正。

試題總結：比較法選取可比實例的要求，見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材181～183頁。三個情況修正見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材191～203頁。

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